提及太古和遠洋，腦海中浮現(xiàn)的第一個場景是成都的網(wǎng)紅打卡圣地——遠洋太古里。而近日，這兩家企業(yè)再度聯(lián)手的消息迅速竄上地產(chǎn)圈的頭版頭條。

12月18日，太古地產(chǎn)、遠洋集團通過增資的方式成功收購一家公司99.79%的權(quán)益，該項目公司持有位于北京市朝陽區(qū)的兩幅地塊。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，上述地塊毗鄰頤堤港，未來將發(fā)展為以辦公樓主導(dǎo)的綜合發(fā)展項目，作為頤堤港擴建部分，預(yù)期總樓面面積約39.36萬平方米（不包括停車場）。

事實上，合作開發(fā)大型商業(yè)綜合體項目成為近年來行業(yè)發(fā)展的常態(tài)，一方面，多方合作的模式可以降低彼此的投資金額，減小風(fēng)險；另一方面，各方可以通過自身所擁有的資源、經(jīng)驗及能力互利互補。

但在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的大背景下，這一次，遠洋、太古的故事續(xù)集將如何演繹？

230億擴建頤堤港

12月18日，太古地產(chǎn)、遠洋集團接連發(fā)布捷報。

據(jù)悉，兩家公司組成聯(lián)合體在一項掛牌出讓中投標(biāo)成功，該掛牌出讓涉及致港及合營伙伴附屬公司對目標(biāo)公司北京星泰通港置業(yè)有限公司作出投資。

目標(biāo)公司持有位于北京市將臺鄉(xiāng)酒仙橋路以東的兩幅用地，分別占地約4.43萬平方米及3.4萬平方米，兩幅用地毗鄰現(xiàn)有頤堤港項目，將發(fā)展為以辦公樓主導(dǎo)的綜合發(fā)展項目，作為頤堤港擴建部分，地上建筑規(guī)模不超過40.05萬平方米。

熟悉北京商業(yè)市場的分析人士告訴觀點地產(chǎn)新媒體，上述項目位于朝陽區(qū)，距離國貿(mào)商圈不到三十分鐘的車程，商業(yè)氛圍濃厚。

“本身頤堤港一期就是遠洋、太古打造的，也算北京比較成功的商業(yè)項目了，雙方的合作還是比較默契，加上，酒仙橋附近有一批較早的科網(wǎng)科創(chuàng)園區(qū)，現(xiàn)在很多都上市了，消費實力還是可以的，項目后續(xù)客流或許能夠得到保障。”

根據(jù)公告，頤堤港擴建部分包括一座購物商場、多座辦公樓和一家酒店，太古地產(chǎn)和遠洋集團將分別持有該擴建項目35%及64.79%的權(quán)益。

此外，18日，太古地產(chǎn)、遠洋集團、目標(biāo)公司及其現(xiàn)有股東簽署有關(guān)投資的增資協(xié)議，總出資額為230億元，即出資額包括注資95億元、股東貸款26億元及額外資金109億元。

其中，遠洋集團的出資額分別為注資61.65億元、股東貸款16.85億元及額外資金70.85億元；太古地產(chǎn)的出資額將分別為注資33.25億元、股東貸款9.10億元及額外資金38.15億元；以及現(xiàn)有股東的出資額將分別為注資1000萬元及股東貸款546萬元。

按此計算，針對頤堤港的擴建部分，遠洋將提供149.35億元資金，太古投資118.65億元。

有投資者A在公開平臺對此評論稱：“頤堤港二期投資金額巨大，相當(dāng)于每平方米投資六萬，這個成本太高了，這類項目周期比較長，相當(dāng)于又沉淀了一大筆資金，近期遠洋的股價低迷，市場難免有怨言。”

投資者B則直接說道：“國貿(mào)大望CBD商圈是市內(nèi)規(guī)模最大的一個商業(yè)街，勢必會分流頤堤港的客戶群，感覺頤堤港二期建成后的前幾年能不虧錢，就是成功了。”

