出品/聯商專欄

撰文/聯商高級顧問團成員 潘玉明

編輯/娜娜

說起日本商業，蘊含審美的設計、豐富的貨品、人文關懷的設施與極致的服務都是值得被稱贊的。對于已從標準化商業走向非標商業、亟待創新的國內存量商業市場，日本商業還有哪些可以學習借鑒的地方？

近期，日本權威機構完成調查，選出六個地區購物消費首選商業設施，它們分別有哪些特點？對國內商業規劃、發展和調改有何啟示？

01

關東地區

埼玉縣越谷市的永旺 Lake Town，由kaze、mori、奧萊3棟樓組合而成，2008年10月2日開業，是日本東北部最大規模商業體，綜合經營面積15.8萬㎡，店鋪數量710個，年均聚客5000萬人次。二層聯絡線長度約為1090米，規劃總停車位10400個，機車停車位約7100個。如果將3棟合在一起作為1個綜合商業設施，那么按照它的店鋪營業面積比較，就是全國最大的購物中心。

圖源：永旺 LakeTown官網

主要經營布局類型包括，一是永旺旗下超市(Maruetsu)，有綜合超市、超市型便利店兩個經營維度，在這里作為主力店，營業面積為1945㎡；二是專門店街區；三是餐飲街區；四是永旺劇場；五是TSUTAYA；六是餐飲專門店；七是永旺便利店；八是戶外獨立店。

從2023年開始陸續改造翻修，改善設施間的連通性，新建或延長了聯絡區域廊橋，使整個區域功能可以輕松識別、通行。在奧萊樓出口處的停車場增加了兩層建筑，擴大停車功能；翻新了64個店鋪，包括引入34個新店鋪。

圖源：永旺 LakeTown官網

官網直接用6種不同語言/字體發布，便于國際游客利用，國際化視野一目了然。

和埼玉縣越谷市協商，項目將大相模川水環境和商業設施共同維護，為顧客休閑提供了優良自然環境。地鐵、高速路、免費擺渡車結合，為附近城市消費者提供直接便利。對于家用停車收費政策，最初5小時免費，以后每30分鐘收100日元，相當便宜。延伸了“空中廣場”的聯絡通道，顧客不必擔心淋雨，舒適性有很大提升。附近有4個購物中心，聚客力均不如這一家。

02

關西近畿地區

大阪南海航站綜合商業群，綜合經營面積11.6萬㎡，是日本西部僅次于名古屋車站的最繁華的商業體，主要建筑物是南海大廈。位于多條地鐵線交匯的難波站附近。由南海地產開發集團及相關商業企業開發運營，主要經營事業有：

南海電鐵和泉北高速鐵路等交通核心項目以及軌道、巴士、海運等公共交通項目，還有以沿線及主要車站為中心，發展寫字樓、出租公寓、停車場等房地產租賃業務，組合商業體包括：難波公園、難波CITY、難波EKIKAN等應對各種顧客需求的多元化購物中心、大阪高島屋百貨店；車站內南海商事經營的ekimo及N.KLASS商店街、南海餐飲食品經營系統、專業專門店、飲食店、彩票售賣點等；與商業緊密相關的還有旅游業、酒店業、游艇設施租賃業、商業樓物業管理、殯葬業等。

該商業群主體開發機構為南海集團，其物業租賃業務可追溯到1932年。以不斷跟進社會發展腳步的經營理念，不斷更新旗下經營事業，目前呈現的是第4代南海航站商業面貌，在國際貿易、運輸、物流等方面，形成了難波、甚至是大阪的門戶、名片。

集團核心強勢競爭力表現在：匯聚了一大批時尚高價值商業項目；與社會相關方共建合作，帶動區域發展；持續創新服務力。下一個中期計劃提出“共創140計劃”(共創140計按畫)，利用數字化技術工具，探索未來社會價值觀服務模式，延續創新服務力的優勢。

大家熟悉的大阪高島屋百貨店，是這個商業群的一個主力吸客點，2007年擴建以后，面積約為7.8萬㎡，合計為7層。高島屋企業本部就在大阪市的難波。2019年本部的部分事業職能遷往東京日本橋高島屋。

1930年代初期，長堀橋是大阪市的主要街道。很快，大阪市將御堂筋作為主要街道進行開發，1932年南海集團在御堂筋南端建立南海大廈，高島屋作為這個交通線站點的主要租戶，1932年7月開設了難波車站高島屋百貨店，所以，高島屋是南海航站商業群的傳統主力店。

