近年來，英格卡購物中心逐漸加快在中國發展的步伐，作為新任中國區總裁的朱潔敏，事務頗為繁忙。

百忙之中，她抽空接受了觀點地產新媒體的采訪，為我們描述英格卡購物中心在中國曾走過的路途，以及未來的愿景。

這是我們第一次對英格卡購物中心進行采訪，坐在面前的朱潔敏語氣溫和、謙遜，保持著外資企業一貫以來的低調。

1978年，改革開放的春風吹遍中國大地，短短20年間，內地市場的發展就取得矚目的成績。世紀之初，不少外資企業受到吸引涌入內地，這其中就包括來自北歐的英格卡集團（原名宜家集團）。

2009年，集團內負責商業地產開發及運營管理板塊的英格卡購物中心進入中國市場，與更早進來的宜家零售戰略合作，開始在中國拓展商業綜合體業務。

長期主義

英格卡購物中心在中國的起步走得比較穩健，到第一個六年（2015年）開業了三家品牌名為“薈聚”的大型區域性購物中心，按順序分別是無錫、北京和武漢。

隨后，英格卡購物中心在中國市場上一邊持續管理運營已開業的購物中心，一邊積極拓展新的項目，在今年又相繼在福州、長沙和南寧開業三家薈聚中心。

據朱潔敏介紹，英格卡購物中心在中國運營的六家薈聚中心投資總額超過160億人民幣，擁有近65萬平方米的總租賃面積。其中，福州和南寧的項目屬于小型薈聚，而長沙薈聚則是英格卡在中國落地的第一個商業綜合體項目。

在未來三年，可以期待更多的薈聚陸續與大眾見面，包括昆明，合肥，上海和西安，其中上海和西安將是兩座大型薈聚項目。

她表示，在這樣的時間緯度上，以這個數量來呈現，談不上快，但這恰恰體現英格卡購物中心長期的理念--集團珍惜每個項目，對于投資決策都抱著相當審慎的態度，包括前期的投資判斷，到項目的設計、開發，再到招商和后期運營，都依靠專業內部團隊來完成，希望每一個薈聚都成為一個值得驕傲的作品。

在中國，英格卡購物中心的品牌名為“薈聚”，薈聚代表的是歡樂的聚會，英格卡購物中心致力于將“薈聚”打造成中國聚會體驗中心的引領者。

有別于傳統單一的購物中心，英格卡購物中心希望薈聚能成為當地人們的好鄰居，扮演好城市服務商的角色，從購物、社交、娛樂和休閑，乃至于辦公、生活等多維度提供價值給消費者。

打破界限

作為來自北歐的企業，英格卡購物中心的設計帶有濃厚的北歐風格，即強調人性化、現代簡潔，以及與自然的結合。像陽光、空氣、通透性和人的距離感等，都是需要考量的元素，其希望帶給顧客舒適、安全又溫暖的購物環境。

但英格卡購物中心不會固守自己的風格，“我們對每一個薈聚作品都會考慮全球性和本土的結合，在設計理念上會體現北歐特色和中國本地城市風格的融合。”朱潔敏指出，這是對本地文化和消費者最大的尊重。

基于這種理念，英格卡購物中心在項目前期會深入市場做調研，了解當地風俗和消費習慣，以及消費者的生活愿景，基于此進行設計開發和未來運營的布局，每個作品都會花幾年的時間打磨。對于英格卡購物中心來說，速度并不被放在第一位，質量和穩健更加重要。

品牌組合也是商業運營的重要內容，朱潔敏表示，英格卡購物中心會圍繞自我定位去選擇品牌組合，另外，因為宜家家居是每個薈聚的主力租戶，也會去考慮與宜家相符的定位方向。英格卡購物中心不會追求非常高端奢侈的品牌，而是走滿足大多數人需求的大眾路線。

