來源/時代財經

作者/張釔璟

繼今年2月出售七寶萬科廣場（現已更名為七寶領展廣場）之后，時隔不到五個月，萬科再度將旗下另一個最賺錢的購物中心項目擺上了貨架。

據天眼查數據顯示，6月，萬科旗下印力集團已將上海星信曼企業管理有限公司的48%股權轉讓了另一位外資股東RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED，僅保留最后2%股份。

據了解，上海星信曼企業管理有限公司旗下主要資產為上海南翔印象城MEGA。交易完成后，新加坡政府投資公司（GIC）目前已持有南翔印象城MEGA98%的股份。

時代周報記者致電印力集團，相關人士表示，具體細節暫時不方便透露，近期會有詳細公告發布。

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又一筆20億級別的交易？

作為此次交易的標的，對于萬科來說，上海南翔印象城MEGA無疑是繼七寶萬科廣場之后最具代表性、最為賺錢的項目。

該項目由印力集團和新加坡GIC集團合作開發。根據萬科半年報顯示，南翔印象城MEGA建筑面積約33.69萬平方米，體量在該公司旗下已開業的商業項目中位列第一。2023年上半年，該項目出租率高達99%，實現營業收入1.93億元，僅次于七寶萬科廣場的2.13億元。

圖源：萬科2023年半年報

另據媒體報道，上海南翔印象城MEGA商業面積約18.6萬平方米，可租賃面積超過10萬平方米，位列上海已開業商業體前10位。2023年，南翔印象城總銷售額突破46億元，同比增長15%，同樣位列上海銷售額前10位。

雖然交易的價格并未披露，對此中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，南翔印象城MEGA作為體量更大的商業項目，同時銷售額和租金收入均位列上海前列。考慮到這些因素，南翔印象城MEGA的出售價格有可能會高于七寶萬科廣場。

他認為，此次交易預計在20億級別，這表明市場對南翔印象城MEGA的估值相當高，對萬科而言是一筆可觀的資金流入。

今年3月的業績會上，萬科總裁祝九勝首次承認，萬科在剔除預售監管資金及其他受限資金后，公司賬面上可動用的貨幣資金余額面臨著短期償債壓力。

時間來到五月，萬科融資操作進展不斷。其中，最受市場關注的是，5月23日，萬科已與招商銀行等頭部金融機構簽訂協議，獲得200億銀團貸款，抵押物為萬科旗下萬緯物流股份。這是2020年行業進入深度調整以來，金融機構提供給房企單筆金額最大的一筆銀團貸款。

據時代周報不完全統計，2024年5月至今，萬科累計從中國銀行、農業銀行、北京銀行、招商銀行、工商銀行、交通銀行、郵儲銀行等銀行獲得貸款超390億元。

法詢智庫金融固收團隊表示，考慮到近期政策對于房地產市場的支持，可以說萬科基本度過最危險的時刻，逐步進入安全區。

不過，該團隊也指出，對于萬科來說，瘦身是目前最重要的方向之一，保持融資的連續性也是萬科最需要做的。

此外，亦有市場人士指出，不排除萬科還會繼續與GIC交易來換取流動性，松江印象城也是萬科與新加坡GIC合作開發。據《聯商網》統計，松江印象城2023年銷售額21.6億，客流1120萬人次。

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萬科與老朋友新加坡GIC

說起此次交易的主角，萬科和新加坡GIC可謂是多年的“老朋友”。雙方之間的關系并非簡單的財務投資，更像是這一種長期的合作伙伴。

公開資料顯示，2004年11月，GICRE（GIC旗下負責房地產投資的機構）附屬子公司RZP以400萬元獲得成都萬科置業有限公司40%股權，雙方借此共同開發成都萬科新城項目。

2005年7月，萬科與RZP簽訂協議，共同投資設立一家中外合資投資性公司，注冊資本1億美元，其中萬科和RZP各占50%股份。該公司經營期限為30年，將通過設立項目公司或投資項目公司股權的方式在中國境內進行房地產項目投資。之后，雙方便開始了長期合作。

根據萬科當時的計劃，5年以上投資周期的項目均可成為與GIC合作的標的。

而GIC對于萬科也非常信賴。在雙方合作的第15年，王石曾在公開場合透露，雙方合作的15年間，項目投資額達到30多億，合資公司持股比例是50:50，但由萬科負責操盤。

王石稱，“整個項目的操作，只要不超過十億人民幣，董事會都不用開，萬科來決策和操作，董事會備案，這個模式這么多年一直非常成功。”

隨著萬科逐漸涉足商業地產，雙方開始合作也拓展至商業物業。例如，在核心項目七寶萬科廣場的打造上，便離不開GIC的幫助。

2015年，時任萬科商用地產業務負責人的丁長峰曾在采訪時提及：“實際上對于萬科來講，國際資本的介入給了我們非常好的學習機會，因為畢竟他們在這方面的經驗遠遠比我們豐富。比如在GIC進入上海七寶萬科廣場后，其對整個產品的設計、招商都提供了非常大的幫助。”

彼時的萬科雖然早在住宅領域風生水起，但在商業地產領域確實剛入門不多久，尚未形成自己的特色。

“這不太像是萬科的商業項目.......”這也是七寶萬科廣場2016年剛開業時收獲最多的一句評價。

隨著七寶萬科廣場的成功，此后雙方又陸續合作開發了南翔印象城MEGA、松江印象城。

除了項目合作，GIC還在股權投資方面給予萬科支持。

2020年2月4日，GIC曾以每股作價28.4822港元增持萬科105.97萬股，總金額約3018.26萬港元。增持后，GIC持股數目約為1.42億股，持股比例為9.01%。

2021年9月15日，萬緯物流增資擴股，引入Reco Meranti Pte Ltd.(GIC下屬公司）等多家戰略投資者，GIC下屬公司占股6.5298%，實繳出資額為21.58億元。

不過，近幾年來GIC與萬科之間關系開始變得微妙起來。

2021年2月，GIC將七寶萬科廣場50%出售予領展；此外，2022年11月至2023年3月期間，GIC還在多次減持萬科企業H股股票，累計減持超5000萬股，均價在12.56港元到16港元之間，持股比例由逾9%下降至4.99%。

此后，市場中關于雙方“漸行漸遠”的傳聞逐漸甚囂塵上。

直至2024年4月，郁亮現身成都，參加慶祝萬科與GIC實現長期合作20周年紀念活動，并表示“雙方繼續攜手進入行業發展新階段”，才讓這一傳言有所緩和。

此外，對于新加坡GIC而言，柏文喜認為，其作為全球知名的主權財富基金，其投資策略通常以長期和穩健著稱。GIC對中國一線城市的頂級購物中心持續關注，表明其對中國市場的長期信心。

他指出，根據GIC在2023年的投資趨勢顯示，其減少了對發達市場的投資，同時加大了對中國、印度等新興市場的投資力度，這意味著GIC認為當前是進入或增加在這些市場的投資的好時機。與此同時，GIC的投資意愿變化顯著，其對發展中國家的投資是2022年的2.6倍。