2021年度，日本百貨店銷售額十強店鋪中，有4個是高島屋店鋪，其中就有這個大阪高島屋，銷售額為1092億日元，排在第七位。

近年來，高島屋大阪店作為直營店，堅持與中國大型旅行社合作，采取多項措施吸引海外入境購物需求，業績成長顯著，2023年度單店業績1591億日元，排在全國第4名，在高島屋各個店鋪中業績列在第一位。

高島屋堅持獨立運營路線，在阪急阪神整合以后，曾經醞釀在2011年4月與他們進行大范圍經營整合，但在2010年3月25日宣布撤回整合意向，僅維持業務合作。2022年又撤回資本合作項目，完全獨立，是獨立體系中業績最好的百貨店企業。

2016年以來，高島屋和南海集團下屬的南海電鐵公司因為租金增減溝通發生矛盾，隨著疫情之后業績快速恢復，這一矛盾有所激化，2022年7月通過訴訟也沒有達成一致，這對于南海在難波的整體商業生態不是好消息。

03

中部北陸地區

位于愛知縣JR名古屋車站商業綜合體，綜合經營面積12.3萬㎡，是日本中西部最大規模商業體，也是大眾首選商業集客點。包括“JR中央大廈、JR門塔、JP名古屋大廈”(JR名古屋站)綜合商業體。

圖源：東洋經濟官網

主體是JR中央大廈，是一座超高層雙子座商業大廈，商業座高245.1米，當初是日本中部第一高樓，酒店座高225米，當時列日本中部第二高樓，也是日本代表性的雙塔之一。1999年作為JR名古屋高島屋店、名古屋萬豪酒店、商務寫字樓等功能構成的復合體開業。低層部分的百貨店功能與相鄰的JR門塔部分高島屋店鋪直接相連。

JR門塔(GATE TOWER)是臨接的超高層建筑，高度為220米，商業部分2017年4月投入使用。地下1層至地上8層為高島屋運營的租賃店模式，3至13層與中央大廈的高島屋店鋪相連接，二層的連廊可以連接臨近各個樓座。9至10層為大相機電器店，11層成為優衣庫和GU專門店，12至13層與中央大廈連通，由37家餐飲店構成餐飲街，15層連接中央大廈商務區入口，同層開業的星巴克是日本最高的星巴克店鋪，距離地面70米，成為一個驚人的吸客點。

JP名古屋大廈，是鄰近的另一座超高層建筑，高度為195.74米，于2017年4月開業。以日本郵政等商務功能為主，與另外兩個超高層綜合商業大廈連通，構成整個商業群體。

JR高島屋百貨店于2000年3月15日開業，運營方為控股的JR東海公司與高島屋合資構成，不屬于高島屋直營店。經營面積為55429㎡，主要經營項目布局結構：地下1、2層為食料品專賣店。地上1層為綜合服務臺、女士用品和配飾。2層為國際品牌。3層為女士知名品牌。4至6層為女士服裝。7至8層為男裝、男士雜品，親子、兒童用品。9層為家庭用品、禮品沙龍、珠寶店、美術用品。11層為和服、工藝品。12至13層為餐飲街，超過70個店鋪，號稱日本最大餐飲商業街。2019年連接的門塔部分租賃店開業以后，增加了3.2萬㎡經營面積，總體達到8.7萬㎡。

一個值得關注的點是，中央大廈前期規劃的最頂層51樓的“全景屋”觀景臺，于2005年10月2日停業改造，高島屋將其改造成“全景沙龍”，運營功能包括：美容院、紅酒酒吧、咖啡館等高雅休閑功能區，富有挑戰性和想象力。

JR高島屋店在2015年以后銷售額超過本地的松坂屋名古屋店，獲得名古屋第一店稱號，2019年度單店銷售額排序位居全國第4位，是日本中部著名商業聚客點。

該商業項目作為名古屋的商業中心，被稱為“名古屋摩天大樓”，社會口碑將其推上與本地老百貨并列的地位，也有人說是“高島屋效應”，交通便捷加上豐富的商品組合能力，是當地和中部利用最快捷的商業綜合體。開業以后，成為名古屋及周邊廣大區域的地標和人氣景點。受此影響，隨后JR各公司開設了東京車站城、大阪車站城、JR博多車站城、JR札幌塔等綜合項目。

04

北海道東北地區

主要集中在北海道札幌車站，由JR大廈、大丸札幌店組合而成的超高層復合性商業體，綜合經營面積11.3萬㎡，是日本東北部第三大規模商業體，最高處標高173米。

圖源：札幌站綜合開發株式會社官網

該綜合體是2003年改造開業的，是繼1997年開業的JR京都站大廈、1999年開業的JR名古屋中央大廈之后，JR集團對車站綜合體再次大規模開發的案例。

2005年，經營JR塔內商業設施的4家企業合并，統一為“札幌站綜合開發株式會社”，同時在4個設施中引入共同的品牌“JR大廈廣場”。4個商業設施的經營面積合計超過10萬㎡，形成北海道最大的復合型購物中心。大廈的建筑面積修訂為35萬㎡。

