2008年末至2009年初，恰逢全球經濟危機，中國房地產市場經歷深度調整期。在一片關注聲中，購房退稅、七折房貸、千億保障房建設資金投入以及地方托市都利好政策紛紛出臺。然而與住宅市場不同，惠及商業地產的政策卻未見絲毫動作。

　　救市政策緣何冷遇商業地產？

　　商業地產不需要救市？

　　“坦白的講，目前在整個行業中，商業地產受到的影響是最小的”，戴德梁行商鋪部高級助理董事張家鵬在接受焦點商鋪網采訪時表示，商業地產在此番救市政策中的確充當了非重點關注對象的角色。

　　反觀2008年甚至以前中國房地產市場，國家的宏觀調控政策開展了一輪有一輪，但是無論是從土地審批還是放貸支持，涉及商業地產市場的政策可謂少之又少。行業人士戲言，商業地產就像是領養的一樣不受重視，在已往的調控政策中僅見“限外令”、“住宅禁商”、“售后包租”等一系列“禁”字當頭的限制性政策。

　　如今突遇經濟危機，外企縮減辦公面積，零售品牌遲緩開店，寫字樓和商業物業都面臨著艱難的招商和經營難題。尤其是商業地產在經歷了幾年初級發展階段之后，已然步入“穩定期”，整個行業對于資金以及政策環境支持的呼聲日益高漲。這一點，在2009年1月6日由焦點房地產網舉辦的“新視角商業地產高峰論壇”上可見一斑。參會主要開發商一致表達了目前商業地產在開發貸款和融資支持面臨的難題。

　　“商業地產本質上為金融產品，需要金融行業的強有力支撐，而今一場不期而遇的金融危機，正讓商業地產發展經歷成長過程中陣痛”，中國房地產職業經理人聯盟秘書長陳云峰直言，來自金融和稅收雙方面的威脅，令商業地產苦不堪言，呼吁全行業對商業地產市場給予更多“人文關懷”。

　　“現在一方面要商業零售業拉動經濟，但又給承載商業零售業的商業地產上套，看不明白政策制訂者要做什么？”萬達商業地產股份公司商業地產研究部副總經理楊澤軒表示，在政策層面一直存在將商業地產與住宅市場混為一談的現象。

　　“住宅方面一有政策出臺，立刻會在市場上形成較大反響；這一點與商業地產截然不同，商業地產的開發和經營環節均呈現中長期操作特點，所以受政策影響層面的直接反應不大”，張家鵬表示這一點不能成為商業地產受冷遇的根本原因，如今商業地產多元融資渠道再不打通，得不到國內資金支持，商業地產市場很有可能淪為外資持有一統天下的局面。

　　身為全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任兼秘書長的朱凌波則表示，商業地產不是不需要救市，而是需要站在整個行業的角度給予更多的關注和支持。

　　短期開發貸難解“長期渴”

　　采訪中了解到，目前商業地產開發商能夠享受到的開發貸款僅有2～3為主的短期開發貸，以長期運作和經營為主的商業地產開發商資金鏈難以得到滿足。針對商業地產開發特點設計的信貸產品，可謂鳳毛麟角。

　　“困擾商業地產發展的根本問題，就是融資問題” 朱凌波用“總量缺少”、“結構性產品缺失”以及“缺乏多元化通道”來形容目前商業地產面臨的融資難題。他指出商業地產開發商不僅在資金壓力巨大的項目開發前期找不到相應的資金貸款支持，即便是在項目的經營階段也沒有合適的金融產品提供給商業地產。

　　“尚不能做到對長線運作的商業地產項目進行有效監管和風險控制，是致使銀行鮮為涉足商業地產領域的主要原因”朱凌波這樣表示。

　　銀行大門緊閉，內資無錢可用，在面臨融資困境的難題上，外資似乎給了心急的商業地產開發商們一線機遇。2008年的房地產市場，外資瘋狂進入的消息不絕于耳。高盛、摩根士丹利、黑石等外資身影頻頻閃現于重點一線城市，他們的首要投資目標便指向商業地產。一份相關數據顯示，2006年進入總量已達400余億。

