來源/觀點網 

撰文/徐穎珊 

“我們不是一個守舊的團隊，我們是一個創新開拓的團隊。”自2023年星盛商業完成新老更替大換血后，一年多的時間，這批“新”團隊又是否能開拓新局面？

8月30日，星盛商業2024年中期業績公告如約而至。

據公告顯示，今年上半年星盛商業實現總收入3.14億元，同比增長8.8%。實現利潤約為0.87億元，同比下降約 6.0%；公司擁有人應占利潤約為0.89億元，同比下降約8.1%。整體毛利率約為51.6%，較去年同期的57.1%下降約5.5個百分點。

截止2024年6月30日，星盛商業目前流動資產15.12億元，包括了短期銀行存款11.33億元，現金及現金等價物3.33億元。無銀行貸款和其他借款，負債率為47.4%，主要是由于應付股息的增加。

與此同時，截至2024年6月30日，星盛商業共向54個商用物業項目提供服務，總合約建筑面積約277萬平方米（不含8個諮詢服務項目建筑面積）。其中，有29個已開業零售商業物業，總已開業建筑面積約為177萬平方米。

整體而言，在外拓領域，星盛商業在今年上半年并未展現出如往年般強勁的增長勢頭，但在一定程度上，受近三年新開業項目數量顯著增加的影響，公司今年上半年整體的業績呈現出“增收不增利”的態勢。

盈利挑戰

作為一家商用物業運營服務供應商，星盛商業的收入來源于大三模式，分別是：委托管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式，以及整租服務模式。

細分模式來看，委托管理服務方面，今年上半年實現收入2.10億元，同比增加10.4%，占比66.8%；毛利率為57.9%，較2023年小幅下降0.4個百分點。

品牌及管理輸出服務方面，今年上半年實現收入0.43億元，同比下降31.4%，占比13.8%，較同期減少9%；毛利率為75.2%，同樣較去年小幅下降0.8個點。

而整租服務方面，今年上半年實現收入0.61億元，同比增加72.3%，占比19.4%，較同期增加6.2%。毛利率為12.7%，較2023年同期的19.4%，下降6.7個百分點。

因此，我們可以清晰看到，收入部分數據變化最大的是分別是“品牌及及管理輸出服務”，以及“整租服務”，兩者一個大幅下降，一個大幅上升。

據報告解釋，前者是主要是因為近年來解約項目導致數量減少，以及咨詢項目前期定位、建筑咨詢及租戶招攬服務收入減少。

確實，今年星盛商業仍然在不停地調整結構。繼去年成功與六個第三方項目完成解約后，今年也緊跟步伐，主動與廣州從化海音星河COCO City的業主進行協商并完成解約。合約面積從2022年期末的370萬平方米減少至如今的277萬平方米。

不過市場仍存在疑惑，品牌及管理輸出是屬于輕資產輸出，風險較小，為何星盛商業會選擇主動解約？是否是經營不及預期？

對此，管理層在業績會上也有提及，項目的退出是為了保證公司經營的品質，以現金流為導向，經營安全放第一。“有收款，有利潤的項目我們才做”。同時，其進一步表示：“公司高度重視商戶的銷售及經營情況，以確保商業的可持續運營。”

確實，我們可以在財報中看到，上半年公司現金和短期銀行存款合計增長3.9%，但同時，商場營銷推廣活動增加，銷售開支較去年同期增加了976.8萬元，同比增長198.5%。

而對于“整租服務”收入大幅增加，管理層則表示是由于整租項目開業項目增加。

成敗蕭何也，收入增加了，整租服務占比從2023年的13.2%提升至19.4%，但該模式的毛利率卻是下降幅度最大的，從而導致了公司整體毛利率的下滑。

管理層指出：“近年來，新開業項目數量增加，而新項目處于培育期，即使公司對新項目制定了穩商幫扶經營策略，但現階段新項目收入貢獻有限，經營成本固定。”