這個大廈在1978年開業時，主力店鋪原來是崇光百貨店，2000年因為經營困難而關閉。2003年改造以后，西側8層樓引入大丸札幌店，中間9層是“JR大廈中心”，東側38層是綜合商務。在頂層有160米高的展望室，可以欣賞札幌四周景觀，成為一大聚客點，得到“日本夜景遺產”設施類認證。

大廈的目標是進一步提高站點員工和店鋪員工的接待服務質量，加強購物中心內的安全維護，實現讓顧客“安心、滿足、感動”的目標。

大丸札幌店，面積約為6.8萬㎡。布局屬于傳統百貨店模式，地下1層為食品超市區域；地上1層為服務引導、化妝品、特選品牌；2層為特選品牌、配飾；3至4層女士、親子用品；5至6層為男士用品；7層為家居用品、和服、促銷區、卡友會等；8層為餐飲街、美術品、札幌特色品、免稅辦理區等。

大丸札幌店作為分店，沒有公示店鋪經營質量數據，不過根據大丸集團的官網信息，下屬的大丸松坂屋百貨店改造有兩個方向，一個是銀座GINZA SIX項目，全面改為租賃模式，第二是大阪心齋橋的大丸百貨與PARCO復合化經營，大丸札幌店還沒有列入具體改造計劃，一方面說明在札幌當地還有一定成長空間，在當地擁有很強的聚客力，另一方面也說明大丸傳統百貨店的邏輯還沒有完全覆蓋、清理。

該商業設施一個重要特點是聯合跨界推廣。2006年，札幌站綜合開發株式會社和相關方發行聯名優惠卡“JR大廈廣場卡”。2010年，與JR北海道交通優惠卡綁定，在日本國內首次推出跨界出游優惠卡。2011年又與ANA飛行里程俱樂部綁定優惠功能，另外，還發行定向為初中生、高中生使用的積分卡。使用這些多功能的聯名卡，可以在JR大廈的指定商店等服務景點享受優惠或折扣優惠。

這項措施，是將區域商業、空間交通、社會功能聯合起來，分享資源、共同發展的產業融合措施，對吸引跨區域消費者起到巨大作用。

05

四國地區

主要是指廣島縣廣島市中心的アクア廣島中心街的廣島崇光店形成的商圈，綜合經營面積9萬㎡，在西日本綜合商業設施中排在第五位，鄰近紙屋町西站。這個商業設施原來是7&i下屬的崇光西武百貨的主力店之一，是崇光集團經營破產前的幸存者，一般被稱為廣島崇光店。與戰前就在同地區的福屋八丁堀本店并列，是廣島代表性的商業設施之一。

租賃廣島中心大廈的老店，曾經與大丸百貨有競爭，很快大丸百貨因為一層作為公交設施不利于聚客而退出。1974年10月本館開業，初期營業面積為9768㎡，經過三次擴建，商業面積達到5.78萬㎡。土地所有者廣島公交中心與崇光西武雙方共同擁有商業設施。1994年4月新館開業，2023年8月新館閉店。

剩下本館面積再次縮小，按計劃，2025年本館進行調改，保持繼續經營，隨著崇光神戶市西神店、德島縣店鋪關閉，該店鋪成為西日本唯一的崇光店鋪，也反映出當地相對低迷的商業氛圍。

本館的布局是典型的傳統百貨店模式，地下1、2層是食品館；地上1、2層是化妝品、配飾、手絹等雜品；3層是公交車站；4層是男女服裝；5層是女裝、女鞋、女士雜品；6層是男士用品、童裝；7層是家居品；8層是和服、珠寶、美術品；9層是寵物用品、促銷區；10層是餐飲街。同時，每層都與鄰接的阿庫阿廣島中心街連通，形成綜合化經營特色。

崇光西武百貨店2023年9月1日已經變更股東，目前還有10個店鋪，公示的2022年度銷售額為4963億日元。崇光百貨店起源于大阪心齋橋的舊服裝店，2000年鼎盛時期有28個店，目前只剩下4個店鋪，分別位于橫浜、千葉、廣島、大宮，除了本土以外，海外還有32個店鋪。

