來源/觀點網(wǎng) 

撰文/龔麗欣 

在商業(yè)輕資產運營的賽道上，各路玩家爭相加碼。

近日，有市場消息稱，合生商業(yè)與上海松江區(qū)社區(qū)商業(yè)體塞納左岸廣場完成簽約，接下來，項目將更名為合生新天地，交由合生商業(yè)代運營管理。

實際上，隨著金融紅利與土地紅利的消失，商業(yè)地產步入存量時代，而輕資產化運作成為盤活存量項目的重要方式。

近兩年，商業(yè)輕資產賽道暗潮涌動，其中，萬達商管宣布自2021年開始不再發(fā)展“重資產”，全面實施“輕資產戰(zhàn)略”；龍湖、大悅城、華潤等多家企業(yè)亦接連發(fā)力輕資產。

對合生商業(yè)而言，此次簽約一方面能夠助力塞納左岸廣場提升“自我造血能力”，另一方面，此次加碼無疑將進一步擴充其輕資產版圖。

二次流轉

巨大的商業(yè)存量，給予了行業(yè)更大的發(fā)展空間，通過輕資產的模式布局存量商業(yè)市場的時代已然到來。

合生商業(yè)亦瞄準了這一賽道。

消息稱，6月30日，合生商業(yè)與上海松江區(qū)社區(qū)商業(yè)體塞納左岸廣場完成簽約，未來該項目將由合生商業(yè)代運營管理，并將更名為“松江合生新天地”。

自2019年開啟輕資產戰(zhàn)略以來，合生商業(yè)便不斷拓展輕資產項目，其中包括目前已更名完成的成都溫江合生匯、西安南門合生匯及成都高新合生廣場等。此次簽約完成，意味著該公司輕資產規(guī)模的進一步擴張。

據(jù)了解，上述項目已啟動為期半年的升級改造及全面招商，計劃在2023年年底前重新開業(yè)。

如若完成改造并重新入市，項目或將憑借合生商業(yè)的品牌溢價、運營能力重新盤活，對區(qū)域價值及能級提升起到積極的作用。

實際上，這已經(jīng)是塞納左岸廣場第二次改造。

觀點新媒體獲悉，塞納左岸廣場位于松江區(qū)文誠路500弄，于2016年1月9日開業(yè)，建筑面積約4萬平方米，共計四層，是一個定位休閑娛樂、美食餐飲、歡樂親子、精品超市于一體的社區(qū)商業(yè)綜合體。

該項目前身為易買得超市，2015年3月，威源投資集團拿下該項目，并通過八個多月的時間，將項目改造成為綜合業(yè)態(tài)，并于次年1月重新開業(yè)。

但重新開業(yè)僅兩年時間，項目便已走向下坡路，據(jù)本地媒體的報道，2018年7月，項目三樓鋪面出現(xiàn)大面積的關停、閉店等現(xiàn)象，該樓層公共區(qū)域的燈光也直接關閉，人氣略顯不足。

如今，上述項目再度“易手”。不少市場人士認為，項目頻繁流轉，主要與周邊客群、競爭壓力有關。

從地理區(qū)位來看，項目位于上海松江新城核心商圈，主要面向周邊中高端家庭、辦公商務人士及大學城師生群體，整體的商業(yè)分為較為濃厚。

根據(jù)合生商業(yè)公布的調整規(guī)劃方案，項目將打造更具人情味和煙火氣的社區(qū)生活方式中心。

在升級一樓餐飲商超、二樓教育培訓、三樓日咖夜吧等社區(qū)生活服務業(yè)態(tài)的同時，擴充市民體驗業(yè)態(tài)是這次改造升級的中心任務。目前項目已確定將在頂樓引進時下熱門的戶外運動——松江首個兒童5人制的天空足球公園、天空泵道路沖場和天空紅土網(wǎng)球場。

輕資產藍圖

這是合生商業(yè)布局華東市場的首個輕資產項目。

作為全國經(jīng)濟的風向標，華東因其領先的經(jīng)濟水平、龐大的人口規(guī)模以及較高的消費水平，成為商業(yè)地產的兵家必爭之地。

有數(shù)據(jù)預測，2023年，華東地區(qū)預計新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量為192個，新增商業(yè)建筑面積接近1500萬平方米；其中，僅華潤萬象生活，年內預計在華東地區(qū)新開業(yè)5個項目。

而此次通過輕資產的方式落地上海，一方面在行業(yè)不確定性依舊、企業(yè)融資端吃緊的當下，輕資產模式亦能降低企業(yè)的成本與風險；另一方面，則能夠助力合生商業(yè)搶占高能力城市的市場份額。

實際上，隨著商業(yè)地產的日漸成熟以及存量資產的持續(xù)增加，大多數(shù)企業(yè)已經(jīng)由自持運營的重資產模式轉向以開發(fā)及管理輕重并舉的模式。

近兩年，包括萬達、印力、華潤、龍湖、大悅城等紛紛加快輕資產業(yè)務的布局。

至于合生商業(yè)，過往該公司以重資產商業(yè)為主，形成了合生匯、超極合生匯、合生新天地及21街區(qū)等適合不同定位的商業(yè)項目。

2019年，合生商業(yè)正式啟動輕資產戰(zhàn)略，不過，相較于萬達商管等企業(yè)的委托管理、租賃運營等方式不同，合生商業(yè)的輕資產模式更多是采用的是“小股操盤”的戰(zhàn)略，即在參與商業(yè)項目的孵化及運營的同事，公司也會擁有小部分的項目股權。

數(shù)據(jù)顯示，目前，合生商業(yè)已通過“小股操盤”方式運營輕資產項目40個，運營面積超200萬平方米。

除了上述模式，此前合生商業(yè)集團聯(lián)席董事長羅臻毓在接受觀點新媒體采訪時曾透露，商業(yè)集團以后將會是在整個商業(yè)板塊里面的投資者，下面有幾個輕的板塊，包括不動產基金是一塊，主要是設立基金，盤活現(xiàn)有的資產，“當然還有募別人的錢，加上商業(yè)集團再投百分之二三十，做LP，再擴張買新的，這是不動產基金做的事情。”

然后是合生商業(yè)集團，包含兩個輕資產拓展板塊，一是商業(yè)管理，即幫第三方管理商場，目前大業(yè)主還是合生商業(yè)集團，另外一個大業(yè)主則是珠江投資。還有一個商業(yè)建設集團，主要負責建設合生旗下全部商業(yè)樓。

在羅臻毓看來，拓展輕資產業(yè)務是合生商業(yè)的重要布局，“不管是商業(yè)管理、不動產基金還是品牌住宅冠名及銷售，都是拓展輕資產布局的打法。能參與項目管理到運營的全過程，對企業(yè)來說是非常好的機會，目前市場正在產出更多這樣的機會。”