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作者/馮嘉煒

萬科的資產證券化又找到了新買家。

11月12日，萬科企業股份有限公司發布公告稱，深圳萬科將持有的中信萬科消費基礎設施基金30%認繳份額轉讓給中郵人壽保險股份有限公司。

資料顯示，中信萬科消費基礎設施基金在8月13日設立，投資萬科旗下深圳龍崗萬科廣場、北京舊宮萬科廣場項目。

該基金募集規模為22.34億元，萬科子公司萬聚盈通認繳出資1,000萬元、深圳萬科認繳出資12.42億元，合計占56.05%。

當時就約定，萬科有權將其中不超過36.05%的認繳份額轉讓給后續投資人，也就是現在接手的中郵人壽。

合伙人結構更新后，萬科方面份額比例降低到30.05%，中信金石作為普通合伙人認繳出資100萬元，份額比例為0.04%；中信證券認繳出資1.99億元，份額比例為8.91%；泰康人壽認繳出資7.82億元，份額比例為35%；中郵人壽認繳出資6.7億元，份額比例為30%。

兩大險資成為了這支消費基礎設施Pre-REITs基金的主要投資方。

資產盤活加減法

據了解，該基金所投資的龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場均為運營穩定的商業項目，2023年營業額分別超20億元和6億元。基金完成投資后，將委托萬科旗下印力集團繼續提供資管服務。

在萬科2023年半年報披露的前十大商業項目中，龍崗萬科廣場所占建筑面積最小，但營業收入規模排名第五。

值得一提的是，彼時所列前五商業項目中，上海七寶萬科廣場、上海南翔印象城MEGA均已完成股權出讓，杭州西溪印象城則是作為中金印力消費REIT底層資產成功發行上市，如今只剩深圳印力中心還攥在萬科手中。

龍崗萬科廣場在萬科旗下商業算得上老牌項目，于2013年開業，總建面超過100萬平方米，其中購物中心面積15萬平方米，是萬科當年最大的城市綜合體。彼時還是萬科總裁的郁亮曾公開表示，將來要做城市配套服務商，而龍崗萬科廣場則是城市配套服務商的重要里程碑。

開業時龍崗萬科廣場的主力店包括華潤BLT精品超市、深圳首家ZARA五大品牌全系旗艦店、快時尚H&M及其副牌Monki、華南首家熱風旗艦店等，可以看出招商路線相對親民。

去年是龍崗萬科廣場走過的第十個年頭，項目已更偏向高端客群與新中產的消費需求，圍繞國際美妝、輕奢服飾等業態，完善場內的輕奢氛圍。

例如在國際一線美妝方面，項目引入了CHANEL、DIOR、ESTEE LAUDER、GIVENCHY Beauty、GUCCI Beauty等品牌；在輕奢服飾引入了MICHAEL KORS、Longines、lululemon等品牌。

另外，去年龍崗萬科廣場還舉辦眾多“首展”，例如攜手藝術書展平臺BonJour!不熟落地首個購物中心藝術書展、聯合音樂廠牌“超級黑膠工廠”開展龍崗首個黑膠音樂派對、集合50+咖啡品牌打造龍崗最大的戶外咖啡節等等。

數據統計顯示，2023年龍崗萬科廣場引進及煥新品牌共計140家，年度銷售額億級店2家，并有百家商戶年度銷售額破500萬。

至于基金投資的另一處底層資產北京舊宮萬科廣場，此前名稱為北京住總萬科廣場，由北京住總和北京萬科合作開發，總建筑面積12.7萬平米，集居住、辦公、商場于一體，在2016年勞動節開業，是北京萬科投資的第三個商業中心。

今年3月18日，萬科支付了5.3億元“分手費”收購項目公司北京金第萬科地產50%股權及約2.43億債權，持股由50%變為100%，北京住總撤出。因此，項目商業部分改名為北京舊宮萬科廣場。

當時就有說法認為，萬科選擇收回股權可能是為了將項目整體打包進行融資，沒有了另一半的股東限制會更方便操作。

可以看到，萬科盤活資產的前期功課并不輕松，除了推進項目轉型升級，還要考慮清除障礙，正如管理層在中期業績會所說的，“一攬子方案不是簡單做減法”。

合適的買家

對萬科來說，或許最難的不是整理出可盤活資產，而是在各類資本環伺之下，找到最恰當的買家。

中郵人壽看起來是一個合適對象。

就在11月6日晚，中郵人壽發布公告，舉牌皖通高速H股。根據保險業協會披露的數據，這是中郵人壽2015年后首次舉牌，也是今年險資第13次舉牌。

舉牌后，中郵人壽直接持有皖通高速H股股票2482.8萬股，占H股股本比例為5.0360%。以舉牌當日收盤價和匯率為基準，中郵人壽持有皖通高速股票的賬面余額約為人民幣2.258億元。

到了11月12日，中郵人壽發布公告稱，公司已于11月6日簽署協議，擬對華能新能源股份有限公司投資約40億元，為中郵人壽首次對其投資。

也就是說，加上這次接盤中信萬科消費基礎設施基金份額，中郵人壽短短一個星期內三次出手投資。

險資的“資產荒”與投資熱，正呼應了萬科當前的迫切需求。

財報顯示，今年上半年中郵人壽實現凈利潤56.8億元，和去年全年虧損114億元相比實現翻盤。

其中，資產端貢獻了四成利潤。截至上半年末，中郵人壽投資資產為5796億元，凈增1030億元；實現投資收益109億元，年化財務投資收益率為4.08%，年化綜合投資收益率為11.58%。

這需要從中郵人壽在今年一季度切換了新的會計準則說起。

新準則下，更多權益類資產被分類為“以公允價值計量變動計入當期損益的金融資產FVTPL”，權益市場波動直接傳導影響凈利潤穩定性。觸及舉牌之后，險資所持資產可能以長期股權投資或“以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產FVOCI”計入表內。

中郵人壽總精算師焦峰曾表示，新會計準則下，公司將用好alpha策略、高股息分紅策略，發揮新會計準則下權益投資FVOCI分類的策略運用，降低市場波動性對經營結果的影響。

因此，中郵人壽熱衷于價值穩定的權益類資產配置也就不難理解，值得一提的是，REITs資產也在此行列。

就在2月8日，證監會發布了《監管規則適用指引——會計類第4號》，新規明確，從基礎設施REITs其他投資方的會計處理角度看，其持有的份額在性質上屬于權益工具投資，后續投資機構可選擇以FVOCI計量，將持有期間REITs公允價值變動計入其他綜合收益，即所有者權益類科目。

從Pre-REITs到REITs，以及各類資產證券化當中，萬科們或許將繼續考慮和險資談談。