從企業內部看，崇光西武百貨店面臨股東新的理念和組織改造，從企業意欲改造的態度看，廣島公交中心的崇光店業績雖然比大宮店好一些，但是并不理想，只是在當地相對薄弱的商業氣氛下，起到聚客作用，顯示出市場的落差。

06

九州沖繩地區

主要是指福岡縣的JR博多車站的博多阪急店，綜合經營面積10.1萬㎡，是西日本第三大規模的商業體，屬于博多地區唯一的復合化百貨店。

該店是2011年3月開業，經營面積約為4.2萬㎡，布局參照阪急百貨的基本邏輯，綜合化經營為主線。地下1層至地上8層為主要經營區域，部分區域和車站公共功能有交叉。開業首日迎來22.2萬人，對于日客流量35萬人的車站，屬于頂級流量。

該商業體開業半年后，顧客數累計達到1820萬人次，是預期的1.5倍，銷售額約為200億日元，比計劃高出約8%，同時，本地區其它三家百貨店(巖田屋總店、博多大丸、福岡三越)同比下降4.7%，可見阪急百貨的經營吸客力非同一般。2022年度銷售額為506億日元，同比增長22.1%，是少有的公布分店業績的企業。

該店沒有像都市百貨店設置針對富裕階層和法人企業的外商部門，而是采取阪急百貨店特有的復合化經營戰略，經常組織多元化互動活動，比如以“生活學校”為主題，舉辦顧客參與型活動廣場，包括烹飪、食育、衣品、搭配等。開設各類商品相關的講座，提案型的服務功能。除2樓以外的所有樓層設置大小20處互動快閃區，約占店鋪面積的15%。

主要吸客對象是20至30歲的OL們，期待他們低單價時段經常光顧，因此，沒有設置處理女裝的打折特選賣場，而是將主力女裝的大部分商品控制在單價1萬日元以下，與以往的百貨店的商品組合有很大不同。

圖源：博多阪急官網

博多阪急有一個生活方式營業部，他們組織的樹葉剪紙藝術互動活動，策劃目標是“從兒童到成人都能享受”，結果贏得地區廣泛歡迎，利用“幸福百貨展”主題將顧客完成的作品張貼在店面，成為一個地區生活景觀。

07

四點啟示

第一、區域復合化程度有落差。

隨著都市和地方商業化程度不同，呈現出區域落差。關東地區商業的繁華，造就了周邊多個復合化商業體，主要功能從購買到休閑體驗、健康娛樂。而北海道、廣島、沖繩地區，還大體滿足于購物為主的商業環境。同時可以看出，經營面積并不是越大越好，6大商業體經營面積主要在9至15萬㎡，適度規模，適合消費，適合營銷掌控，便于調整規模效率。

假如2025年廣島崇光完成購物中心模式改造，沖繩阪急百貨店堅持差異化綜合式運營，那么可以說，商業新模式的勁風已經從都市吹向相對偏遠的地方區域。

第二、車站加百貨店組合創新生態。

6個區域的聚客中心，除了關東地區外，有5個是交通線車站加百貨店復合化商業構成，一方面說明車站交通線始終是線下客流的主要聚集圈，是商業的黃金資源，另一方面說明JR總公司及相關鐵道運營公司對全國車站復合化改造，與百貨店的復合化改造同步進行，取得了卓越效果。從一個側面驗證，日本百貨店的購物中心模式的改造在總體上取得成功。

第三、地區人文風景是重要聚客理由。

各個區域都采用本商業體特有的人文自然文化因素，打造社會化IP，而不是僅僅拘泥于商業購物一點，關東的大相模川的水域共享、札幌車站的高層觀光廳、名古屋的高空星巴克店鋪、大阪難波的國際交通樞紐，都有很強的地標文化特色，證明商業不能視為孤立體，而是社會經濟運行的綜合元素之一，納入綜合規劃，才有更大空間。

第四、與國內商業體差別很大。

第一，主要差別在于國內交通線商業體沒有開發起來，現有的機場、高鐵、地鐵、傳統車站的商業設施運營以行政化監管為主，綜合內容檔次低、服務質量差、缺乏差異化文化特色，交通流量作為最重要的商業資源基本被浪費。

第二，行業屬性的商業資源與傳統百貨店的復合化改造，不管是租賃化改造，還是與時尚大廈組合，處于各自為戰狀態，沒有典型合作協同成功案例，傳統百貨店在自身慣性驅使下，專業能力落后，正在加快萎縮。

第三，很多綜合商業體遠離主要客流聚集區域，形成“單極吸客”的怪異現象，除了少數奧萊商業街區自帶吸客元素，大多數購物中心如果不是根植社區、附近社群有超強的消費力，可能會持續老化、褪色。