　　“如果再沒有融資渠道打通，商業物業變成全是外資持有的傾向將逐步加重”，張家鵬坦言，盡管目前市場中出現了一些外資拋售的聲音，國家也在外資購買商業物業方面出臺了相關限制政策，但是不容忽視的是，外資持有商業物業的總量還是在不斷增加的。

　　“從表面來看，外資的進入似乎緩解了商業地產的資金壓力，但是這些都是暫時的”，朱凌波表示外資進入普遍為短線操作，與商業地產長線經營的特點不符，多數進入的熱錢都是炒一把就走人了，不利于商業地產的長遠發展。

　　此外與住宅市場形成對比的是，目前購買商業物業執行的為首付五成，期限十年的按揭政策，這一比例無疑抬高了購買商業地產門檻。

　　稅收潑冷水 REITs難現身

　　一方面，銀行短期開發貸款難解商業地產開發商資金之急，另一方面被寄予厚望的RETIs終難現身。商業地產市場平靜的市場表面下，掩蓋的是不容忽視行業發展瓶頸。

　　正當行業面臨挑戰和轉型之即，2009年新年伊始來自北京地稅總局的一條消息引爆關注點。北京地稅宣布：從2008年12月1日起，商業用房出租稅率從5%提至26%-30%左右。消息一出，立刻在行業內產生激烈反響。多數行業人士認為，出租稅率的提高無疑將給艱難的商業地產以嚴重打擊。

　　明天地產發展總監賈玉鵬坦言，此舉實施將對社區商業開發和投資產生重要影響，原本冷清的社區商業將面臨無人租、無人買的境地。

　　2009年全球金融危機肆虐，飽受牽連的房地產行業正值特殊時期，國家啟動拉動內需政策并對房地產予以扶持政策。但是與住宅領域的降息減稅不同，商鋪卻面臨著租金稅率翻番的命運。業內有觀點猜想，此舉難免有些保“宅”棄“商”的嫌疑，并由此引發了救市緣何不救商業地產的質疑。

　　悲觀中也不全是壞消息。朱凌波近日向焦點商鋪網透露，商務部已于2008年底向有關部門呼吁：第一，加強城市商業網點的管理和規劃；第二，推出針對商業地產特點的中長期貸款；第三：鼓勵銀行推出并購型貸款產品；第四：盡快出臺REITs。

　　“這些方面一旦落實，對于商業地產發展將是重大利好”，朱凌波透露除了商務部等部門的積極動作，目前部分地方政府在商業地產的救市方面也表示出極大積極性。

　　就在近日，北京朝陽區政府出臺《關于促進樓宇經濟發展的獎勵辦法（試行）》，凡是在朝陽區工商登記注冊納稅、使用面積在5萬平方米以上的5A級或甲級商務樓宇，今后在吸引金融、商務服務、文化創意、跨國企業地區總部以及擁有關鍵產業資源等5類企業后，均可獲得朝陽區政府提供的為期三年的財政補貼。

　　按照入駐企業在朝陽區登記注冊并納稅的比例不同，朝陽區政府對商務樓宇的補貼標準也不同，最高可獲得新入駐企業每年繳納區級財政的20%作為補貼，補貼金額較可觀。據透露，制定這一措施的目的在于減輕企業壓力、發展樓宇經濟。

　　至于久受關注REITs出臺一事，行業多位專家表示，目前障礙因素主要存在于法規條例完善方面，一旦時機成熟將馬上出臺。但是對于其對商業地產資金壓力問題的環節，還要持辨證分析態度。

　　“REITs的出臺，不可能完全解決商業地產的所為資金問題”，朱凌波認為其于持有型商業物業套現、于大型連鎖擴張企業立竿見影；于中小企業、于開發類產品可能收效甚微。
　　（焦點房地產網）