聯(lián)商快訊：2022年全國兩會(huì)召開在即，全國人大代表、步步高董事長王填今年兩會(huì)已準(zhǔn)備9份建議。其中之一是《關(guān)于實(shí)體企業(yè)自持商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，融資不計(jì)入房地產(chǎn)調(diào)控范疇的建議》。具體內(nèi)容如下： 

案由：

近年來，在經(jīng)濟(jì)下行壓力和宏觀調(diào)控下，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展在逐步放緩，而此次突發(fā)疫情對(duì)零售、餐飲、娛樂等行業(yè)的沖擊，也對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)帶來巨大壓力，也使我們更直觀的看到經(jīng)濟(jì)部門之間的緊密共生關(guān)系，更需關(guān)注商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定等方面的作用。 

案據(jù)：

一、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)不同于住宅，應(yīng)將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)從房地產(chǎn)調(diào)控中分出來。從價(jià)值屬性來看，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值與經(jīng)營績效有著顯著的正相關(guān)，本質(zhì)上是以經(jīng)營為抓手的服務(wù)業(yè)，是靠實(shí)干和艱苦經(jīng)營創(chuàng)造的價(jià)值，而住宅價(jià)值受益于自然升值；從收益屬性來看，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的收益率較為理性，毛租金收益率一般為5%-8%，按照商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)50萬億元的存量，每年租金的潛在財(cái)富效應(yīng)可達(dá)3萬億元，如若參照國際市場(chǎng)30%的證券化水平，可形成逾15萬億元的可投資市場(chǎng)，具有較強(qiáng)的財(cái)富效應(yīng)。

二、中國房地產(chǎn)的問題是一個(gè)系統(tǒng)問題，其調(diào)控也應(yīng)是在全面系統(tǒng)化的平衡和抉擇中推進(jìn)。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為空間載體，其提供的空間服務(wù)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要生產(chǎn)要素，對(duì)于解決社會(huì)就業(yè)、滿足人民群眾消費(fèi)轉(zhuǎn)型和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的作用。對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的一刀切，大大抵消了住宅調(diào)控的效果，喪失了利用商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)來重塑中國房地產(chǎn)和金融循環(huán)的機(jī)會(huì)，壓制了中國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的活力，延緩了本該蓬勃發(fā)展的城市空間服務(wù)的升級(jí)，實(shí)際上嚴(yán)重阻礙了中國城市競爭力的塑造。 

建議：

1、將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)從住宅調(diào)控中解放出來

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)不同于住宅，具有較強(qiáng)的生產(chǎn)性基礎(chǔ)設(shè)施屬性，涉及眾多行業(yè)和眾多個(gè)體，服務(wù)無數(shù)中小微商戶和大眾群體，產(chǎn)業(yè)調(diào)控對(duì)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，房地產(chǎn)調(diào)控的對(duì)象應(yīng)是住宅市場(chǎng)調(diào)控，應(yīng)將“房地產(chǎn)調(diào)控”改為“住宅市場(chǎng)調(diào)控”。

2、實(shí)施積極的金融政策支持

由于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)整體貸款額度受制于整個(gè)住宅調(diào)控，銀行將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目列入房地產(chǎn)控制類貸款，造成商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款審批難，建議商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款額度從房地產(chǎn)總額調(diào)控中分離出來，支持與實(shí)體密切相關(guān)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款審批，配套中長期貸款產(chǎn)品，鼓勵(lì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的并購重組貸款，鼓勵(lì)保險(xiǎn)、社保等資金投資于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。