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撰文/龔麗欣 

在宏觀經(jīng)濟(jì)下行、地產(chǎn)多輪調(diào)控疊加疫情沖擊，紅星系也撐不住了。

2021年，車建新落寞出讓紅星地產(chǎn)，如今又將紅星美凱龍擺上了交易桌。

最新消息顯示，1月8日，建發(fā)股份公告披露，該公司正在籌劃通過(guò)現(xiàn)金方式協(xié)議收購(gòu)紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司不超過(guò)30%的股份。

本次交易完成后，建發(fā)股份可能成為紅星美凱龍控股股東。

雖然公告并未明確交易對(duì)價(jià)及條款，但紅星美凱龍即將易主的消息同樣引起軒然大波。

或許對(duì)車建新而言，放棄紅星美凱龍的控制權(quán)，他是不舍的。但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次交易也將成為化解債務(wù)危機(jī)的關(guān)鍵。

不過(guò)，資本市場(chǎng)就是這樣，幾家歡喜幾家愁。

至于交易的另一方，建發(fā)股份或能借此番入股擴(kuò)展消費(fèi)品供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的版圖。

建發(fā)看中了什么？

繼華發(fā)紓困融創(chuàng)之后，又一國(guó)資下場(chǎng)救市。

這一次，是來(lái)自廈門的建發(fā)股份。

1月8日，建發(fā)股份、紅星美凱龍接連公告宣布，當(dāng)前，建發(fā)股份正就以現(xiàn)金方式意向受讓紅星控股持有的紅星美凱龍不超過(guò)30%股份事宜進(jìn)行商討。

實(shí)際上，早在1月6日晚間，紅星美凱龍就曾發(fā)布相關(guān)出售預(yù)告，彼時(shí)坊間傳聞稱，國(guó)資企業(yè)或?qū)⒊蔀榧t星的“白衣騎士”。

僅僅停牌兩天，便揭曉了本次交易的主角。

不過(guò)，為什么是建發(fā)股份？建發(fā)又看中了什么？

其一，紅星美凱龍自營(yíng)與管理大量的家居商場(chǎng)。

據(jù)了解，紅星美凱龍是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的家居裝飾及家具商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商和泛家居業(yè)務(wù)平臺(tái)服務(wù)商，截至2022年12月31日，該公司經(jīng)營(yíng)了94家自營(yíng)商場(chǎng)，284家委管商場(chǎng)，通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)8家家居商場(chǎng)。此外，以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)57家特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目，共包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。

至于建發(fā)股份，該公司旗下共有兩大業(yè)務(wù)板塊：供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

近兩年，建發(fā)房產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭猛如破竹，憑借“一手拿地、一手融資”的邏輯迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)公布的數(shù)據(jù)，2022年，建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售額達(dá)到1700.2億元，躋身行業(yè)第十名，僅次于金地、龍湖。

而建發(fā)房產(chǎn)旗下的商業(yè)管理平臺(tái)，盡管成立不足5年，但發(fā)展勢(shì)頭同樣迅猛，截至2021年末，建發(fā)商管共計(jì)運(yùn)營(yíng)11個(gè)自持項(xiàng)目、13個(gè)拓展項(xiàng)目，管理面積超100萬(wàn)平方米，運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)價(jià)值超100億元。

通過(guò)本次交易，建發(fā)股份或能一次性將百余商場(chǎng)收入囊中，同時(shí)進(jìn)一步增加輕資產(chǎn)管理版圖。

其二，作為“家居第一股”，紅星美凱龍?jiān)诩揖�、建材方面的�?yōu)勢(shì)與符合建發(fā)供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)。

據(jù)了解，供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)是建發(fā)股份業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的主力軍。在該業(yè)務(wù)版圖下，近兩年，建發(fā)股份大力拓展消費(fèi)品業(yè)務(wù)，并成立了消費(fèi)品事業(yè)部，以聚集業(yè)務(wù)資源，合力探索消費(fèi)品運(yùn)營(yíng)模式。

此前，該公司在年報(bào)上明確，要在已有的汽車、酒類、輕紡產(chǎn)品及乳制品的基礎(chǔ)上，拓展更多消費(fèi)品品類。

通過(guò)此次交易，建發(fā)股份無(wú)疑能夠拓展家居、建材等消費(fèi)品品類，進(jìn)一步擴(kuò)充供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)。

與此同時(shí)，從1991年成立常州紅星家居城，到2012年紅星美凱龍成功登陸港交所，2018年再度登陸A股上市，車建新打造了全行業(yè)第一家A+H股上市的家具公司。