有關(guān)頤堤港二期的討論似乎形成了兩方陣營，支持者與反對者各自羅列出一連串的數(shù)據(jù)、資料來佐證自己的看法，表明自身的態(tài)度。

這種爭論不休的狀態(tài)仿佛將時光拉回了十二年前。

2008年，太古和遠洋首度合作建設(shè)頤堤港一期項目，當(dāng)時業(yè)內(nèi)的議論焦點在于頤堤港選址，由于那時候的酒仙橋地區(qū)因交通不便，導(dǎo)入人流自然也不像核心區(qū)那么便利，因此，這個地區(qū)一直被看作是北京商業(yè)的“百慕大”之一。

備受爭議的頤堤港一期項目在2012年9月正式開業(yè)，同年財報顯示，頤堤港項目的商業(yè)部分出租率為84%，寫字樓出租率達到95%。2019年全年，頤堤港項目購物中心出租率100%，寫字樓出租率76%，整體租金收入微漲至6.1億元，整體日租金坪效7.42元，銷售金額19.9億元。

除此之外，遠洋和太古還合作打造了成都遠洋太古里，2019年，該項目的租用率達到97%，銷售額達到60.7億元，增長23%，銷售坪效甚至超過成都IFS。

遠洋商業(yè)航道

或許源于前幾次合作的成功，遠洋、太古再度聯(lián)手發(fā)展頤堤港擴建項目。

事實上，這種合作的模式在行業(yè)內(nèi)并不少見，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)從增量時代走入存量時代，合作成為企業(yè)擴大規(guī)模、降低資金風(fēng)險的重要方式。

回歸到本次故事的兩個主角上，對商業(yè)運營老手太古地產(chǎn)而言，合作能夠加快其在內(nèi)地的發(fā)展步伐。

據(jù)悉，太古地產(chǎn)自2001年進軍內(nèi)地市場，至今已近20年時間，但其在內(nèi)地僅有6個商業(yè)項目，而晚了六年才初涉內(nèi)地市場的九龍倉已擁有8個已開業(yè)項目，相比之下，太古地產(chǎn)的步伐“慢”了不少。

為了加快其在內(nèi)地擴張步伐，太古選擇與遠洋結(jié)伴而行，原因之一是遠洋集團熟悉內(nèi)地市場，且因其國企性質(zhì)，更擅長與政府公關(guān)。

至于遠洋集團，雖然打造了北京遠洋國際中心、北京遠洋大廈等優(yōu)質(zhì)的辦公物業(yè)項目，但其在商業(yè)資源上還相對匱乏，通過與太古地產(chǎn)合作，可以借勢后者的商業(yè)品牌長線關(guān)系，以及其商業(yè)規(guī)劃、運營經(jīng)驗來填充自身薄弱環(huán)節(jié)。

頤堤港項目后，遠洋亦著力發(fā)展商業(yè)項目，2016年，遠洋商業(yè)成為遠洋集團旗下獨立業(yè)務(wù)。從遠洋商業(yè)的官網(wǎng)獲悉，該公司已設(shè)立了自主品牌購物中心“We-life”系列，目前，未來匯、未來廣場等產(chǎn)品已在北京、天津等落地，投入運營的商業(yè)地產(chǎn)資源約為164.1萬平方米，寫字樓占比約39%，商業(yè)、物流項目及車位占比約為61%。

除此之外，2017年，遠洋獨立運營的城市綜合體項目杭州遠洋樂堤港正式開業(yè)，去年全年該項目的出租率為91%，銷售額約10億元，客流量約1500萬人次。

分析人士提到，遠洋樂堤港項目和太古里有相似之處，但是遠洋商業(yè)的運營能力和太古地產(chǎn)仍舊有些距離。

與此同時，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的競爭也越來越激烈，2019年全國新開購物中心529個，2020年受疫情影響，上半年全國開業(yè)購物中心共58個，體量合計440萬平方米，截至2020年中期，全國大于5萬平方米的購物中心數(shù)量已超過3000個，商業(yè)項目的競爭越發(fā)激烈，這就意味著“學(xué)徒”遠洋將面臨更大的挑戰(zhàn)。

師傅領(lǐng)進門，修行靠個人。對遠洋商業(yè)來說，經(jīng)過頤堤港和成都遠洋太古里的發(fā)展經(jīng)驗，其已脫去了最初的稚嫩，但能攜手共進卻也不失為一樁美事。