到2020財年，英格卡無錫、北京、武漢三家購物中心總客流量超過4300萬，銷售額突破55億元。

“這三個薈聚各方面的成績都已經領先我們集團的要求”。談及此，朱潔敏指出，集團的業績考核不止有財務指標，還有客戶滿意度、可持續發展等方面的非財務指標。她認為，中國是英格卡購物中心面對所有新興業務很好的窗口和實驗地，良好業績的達成是歐洲總部對中國市場有持續信心的重要因素。

商業地產具有總投資額大、開發風險較高、投資回收期較長等特點，堅持長期持有理念的英格卡購物中心更是如此。因此，對于英格卡購物中心而言，來自總部的支持和助力無疑是非常重要的。

在中國市場耕耘12年，英格卡購物中心持續在中國做出新的嘗試，2021年推出了小型薈聚以及長沙這個涵蓋了“薈聚之光”商務公寓產品的商業綜合體。

“我們希望能夠通過接入商務公寓這一業態，進一步探討‘聚會體驗中心’在時間和空間上的延展性，通過不同業態聯動，對購物中心業態的固定時段進行補充，形成了一定的協同效應，打造出一個7天24小時的北歐風格的活力社區。”

朱潔敏介紹，長沙、上海和西安的薈聚是英格卡的第二代產品，將繼承第一代薈聚的優點，又在此基礎上做出新的發展。

具體來說，首先，原有的北歐設計風格會繼續保持，新一代的薈聚會進一步突出北歐風格與本土文化的融合；其次，在品牌選擇上，新一代的薈聚會在原有的滿足一站式需要的豐富的品牌組合基礎上，持續引入新品牌和新概念店，以此引領消費者觸達新興體驗，激發更多靈感；在服務上，依然注重顧客及租戶合作伙伴的滿意度，持續精進細致入微的顧客關懷，滿足親子友好的購物環境。例如每個薈聚都會打造一個薈聚寶貝作為親子游玩中心，以滿足家庭型消費者的需要。

最主要的是，新一代的薈聚在一代原有的購物中心和家居業態上，引入新的元素。比如長沙的公寓元素，未來上海臨空薈聚項目將會增加北歐特色的辦公元素。

朱潔敏進一步表示，英格卡購物中心希望打造不同的場景，打破商業地產傳統的界限。將不同功能的綜合體元素，通過巧妙的設計和運營，將看似單一的物理空間打造成能夠滿足消費者生活，社交，購物，娛樂，工作，休憩等多重維度需求的聚會體驗中心。

成功標準

在中國的12年間，英格卡購物中心目睹了整個內地商業地產的蓬勃發展。在市場快速發展的同時，一些法律、技術、文化方面的問題也開始受到關注。

過往經驗表明，純粹復制歐美成熟模式，在中國市場不一定適應。有一些來自海外的同行中途撤離，也有一些適應了下來。

堅持走自身風格與本土化相結合路線，且獲得集團支持的英格卡購物中心是生存下來的贏家之一。但商業地產進入存量時代，競爭加劇，政策調控逐步收緊，這些都提出了新的考題。

對此，朱潔敏顯得比較坦然。

“我們看到整個商業在中國的豐富性和多樣性，每一家成功的企業背后都有其不同的因素。我認為能夠身處這樣的市場，本身是一件很開心很榮幸的事情，因為它有活力。”她表示，應該把那些成功的同行看成學習對象，不斷切磋，不斷探索，精進自身。

朱潔敏認為，英格卡購物中心想要在這樣的環境長期生存，堅持自身的差異化是必不可少的。薈聚帶著北歐的傳承，這不僅體現在其獨特的空間設計上，基于自身定位的品牌組合上，細致入微的顧客關懷上，也體現在我們堅持可持續發展的戰略中，致力于將薈聚打造成中國聚會體驗中心的引領者，實現“為大眾創造更美好的日常生活”的愿景。

針對近來商業地產行業調控的收緊，朱潔敏有著自己的清晰認識：“中國市場發展的獨特性之一，就是政策對于關乎民生行業的有效調控，在市場機制運行的前提下，適時切入來保持行業和市場的平穩過渡，進而保障民生福祉，這對行業健康發展來說同樣十分重要。”