多年輾轉(zhuǎn)，盡管當(dāng)前紅星美凱龍面臨著較大的流動(dòng)性壓力，但企業(yè)本身的品牌價(jià)值依舊存在，這也為正在搭建消費(fèi)品供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)的建發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

紅星要價(jià)幾何？

對(duì)建發(fā)股份而言，此番入股不僅能夠拓展家居、建材等消費(fèi)品供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，更能借紅星美凱龍的百余家商場(chǎng)，擴(kuò)充“包租公”生意。

對(duì)車建新和紅星控股而言，此番交易或許是化解債務(wù)壓力的最佳方式。畢竟，紅星地產(chǎn)和紅星美凱龍是紅星系最重要的業(yè)務(wù)版圖。

2021年，為填補(bǔ)資金窟窿，紅星系先后出售旗下7家物流子公司及紅星地產(chǎn)70%股權(quán)給遠(yuǎn)洋系，隨后又將美凱龍物業(yè)80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予旭輝永升服務(wù)。

幾次交易下來(lái)，紅星系成功回籠資金70億元。不過(guò)，面對(duì)巨額債務(wù)壓力，這筆70億元的資金依舊不夠。

根據(jù)紅星控股2022年中期財(cái)報(bào)，截至報(bào)告期末，該公司貨幣資金為87.56億元，而短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債超過(guò)250億元。

此外，去年9月，標(biāo)普發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告表示，隨著未來(lái)兩年現(xiàn)金減少和潛在債務(wù)到期，紅星美凱龍母公司紅星控股的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)增加。

面對(duì)巨大的債務(wù)壓力，割肉已經(jīng)無(wú)法自救，車建新選擇出售上市平臺(tái)回籠資金。

不過(guò)，此次的交易公告并未明確出售代價(jià)。

但公告提到，截至2022年12月31日，紅星美凱龍總股本43.55億股，包括A股36.13億股(占總股本比例82.98%)及H股7.4億股(占總股本比例17.02%)。紅星控股直接持有美凱龍26.18億股股份，占總股本的60.12%，紅星控股的一致行動(dòng)人西藏奕盈企業(yè)管理有限公司、車建興、陳淑紅、車建芳等合計(jì)共持有美凱龍1860.76萬(wàn)股，占總股本的0.43%。

據(jù)了解，2022年三季度末，上市平臺(tái)紅星美凱龍的每股凈資產(chǎn)為12.46元，而2021年10月，該公司定增價(jià)格為8.23元/股。

有投資人士在公開平臺(tái)表示，此次建發(fā)股份收購(gòu)價(jià)格應(yīng)該介于8.23元至12.46元之間。

不過(guò)，也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，建發(fā)作為國(guó)企是很注重風(fēng)險(xiǎn)的，此次愿意收購(gòu)債務(wù)報(bào)警的紅星美凱龍，說(shuō)明已經(jīng)做好了相應(yīng)評(píng)估，收購(gòu)價(jià)格或許還將面臨一定的折讓。

另?yè)?jù)觀點(diǎn)新媒體了解，截至1月6日收盤，紅星美凱龍報(bào)價(jià)4.68元/股，遠(yuǎn)低于每股凈資產(chǎn)12.46元。

且從A股最新總市值來(lái)看，紅星美凱龍僅為203.80億元，遠(yuǎn)低于三季度末963.23億元的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值；而H股的總市值僅為116.27億港元。假設(shè)以A股的市值粗略計(jì)算，30%股權(quán)交易價(jià)格約在73.79億元左右。

公告還提到，本次交易完成后，建發(fā)股份可能成為紅星美凱龍控股股東。

目前，紅星控股及一致行動(dòng)人持股比例為60.55%，即便出售30%股份，亦不會(huì)影響控制權(quán)。

有分析認(rèn)為，雙方交易細(xì)節(jié)暫未披露，不排除紅星控股讓渡一部分表決權(quán)。

與此同時(shí)，紅星控股所持股份當(dāng)中，本身也面臨控制權(quán)轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，紅星控股所持上市公司股份當(dāng)中超7成用于股份質(zhì)押，如果后續(xù)紅星控股沒(méi)有足夠資金補(bǔ)充質(zhì)押，或者不能提供其他擔(dān)保物，紅星美凱龍將會(huì)面臨強(qiáng)制平倉(cāng)的后果，甚至引發(fā)控制權(quán)轉(zhuǎn)移危機(jī)。

另一方面，2022年以來(lái)，紅星控股多次減持紅星美凱龍，且如果上述減持持續(xù)進(jìn)行，同樣會(huì)導(dǎo)致持股比例進(jìn)一步下降。