聯(lián)商網(wǎng)消息：顧客才是中國零售與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)終極命題。10月11日，2017聯(lián)商風(fēng)云會暨搜鋪網(wǎng)華東商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇在浙江烏鎮(zhèn)枕水酒店隆重舉行，大會吸引了行業(yè)高管、零售商業(yè)精英等近千人參會。圍繞“客從何來”這一主題，各方嘉賓展開了激烈的思辨。

在會中，上海靜安/長風(fēng)大悅城總經(jīng)理危建平帶來了“客因何來？超級商業(yè)場景聚客經(jīng)營策略”的演講主題，他認(rèn)為傳統(tǒng)零售還是有非常大的市場和未來前景，只是生存方式要發(fā)生一些改變，要結(jié)合消費(fèi)者新的需求，讓消費(fèi)者參與進(jìn)來，精神上的消費(fèi)需求或者時間消費(fèi)的需求在未來線下零售是大有可為的。

以下為危建平演講摘要：

商業(yè)地產(chǎn)或者說零售地產(chǎn)現(xiàn)在正在迭代發(fā)展，最核心原因是消費(fèi)者的消費(fèi)行為在變化。技術(shù)革新帶來生活便利的同時，也給消費(fèi)生活帶來很大的改變。在我的理解中，我們認(rèn)為傳統(tǒng)零售的確生存空間越來越小，但同時也在回歸。馬云的新零售也是回歸線下。所以傳統(tǒng)零售還是有非常大的市場和前景，只是它的生存方式要發(fā)生一些改變，這種改變強(qiáng)調(diào)結(jié)合新技術(shù)，結(jié)合消費(fèi)者新的需求，所以我們認(rèn)為現(xiàn)在的購物中心的確要強(qiáng)調(diào)體驗，但這個體驗不是餐飲，不是簡單的娛樂，而是怎么樣讓消費(fèi)者參與進(jìn)來，消費(fèi)者不單純是一個買的角色。目前，物質(zhì)的滿足其實在一二線城市已經(jīng)基本達(dá)到，至少是城市中產(chǎn)都已經(jīng)達(dá)到了，但精神上的消費(fèi)需求或者我們稱之為時間消費(fèi)的需求其實在購物中心，在未來線下零售是大有可為的。

大悅城一直把客群經(jīng)營能力作為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的核心競爭力，我們一直在不斷跟隨和研究我們的目標(biāo)消費(fèi)者群體，我們的邏輯是先研究消費(fèi)者的需求，再根據(jù)消費(fèi)者需求去找到商鋪，而不是先把商鋪找來，通過商鋪去吸引消費(fèi)者。這是我認(rèn)為我們跟同行的一個很大的邏輯差異。

現(xiàn)在我們在研究客群升級，因為更多的消費(fèi)者已經(jīng)不再因為物品或者物質(zhì)消費(fèi)而來購物中心，更多則是因為社交需要，因為消費(fèi)者自我價值的實現(xiàn)。通過研究消費(fèi)者，大悅城發(fā)現(xiàn)不管是80后、90后、95后，每一個年齡段消費(fèi)變化的特征都是可以不斷地通過數(shù)據(jù)調(diào)研整理得到的。這兩年大悅城做了很多工作，把理性的數(shù)據(jù)再加上感性的情感連接因素，特別是消費(fèi)者的社交需求以及對品牌忠誠度的變化的影響。把這些影響因素結(jié)合在一起，我們通過數(shù)據(jù)理性劃分出二十多個層級的消費(fèi)者的消費(fèi)邏輯。

在大悅城的做法當(dāng)中，大悅城創(chuàng)造了第一條街區(qū)——騎鵝公社。大悅城的街區(qū)不是以形態(tài)，不是以建筑主題為設(shè)計的，而是以什么呢？是以消費(fèi)者的精神需求單獨(dú)做了設(shè)計。我們把所有消費(fèi)者細(xì)分之后，再把他的核心需求提煉出來，給他一個極致的場景，其實是滿足他的極致需求，這種街區(qū)我們把它叫做產(chǎn)品重構(gòu)。在靜安大悅城有三個重要的場景，第一個是“魔都愛情地標(biāo)”，為什么是“魔都愛情地標(biāo)”，因為有一個體現(xiàn)愛情主題的摩天輪在屋頂上。真正帶來的隱形價值有三點(diǎn)：1、打造城市地標(biāo)；2、一年五百多萬客流；3、互聯(lián)網(wǎng)邏輯給我?guī)淼母蟮膯l(fā)。

第二個是社交場景。研究發(fā)現(xiàn)在“95后”中二次元文化就是主流文化，你在跟“95后”溝通的時候，他講的用詞用語都有非常大的二次元特征，所以今天及未來的購物中心多多少少會加入很多二次元元素。大悅城創(chuàng)新嘗試把二次元文化主題放在摩坊里，嘗試提供這一部分二次元小群體未來的大市場，這也是一個提供給獨(dú)特的、極致的某一部分小眾群體的超級場景。

另一個超級場景在長風(fēng)大悅城。大悅城核心是做年輕人客群，所以我們把長風(fēng)大悅城定位成女主AB面：如何在一個場合中滿足女性的兩面？長風(fēng)就要做這樣的內(nèi)。在商務(wù)客群中購物中心一方面是非常好的零售供給，更多是時尚女主的養(yǎng)成，長風(fēng)大悅城會做一條女性主題街區(qū)，完全是為幫助女性活得更美更自在的一個街區(qū)。

第三個是IP化運(yùn)營。包括有IP商戶、IP展覽、自有IP，你有了超級場景就是自有IP，烏鎮(zhèn)就是非常好的自有在大悅城，摩天輪就是自有IP，屋頂體育公園這些就是超級場景，這些東西就能讓你來。

（來源：聯(lián)商網(wǎng) 烏鎮(zhèn)報道）