她指出，相信政府持續去杠桿的努力將會使中國房地產市場走上更加穩定和可持續發展的道路。這與英格卡購物中心對商業資產長期持有、長期開發、精細運營，堅持為大眾、社區和地球帶來價值的企業定位相一致。

談話最后，朱潔敏向我們分享她認為的薈聚成功標準。

“這座城市能夠認可薈聚所扮演的城市服務商的角色，以及作出的貢獻。既包含其創造的商業價值，也包含薈聚創造的社會價值，助力城市為大眾創造更美好的日常生活。”

以下為觀點地產新媒體對英格卡購物中心中國區總裁朱潔敏女士的采訪實錄節選：

觀點地產新媒體：目前，國家對房地產行業監管持續收緊，商業地產作為房地產的一部分，您認為應該采取什么樣的策略來進行應對？

朱潔敏：中國市場發展的獨特性之一，就是政策對于關乎民生行業的有效調控，在市場機制運行的前提下，適時切入來保持行業和市場的平穩過渡，進而保障民生福祉，這對行業健康發展來說同樣十分重要。

在“房住不炒”的大背景下，我們相信政府持續去杠桿的努力將會使中國房地產市場走上更加穩定和可持續發展的道路。這與英格卡購物中心對商業資產長期持有、長期開發、精細運營，堅持為大眾、社區和地球帶來價值的企業定位相一致。

觀點地產新媒體：越來越多海外和國內資本在關注和投入到商業地產領域，大宗交易頻現，您認為這是中國商業地產市場走向成熟的表現嗎？

朱潔敏：資本在一定程度上代表了消費者和市場的選擇，在國內經濟強勁復蘇，租賃市場日趨穩定的背景下，中國商業地產市場表現出了令人矚目的安全性和穩定性，境內外投資者對中國優質商業地產的投資意向也不斷增強。

近來資本對商業地產的關注，體現了國內外投資者對中國經濟持續發展的信心，說明商業地產在中國的發展模式和發展方向受到了市場的認可，同時也是對國內商業地產品牌價值和運管能力的肯定。

這對從業者來說既是一個非常及時的正反饋，也是新一輪競爭開始的信號燈。

觀點地產新媒體：英格卡購物中心在長沙薈聚首次推出公寓產品進行售賣，是基于哪些方面的考量？為什么是在長沙？

朱潔敏：位于長沙的“薈聚之光”商務公寓是長沙薈聚綜合體的一部分，我們希望能夠通過接入商務公寓這一業態，進一步探討“聚會體驗中心”在時間和空間上的延展性。

一方面，通過長沙薈聚、宜家家居和薈聚之光不同業態聯動，對購物中心業態的固定時段進行補充，形成了一定的協同效應，打造出一個7天24小時的聚會場所。另一方面，長沙薈聚、“薈聚之光”以及宜家商場也在以各自獨特的方式，相互協調、層層遞進地傳遞著英格卡購物中心和宜家所秉持的北歐設計美學和生活理念。

至于為什么選擇在長沙落地我們在國內的首個綜合體項目，就我個人在這個城市的體會而言，長沙是一個街頭巷尾處處散發著快樂氛圍的城市，人們熱愛生活，追求潮流時尚，樂于接納新鮮事物，這些和我們所倡導的聚會體驗中心模式非常的契合，這也造就了長沙商業市場的活力基因。

觀點地產新媒體：英格卡購物中心在上海長寧也有一個綜合體項目，預計2023年開幕，相較于長沙的綜合體項目，這個項目有沒有哪些新的變化？有什么比較突出的方面？

朱潔敏：我們在上海的臨空綜合體項目是英格卡集團內單體投資金額最大的項目，總建筑面積超過了43萬平方米。與長沙薈聚綜合體項目相比，一個比較顯著的不同是除了宜家商場和薈聚之外，還會配套具有宜家理念和宜家特色的辦公樓。

上海臨空綜合體項目是我們對“聚會體驗中心”概念新的探討和嘗試，我們看到了人們對綠色、健康、靈活多元辦公空間的需求，該項目的辦公樓取得了WELL銀牌預認證。除此之外，商業空間和城市更加深度的融合也是一個很好的發展方向。

