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撰文/娜娜

導語：經過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創新，中國商業地產已經站上了新周期的起點。

未來十年，商業地產將衍化出怎樣的發展生態和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權，主導著區域乃至全國的商業地產市場運行，在城市更新建設和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯商網零售研究中心特此推出“重點開發商商業產品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發商，梳理各大企業商業產品線發展脈絡，總結他們各自的運營特色和發展規律，形成圖文數據資料，以供行業參考學習。

在中國商業地產領域，港資開發商是一支特殊力量的存在，以恒隆、太古、新鴻基、九龍倉、新世界、瑞安等為代表的港資商業天團，除了在香港本土開發了一批優質商業資產，北上進入內地市場后，也相繼開辟出了自己的戰場，貢獻了一個又一個標桿商業項目，不僅滿足了各地品質消費需求，也給內地同行們帶來了先進的商業開發理念和運營管理經驗，成為被學習和崇尚的榜樣。

新鴻基地產是香港最大地產發展商之一，核心業務有住宅、辦公樓、商場。

與多數港資房企一樣，新鴻基香港業務較內地更多元，除了地產發展，物業投資，以及酒店、物業管理、建筑、保險等與地產相關的業務之外，還有電訊及資訊科技，港口、運輸、航空、物流等基建及其業務，可以說業務覆蓋到了香港人生活的方方面面，對全港的經濟發展起著舉足輕重的作用。

在內地，新鴻基主要從事地產開發和商業物業投資，憑借多年在香港興建大型綜合項目的經驗，新鴻基于內地重點城市投資建設了多個地標商業體，并形成了以國金中心、環貿廣場為主的王牌商業產品線，于上海、南京、蘇州、成都等重點城市布局。主要代表作有上海國金中心IFC、上海iapm、上海One ITC、北京apm、廣州天環廣場等（下附表格）。

商業運營特色方面，新鴻基內地部分商場借鑒香港apm商場的營運模式，將“夜行消費”的新購物理念帶到內地，上海iapm、北京apm商場均復刻該模式并取得了成功。

一、持續擴大內地市場版圖 上海國金中心步入商業頂流

從最初與華潤置地聯合開發杭州萬象城，給杭州帶來了第一個真正意義上的購物中心，到聯合富力地產、合景泰富開出了廣州天匯igc，再到西進成都聯合九龍倉、恒基兆業打造環貿ICD，聯合平安搶灘杭州江河匯，回顧新鴻基內地開發軌跡，除了獨立自主開發商業項目外，新鴻基十分擅于抱團，通過強強合作，有效擴大自己在內地的商業地產版圖。

鑒于短期內香港的復雜局勢及新冠肺炎疫情的持續，港島零售商業的經營面臨諸多不確定性，即便實力雄厚如新鴻基，其在香港的業務投資同樣遭受嚴峻挑戰，租金收入面臨持續下行壓力。為確保中長期的增長愿景，新鴻基正在內地主要城市擴大其出租物業組合，并繼續于這些城市的優越地段逐步擴大其版圖。

上海是新鴻基發力內地市場的戰略重地。在香港擁有24家在營的不同類型購物中心及西九龍等多家在建項目的新鴻基地產，在上海雖然僅有IFC、iapm、ITC及參股莘莊 TODTOWN天薈四個購物中心，但論高端購物中心項目數量，新鴻基在上海的投入已不輸香港。

其中，上海國金中心IFC是目前新鴻基內地商業項目中最為得意的作品，堪稱上海乃至全國首屈一指的頂級商業中心。

據《聯商網》與CRR統計報道，上海國金中心2020全年銷售業績近100億元，距國內商場百億業績俱樂部僅一步之遙。

而根據浦東新區官方統計公報的最新數據：上海國金中心IFC2021年上半年銷售額高達86.46億，較去年同期增長180%，創歷史新高，全年業績目標將直奔200億。

上海國金中心 圖源/新鴻基地產

二、從成都環貿ICD到杭州江河匯 新鴻基內地商業謀新篇

新鴻基近年來在內地備受矚目的商業新投資還包括成都環貿ICD、杭州江河匯項目等。

位于成都錦江區的環貿ICD由新鴻基地產聯袂九龍倉、恒基兆業一同打造，是全球第四座ICC（后更名ICD）。2007年，三大巨擘聯手在攀成鋼拿地，259畝地塊，號稱當年攀成鋼頭號巨幅地塊。

項目涵蓋超甲級辦公樓、大型體驗式購物中心、高端五星級酒店，給出的愿景是復制香港的 “維港門廊”，打造 “天府門廊”。囊括12萬方大型體驗式購物中心及1.7萬方精致商業街。

項目定位滿足都市新中產及其家庭需求的一站式品質消費場所，將引入眾多國際精品、時尚潮流品牌、知名美妝護膚品牌和環球饕餮美食。

2019年8月，新鴻基&平安聯合體以最終成交總價132.6億拿下了杭州江河匯地塊，一舉刷新彼時杭州最高地王記錄。

資料顯示，江河匯綜合體地塊位于錢塘江與京杭大運河交匯處，與杭州亞運村隔江相望，緊鄰地鐵6號線和9號線換乘站三堡站，周邊有著萬象城、來福士廣場成熟的商業配套。

據悉，該項目規劃總建筑面積約82.2萬㎡，將涵蓋住宅、商業、商務辦公、娛樂康體、主題公園、激光水幕秀、摩天輪等業態。根據規劃，該地塊將重塑杭州全新城市名片，建成長三角地區新的地標，預計于2024年起分期落成。

杭州江河匯綜合體 圖源/新鴻基地產

新鴻基杭州江河匯項目由普利茲克獎獲得者扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）建筑師事務所領銜的總體規劃設計團隊，從“無縫銜接，綜合發展”的理念作為出發點，對各功能業態在整個街區不同地塊的分布進行有機規劃，構建宜居宜業宜游的城市優質空間。

受杭州刺繡啟發，項目創造性地運用“穿針引線”的理念設計出橫跨京杭大運河的地標性步行連橋，巧妙連同匯東、匯西兩幅地塊，呼應奔騰的錢塘潮水，勾勒出優美的江岸曲線。項目建筑立面設計靈感來自錢塘江潮汐變化，與運河連橋、摩天輪交相輝映，配合專業顧問設計的燈光設施，形成亮麗的城市景觀，在奔涌的錢塘江畔打造世界級壯闊江景。

另外，隨著一期商業驚艷亮相后，新鴻基位于上海徐家匯的商業巨制One ITC的主要部分也將于未來幾年分期逐步落成。其中，ITC二期商場預計將于2021年內開業。

位處南京河西中央商務區的南京國金中心，是新鴻基綜合發展項目的最新示范作之一。寫字樓部分已順利交付，商場和酒店部分正在建設中，其中商場預計于 2022年開業，屆時將呈現高規格品牌陣容。