出品/觀點網

撰文/高遠

2024年的寫字樓市場在濃霧中前行，使得市場對2025年的寫字樓前景感到迷茫，急需一宗重磅交易來提振信心。

1月16日，醞釀已久的重磅交易終于落地，中郵保險作為領投機構，首次與中東主權投資機構的攜手合作，正式簽約上海博華廣場不動產專項基金投資協議。

此次交易共涉及三方：收購方中郵保險；運營方紅風箏（上海）房地產有限公司，其母公司為美國最大地產商之一的漢斯集團；以及前項目持有者阿聯酋主權財富基金阿布扎比投資局，簡稱“ADIA”。

截止至目前為止，交易細節還沒有披露，此前博華廣場的對外出售價格超過130億元，因此市場推測此次成交價格當在100億元以上。

從交易結果來看，此次交易實現了三方共贏的局面。

中郵保險在北京、西安順利落子后，成功闖入上海南京路，擁有了一棟超甲級辦公物業項目；漢斯集團作為項目的開發商和運營商，將繼續操盤運營博華廣場，可進一步的拓展中國市場；ADIA在持有項目6年后，順利帶著增值收益的從項目中退出，但對于ADIA是將項目全部出售還是僅出售部分權益，還需要后續關注。

從“東八塊”到博華廣場

此次大宗交易的投資主體博華廣場，位于上海市靜安區南京西路商圈，是區域內稀缺的超甲級辦公物業項目。

該項目由美國漢斯地產開發，于 2019年9月19日開業，包含了超高層辦公區和商業群房，總建筑面積約18.34萬平方米，項目總投資75億元，此次成交的便是其中的60層的辦公塔樓。

資料顯示，得益于南京路的商業地段優勢，入駐博華廣場的企業均為行業一線品牌，其中包括國泰君安、騰競體育、巴黎世家等龍頭企業。

探究博華廣場的發展歷史，必然繞不開上海“東八塊”的往事。東八塊是指位于上海市靜安區東北部，由八個連綿的舊街坊組成，曾被譽為“上海最后一塊黃金地”的舊城區，博華廣場所處的地塊便是曾經東八塊之一。

起初，上海市政府將這片土地分割為八塊，以免土地出讓金的模式，與當時的“上海首富”周正毅簽訂了八塊國有土地的八個出讓合同。周正毅當時稱“東八塊”將改建為 “規模比古北新區還大的”高檔住宅、商業區，投入60億元人民幣，可獲得80億元人民幣的投資回報。

但之后由于周正毅涉嫌虛報注冊資本罪和操縱證券交易價格罪入獄，上海靜安區政府將土地收回，并對地塊用途進行了重新規劃，靠南部的三個街坊被規劃為公共綠地，建成了如今的“靜安雕塑公園”，其余部分則分別規劃為商業、辦公、住宅等用地。

2013年5月17日，上海規土局發布2013年第93號土地出讓公告，出讓靜安區石門二路街道60號街坊1幅商辦地塊，起始總價34億元，起始樓板價25006元/平方米。

當時參與競拍的有兩家企業，分別是美國漢斯集團和SOHO中國，不同國家的企業之間的競爭自然是看點十足，也因此這場競拍在當時備受關注，最終由漢斯集團以37.06億元奪得地塊，并將項目命名為博華廣場。

據了解，漢斯集團并非傳統的上市地產企業，因此旗下地產項目的資金主要來源于基金融資，ADIA便是其金主之一。

漢斯集團1997年正式進入中國房地產市場，正式通過基金融資的方式打開了國內市場。2004年7月，由漢斯開發的位于北京朝陽區“公園大道”高檔住宅小區建成開盤。該項目的啟動資金便是由漢斯發起“新興市場房地產基金”提供的。

“新興市場房地產基金”的合作方包括摩根士丹利及美國西部信托等，基金規模為10億美元，專用于發展中國家的房地產開發，主要投放于巴西、墨西哥、俄羅斯、波蘭、中國等國家。

據了解“新興市場房地產基金”占“公園大道”項目開發資金的三成，可見項目啟動后續還引入了其他投資者。

2019年， ADIA投資了漢斯集團開發的博華廣場，由此開始對中國的不動產投資進行布局。

同年，ADIA向萬科發起的住宅開發基金投入3億美元支持房地產領域布局，后與安博（Prologis）合作推出了總額為52億美元的中國物流支持計劃。該合作新公司普洛斯中國核心物流基金（PCCLF）吸引了31億元人民幣（約4.45億美元）的資金。2024年，ADIA海聯合4家投資機構向新達盟投資約人民幣600億元，與萬達商管展開合作。

險資加碼商業地產

視角拉回到收購方——中郵保險，這家企業可以說是個“老新人”，其背后的母公司中國郵政集團的發展歷史可以追溯到1896年——清朝光緒帝批準開辦國家郵政開始。得益于母公司的深耕基層下沉的優勢，中郵體系現時銀行和保險的零售客戶規模超過了6億人。

盡管有著龐大的客戶群體，中郵保險并沒有在2009年成立之初就將不動產作為投資的主要方向，直到2023年9月才實現了不動產領域的首筆投資，即中郵保險從中糧手里收購了北京中糧置地廣場。

2023 年 9 月底，中郵人壽通過產權交易獲得北京昆庭資產管理有限公司 100% 股權及債權，成交價格約 42.56 億元，其主要資產便是北京中糧置地廣場，收購完成后，當年11月項目更名為北京玖安廣場。翌年，在西安高新區2024年招商引資暨項目建設大會上，中郵保險投資的西安啟迪中心項目，亦作為7個重點項目之一進行了現場簽約。

2025年，中郵保險便將投資的步伐邁入上海，而且是最繁華的南京路商圈。

從去年的商業地產的交易情況來看，險資已經成為接盤寫字樓、購物中心等商業地產項目的重要力量之一。

一方面，險資其自身的保險屬性迫使其投資風格傾向于保守，另一方面，保險機構需要穩定的現金流來維持其原本業務的運營，因此險資成為過去一年商業大宗交易的主要參與者。

2024年，新華保險通過與中金資本共同設立的不動產投資基金對萬達集團進行了一系列的收并購，截至目前，新華保險接盤的萬達項目總數達到11個。此外還有陽光人壽、太保資本和中銀三星人壽旗下基金也接手了太倉萬達廣場、廣州蘿崗萬達廣場、湖州萬達廣場、上海金山萬達廣場、合肥萬達廣場和東莞厚街萬達廣場。

過去一年，寫字樓市場的寒冷比購物中心更加刺骨，不僅資產縮水，租金水平也大幅下滑，這也給了投資者抄底的機會。

其中具代表性的交易就包括，友邦人壽以24億元收購凱德投資北京凱德·星貿項目95%的股權，并成立合資公司，以重構北京凱德·星貿項目資本結構。長城人壽保險股份有限公司完成北京新街高和寫字樓項目收購，購置總價為10.3億元。眾安保險以總價14億元從業主洛克菲勒家族手中購得洛克外灘源27號樓和219號樓，2棟建筑總面積約1.6萬平方米，折合單價9W/平方米。

如今2025年伊始不超過1個月，便出現“百億”大單，市場期盼在開年重磅交易落地的刺激下，2025年的商業大宗交易能夠更加蓬勃。