出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

在肖廣瑞離職后，PAG黃德煒兼任珠海萬達(dá)商管聯(lián)席董事長和CEO。首次拋出回歸經(jīng)營本質(zhì)的三點(diǎn)經(jīng)營思想是非常有前瞻性的，也符合當(dāng)前萬達(dá)商管實(shí)際情況。作為資本方代理人，講得基本上是投資邏輯。

現(xiàn)在亟需一個(gè)業(yè)務(wù)執(zhí)行者，把投資邏輯“翻譯”成經(jīng)營邏輯，轉(zhuǎn)化成經(jīng)營思路、組織執(zhí)行和業(yè)務(wù)流程。那么這個(gè)就是新任總裁的職責(zé)和挑戰(zhàn)（個(gè)人假想）。

1、資本入主：珠海萬達(dá)開啟太盟時(shí)代

太盟投資集團(tuán)領(lǐng)銜的投資團(tuán)向大連新達(dá)盟投資約600億元，合計(jì)持股60%，萬達(dá)集團(tuán)持股40%。這一交易創(chuàng)下近5年來中國私募股權(quán)市場單筆最大規(guī)模融資。資本方入駐并迅速改組董事會，改組后的大連新達(dá)盟董事會成員確定為10位，其中6人代表各方投資者，4人來自萬達(dá)。黃德煒在一場內(nèi)部會議提出了三點(diǎn)要求：指標(biāo)是工具，不是目的。要回歸經(jīng)營本質(zhì)、支持一線，深入現(xiàn)場、以經(jīng)營為主，以一線最小單元為主。

2、危機(jī)當(dāng)頭：萬達(dá)商管在于經(jīng)營危機(jī)

很多人以為萬達(dá)商管跌落神壇是因?yàn)辇嫶蟮膫鶆?wù)危機(jī)和資本運(yùn)作失敗，其實(shí)不然。真正的危機(jī)在于經(jīng)營層面。

從宏觀層面來說，萬達(dá)商管的凈利潤率已經(jīng)從2018-2021年間的28.5%-35.3%下滑到2023年的16.3%。2024年上半年，較上年同期再度下滑至17.6%。

從微觀來說，面臨市場競爭萬達(dá)廣場迅速下滑，是營運(yùn)能力缺失的表現(xiàn)。肖廣瑞的KPI考核邏輯，讓萬達(dá)商管這五年自廢武功、偏離經(jīng)營軌道。同時(shí)嚴(yán)苛的考核制度、文山會海，致使公司一線人員困在繁重指標(biāo)中疲于奔命。為了指標(biāo)考核，萬達(dá)商管面向員工和商戶開發(fā)了一系列App軟件，向商家收取各種費(fèi)用。

3、市場競爭挑戰(zhàn)：萬達(dá)不再唯一

當(dāng)萬達(dá)還在掙扎于KPI指標(biāo)考核時(shí)，競爭對手已經(jīng)進(jìn)步神速、一騎紅塵。2024年，龍湖旗下長租公寓、商業(yè)街區(qū)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入267億元，占總收入比例約21%。

華潤置地萬象生活2024年收入約63億元，同比提升21.4%。兩者計(jì)劃經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入占比提升到50%。新城控股商業(yè)發(fā)展同樣迅猛。商業(yè)運(yùn)營收入同比增長13.1%至128億元，整體毛利率提升至47.89%，2025年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營收入140億元。

在商業(yè)不唯一的地方，萬達(dá)廣場已逐漸喪失競爭力。這場危機(jī)，是新總裁必須面對的，必須帶領(lǐng)萬達(dá)商管團(tuán)隊(duì)重新找到自己的市場定位和競爭優(yōu)勢。

4、珠海萬達(dá)需要什么樣的總裁？

什么樣的新總裁，才能配得上珠海萬達(dá)的基本盤（能帶大象跳舞），配得上太盟PAG資本方的期待（資本市場要有想象空間），必須對當(dāng)前萬達(dá)是加分的（補(bǔ)缺運(yùn)營短板實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營），個(gè)人分析必須滿足以上三個(gè)核心條件。

全球最大的商業(yè)不動產(chǎn)運(yùn)營管理集團(tuán)正在尋找新的掌舵人，這位領(lǐng)袖不僅需要贏得資本的認(rèn)可，更要帶領(lǐng)這艘巨輪從指標(biāo)導(dǎo)向的粗放經(jīng)營回歸商業(yè)本質(zhì)。2025年7月，肖廣瑞辭去珠海萬達(dá)商管CEO，標(biāo)志著太盟投資集團(tuán)領(lǐng)銜的投資團(tuán)在獲得控股權(quán)后，完成了對珠海萬達(dá)商管的全面接管。新總裁人選面臨的不僅是職位更替，更是珠海萬達(dá)商管在發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營理念和資本期待之間的深度博弈與平衡。

5、新總裁畫像：資本與商業(yè)的平衡者

新總裁必須是具有深厚經(jīng)營能力的專業(yè)人士，能夠重新定義現(xiàn)有萬達(dá)廣場，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)將現(xiàn)有的基本盤帶到新的高度，真正回歸經(jīng)營本質(zhì)基礎(chǔ)上將萬達(dá)廣場打造成為消費(fèi)者喜歡、品牌商家喜歡、資本喜歡的萬達(dá)廣場。

新總裁必須是一位好的產(chǎn)品經(jīng)理，產(chǎn)品經(jīng)理思維至關(guān)重要。新總裁需要深入了解商戶和消費(fèi)者的真實(shí)需求，扭轉(zhuǎn)忽視商戶和消費(fèi)者體驗(yàn)的問題。

新總裁必須具備深厚的運(yùn)營功底，能夠帶領(lǐng)萬達(dá)商管從指標(biāo)考核回歸經(jīng)營本質(zhì)，解決萬達(dá)商管的經(jīng)營危機(jī)。

新總裁還需要具備“講故事”的能力。讓資本市場相信并看見，萬達(dá)廣場在向好的方向進(jìn)化，在資本市場或?qū)⒂瓉韮r(jià)值重估的新敘事空間。

新總裁團(tuán)隊(duì)融合能力也是不可或缺的。新總裁需要平衡投資方和萬達(dá)系管理團(tuán)隊(duì)的利益和理念差異，構(gòu)建和諧共生的商業(yè)生態(tài)。

6、優(yōu)先議程：解決四項(xiàng)核心任務(wù)

第一、改善萬達(dá)當(dāng)前不佳口碑是當(dāng)務(wù)之急。需要扭轉(zhuǎn)為了指標(biāo)而經(jīng)營的模式，真正關(guān)注商戶和消費(fèi)者體驗(yàn)。

第二、推動粗放發(fā)展模式向精細(xì)化運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變至關(guān)重要。需要減少對指標(biāo)考核的過度依賴，支持一線，深入現(xiàn)場。

第三、打造和諧共生新的商業(yè)生態(tài)是中長期戰(zhàn)略。破除行業(yè)不利的口碑。

第四、最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)上市。需要加速向資本運(yùn)作效率驅(qū)動轉(zhuǎn)型，在資本市場迎來價(jià)值重估。

結(jié)束語

珠海萬達(dá)商管，在PAG投資財(cái)團(tuán)入主后，已經(jīng)宣布了回歸商業(yè)經(jīng)營本質(zhì)的理念，但是這只靴子如何落地，有賴于新總裁對萬達(dá)商管的經(jīng)營思想、組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程的再造。如何在資本意志、商戶需求和消費(fèi)者體驗(yàn)之間找到平衡點(diǎn)，是新總裁面臨的挑戰(zhàn)。