從報告數據來看，27個在營業項目中，13個是3年以內開業的，項目面積76.4萬平方米，占比約43.16%，而3-5年的有4家，5-10年的有8家，超過10年的有4家。

基于目前商辦市場的大環境，以及公司的經營現況，星盛商業也不做空中樓閣之夢。對于凈利潤，管理層在業績會上表示，公司全年力爭凈利潤控制在負10%左右。

至于毛利率，管理層進一步指出：“預計未來整體的毛利率水平維持在50%左右。”

項目布局

目前，星盛商業已經形成了4大產品體系，包括城市型購物中心“COCO Park”、區域型購物中心“COCO City”和“iCO”、社區型購物中心“COCO Garden”以及高端家居布置購物中心“第三空間”。

在規模方面，截至2024年6月30日，星盛商業向54個商用物業項目提供服務，總合約建筑面積約277萬平方米（不含8個諮詢服務項目建筑面積）。其中，有29個已開業零售商業物業，總已開業建筑面積約為177萬平方米。

從產品細分及區域布局來看，星盛商業29個在營項目中包含7座COCO Park，10座COCO City和iCO，11座COCO Garden，以及1座星河·第三空間。其中，位于大灣區有20個，包含深圳11個，廣州5個。

在拓展策略上，星盛商業今年相對保守，似乎要將火力集中在明后年。相較于2023年積極布局6個新項目，星盛商業今年上半年僅新開業了廣州荔灣健康港的COCO Park，以及上海浦東星河COCO Garden兩個項目，且下半年并無新的開業計劃。

反倒是接下來的2025年預計新開業4個項目，其中包括深圳星河WOLD.COCO Park（二期），深圳光明星河COCO City，南京星河COCO City以及是珠海珠光項目。2026年也預計新開業珠海來來項目和深圳圓山星河COCO City 兩大項目。

不過，按照目前合同面積277萬平米和已開業建筑面積177萬平方米來看，兩者之間100萬平方米的差距，星盛商業未來還有很大的增長空間。

在營項目運營表現方面，星盛商業增長速度雖較2023年有所放緩，但整體也是穩中求進。2024上半年，累計同店銷售較2023年同比增加8%，累計同店客流較2023年增長16%；在營項目出租率92.5%，較2023年下降0.3個百分點，與2022年持平。

作為深圳土著的星盛商業，自然而然也是將這份來之不易的成績歸功于“港人北上”的熱潮。“目前整體消費意愿是有很明顯的降低，但由于從去年開始港人北上帶來的消費，我們深圳的項目起到可以彌補作用。”

然而，在今年財報數據中，我們并未能看到展示“港人北上”潮給深圳項目帶來的增長數據的披露，財報中并沒有具體呈列目前在營業項目的具體運營數據，包括出租率，同店銷售額，客流等。

除了在2023年度業績發布會上，星盛商業管理層有介紹道，“特別是在港客消費熱潮的推動下，福田星河COCO Park客流同比增長60%，商家銷售同比增長40%”。

不過，我們可以從物業經營業務收入來看，今年上半年深圳收入1.96億元，收入占比42.4%，而2023全年收入為4.55億元，收入占比71.6%；合約面積并未發生變化，除大灣區外的其他區域也并未有物業數目的增加，但收入占比卻減少了。具體還得等全年報出來披露再分析。

盡管如此，從管理層的那句“因為大灣區有港客帶動消費，但國內其他區域總體來說，還是非常復雜，目前來可能不會被特別看好”，以及開業動作，我們也能預計到未來幾年星盛商業的外拓都會集中在大灣區。

值得關注的是，今年7月星盛商業簽訂珠海拱北口岸購物中心運營管理協議，服務期限10年，這一項目收益歸類到了品牌及管理輸出服務板塊。

無論星盛商業當前的盈利水平處于何種狀態，至少它仍能保持正數，而這種局面在創新開拓的團隊的帶領下，是能在駭浪中穩住舵盤，逆流而上，還是將背道而馳，我們只能拭目以待。