上海臨空綜合體項目在整體設計上以北歐自然風光為靈感，引入了大面積的公共活動空間和市民活動廣場，通過開放式綠化景觀布置，模糊傳統購物中心和城市之間清晰的邊界感，更加自然地融入社區和城市，引領綠色健康、可持續的生活和辦公體驗。

觀點地產新媒體：創新在任何行業都是最為艱難的行動，傳統商業地產面對移動互聯網、5G、大數據等科技賦能加持的局面，您認為可以在哪些方面有新的發展？

朱潔敏：隨著數字化對各行各業顛覆性變革的深入，商業數字化正在成為這個行業底層邏輯中不可或缺的一部分。隨著科技的飛速發展，整個行業越來越關注科技如何為更多人創造更美好的生活，如何通過科技創新為更多人帶來價值。

我們始終認為，傳統的商業地產作為一種通過運營空間來實現資產增值和投資回報的業務，如果通過與這些新興科技相結合找到一些契合的創新方向，將會極大地推動商業地產行業變革和發展。

我認為具體可以從以下這幾個方面進行探索和一些嘗試：

一是通過更好地利用移動互聯網，將線上的流量和商業地產線下物理空間和線下流量進行更好地融合和混搭，為顧客提供真正的全渠道服務以及體驗。從而能夠將商業地產的物理空間進行最大化延伸并增強顧客粘性以及品牌認同感。

二是通過5G以及物聯網技術，打造商業地產智慧建筑。通過精細化運營商業地產的智慧建筑，不僅能夠優化運營成本，同時能夠為我們的租戶以及其他合作伙伴提供健康和環保的工作環境以及各類增值服務，增強租戶和合作伙伴粘性。

三是通過有效利用大數據分析產生的洞察，可以更好地科學地指導以及輔助商業地產各類業務決策，包括但不僅限于項目選址、租賃策略、業態組合、經營業績預測，項目估值等。從而幫助商業地產實現資產有效增值和投資回報收益最大化。

觀點地產新媒體：從傳統購物中心、商鋪、寫字樓、酒店逐漸發展到與文旅、體育、娛樂、健康、養老等業態廣泛結合，商業地產的外延越來越龐大，也與美好生活與消費需求的聯系日趨緊密，您認為商業地產未來還有哪些新的道路？

朱潔敏：整個實體零售行業在疫情后加速了變革，我們看到的幾個核心趨勢是：作為實體空間如何在疫情后為訪客提供更加安全的體驗環境；更加強調個性化，更快速便捷的服務體驗；如何突破購物中心在一個城市中的物理邊界，更好地融入當地并支持當地社會的發展，成為更加多元的目的地，而非單純的購物之地。

在這些趨勢下，一些已經初見端倪的發展形式：比如鄰里中心型定位的購物中心，比如探討美和設計力的綜合體驗型空間，還有在體驗型和沉浸式空間上不斷推陳出新的項目，以及在一個垂直消費領域把細分業態做到極致的項目，對可持續發展和綠色健康生活方式的新嘗試等，都是在圍繞“人”的需求，朝著“更加綜合的體驗”發力。

觀點地產新媒體：和其他商業地產企業略有不同的是，英格卡購物中心和宜家未來會如何協同發展？英格卡購物中心是否都會有宜家的入駐？未來在中國的發展目標或規劃是怎樣的？

朱潔敏：我們和宜家零售同屬于英格卡集團，共享“為大眾創造更美好的日常生活”這一企業愿景。宜家同時也是我們非常重要的戰略合作伙伴，每一個薈聚都和宜家緊密相連。

2009年英格卡購物中心正式進駐中國以來，我們便和宜家攜手，共同探討、進駐了多個市場，為當地消費者帶來了可負擔、可持續的健康生活方式。

接下來，我們會繼續與宜家攜手，以更加靈活、因地制宜的方式將我們所倡導的“聚會體驗中心”理念帶給更多消費者。