2022商業地產十大事件：換帥、IPO失效、巨無霸入市...
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撰文/高天
2022年，全國商業地產砥礪前行，創新求變。
更宏觀的看，2022年商業地產行業有哪些重磅事件發生？從這些事情中可以看出行業的哪些趨勢？《聯商網》復盤2022中國商業專題，本期聚焦商業地產十大事件。
一、珠海萬達商管三遞招股書
相比2021年，2022年各大商管公司的IPO之旅并不順利，龍湖創智生活、瑞安新天地等招股書遞交紛紛失效，最典型的當屬珠海萬達商管三遞招股書。
2022年10月25日，珠海萬達商管第三次遞交招股書，以繼續開展起港股上市事宜。
2022年10月24日，珠海萬達商管第二次招股書失效，僅一天又重新提交申請，此次聯席保薦人仍然為中信證券、摩根大通和瑞信。
招股書顯示，2019年、2020年和2021年，萬達商管的總收入分別為134.37億元、171.96億元和234.81億元，毛利潤分別為45.81億元、63.44億元和105.22億元。
2022年萬達商管集團收入553.1億元，完成年計劃的99.6%，同比增長7.4%；租金收入508.5億元，同比增長8%；商鋪出租率98.7%；租金收繳率100%；可比萬達廣場客流為2019年的79%，可比廣場銷售收入為2019年的103%（其中線上銷售同比增長163%），大幅高于行業水平。
2022年開業55個萬達廣場，完成年計劃100%；累計開業473個項目，管理商業面積6556萬平方米，其中租賃面積4445萬平方米，同比增長11%；在建萬達廣場187個，商業面積2195萬平方米。
二、萬科49個商業項目交印力管理
2022年9月，市場消息稱萬科將旗下49個商業項目統一交由印力管理。經《聯商網》求證，該消息屬實。
萬科徐州項目告訴《聯商網》，萬科新淮中心以及在建中的萬科尚都會2049、萬科新都會2049都三個項目都將交由印力管理，項目目前暫不更名。
除了徐州項目，北京的翡翠公園萬科里、青島的未來城萬科廣場、南昌的萬科天空之城2049、南寧的長虹路萬科廣場等項目也在此次名單中。
據悉，此次交割項目涵蓋了北京、重慶、青島、濟南、西安、昆明、合肥、南昌、南寧等多個城市。產品線既有區域型購物中心的萬科廣場，也有社區類的萬科里、2049等，更有全新文旅產品如萬科新淮中心。
▲萬科新淮中心效果圖
這是繼2017年萬科打包42個項目委托印力管理后，規模最大的一次資產管理轉移，一定程度上也反映了印力在商業管理上的能力。
三、一把手隱退
2022年，疫情反復多變，多地靜態管理，整體經濟增長形勢放緩。為了生存，企業被迫裁員以節省成本，在互聯網等行業的裁員大潮下，商業地產也未能獨善其身，能反映出企業生存現狀及架構、戰略調整的高管變動速率變得更加頻繁。
最值得關注的，是2022年不少企業完成換帥，一把手變更。
2022年5月，大連萬達商業管理集團股份有限公司發表公告稱，因齊界任期屆滿，張霖將被聘任為公司新總裁。緊接著6月，萬達地產集團宣布齊界卸任公司董事長職務，原總經理張霖升任公司董事長。
2022年5月，李欣接替王祥明，擔任華潤置地董事會主席及提名委員會主席。不過同年6月，李欣辭任華潤置地總裁，仍繼續擔任執行董事、董事會主席及其于公司董事委員會內現有職位。
2022年9月30日，大悅城發布公告，公司董事會于近日收到公司董事長由偉提交的書面辭任申請。由偉因工作需要，其在公司控股股東中糧集團的工作分工有所調整，申請辭去公司董事、董事長職務及董事會專門委員會委員職務，辭任后不再擔任公司任何職務。接替者是陳朗。
2022年10月28日，吳亞軍辭任龍湖執行董事、董事會主席、提名委員會主席、薪酬委員會委員、環境、社會及管治委員會委員、投資委員會委員及公司授權代表，并獲委任為公司戰略發展顧問。接替吳亞軍的是40歲的陳序平。
四、巨無霸商業紛紛入市
2022年，雖然新開商業項目較去年下滑了三成，但仍然有不少標桿項目誕生。比如南昌和貴陽紛紛迎來了首座高端商場，華潤的全新產品萬象天地首次進入南京和上海等等。
不過，2022年最令人印象深刻的是一些“最”字標簽的巨無霸商業亮相。比如全球最大單體免稅店——cdf海口國際免稅城、全球最大純商業體——武漢武商夢時代、亞洲最大的下沉式建筑——成都SKP。
▲cdf海口國際免稅城
五、并購與資產優化仍是主旋律
并購與資產優化仍然是商業地產亙古不變的主旋律。2022年，行業仍然發生了不少令人印象深刻的并購事件。
2022年4月，建業集團與萬達集團簽署戰略合作協議，就旗下商業項目運營權合作達成一致。根據協議，河南建業集團把旗下的商業項目，包括鄭州建業凱旋廣場、鄭州建業凱旋匯、洛陽建業凱旋廣場等八個項目，交給萬達商業管理集團管理。
2022年9月，萬達接管了位于長沙、杭州、成都和青島的共5家奧克斯廣場。
2022年12月15日，太古地產54.91億收購遠洋集團旗下成都遠洋太古里50%權益，將獨資擁有成都太古里項目。
2022年12月28日，華潤置地以124億收購華夏幸福旗下4個項目，涉及武漢長江中心、武漢中北路和南京大校場等三個房地產項目，以及位于深圳的一個物業項目。
六、港資外資加碼內地投資
2022年，包括太古地產、新世界、凱德等港外資企業紛紛加碼內地投資。
2022年年初，太古地產宣布將在內地投資500億港元的計劃。在整個2022年，太古地產官宣第四座太古里落戶西安小雁塔；廣州第二座太古項目開建，落地白鵝潭聚龍灣；與中免股份合作，在三亞海棠灣投資首個度假型零售項目；據悉，太古也在探索廣州荔灣區和上海市浦東新區的兩個潛在零售主導商業項目。
▲太古三亞零售項目藝術效果
新世界集團執行副主席兼行政總裁鄭志剛在2022年接受媒體采訪時表示：中國房地產市場已經見底，新世界集團計劃2023年在土地上投資100億元人民幣。2022年4月，新世界中國與招商蛇口簽署了戰略合作協議，斥資百億共同開發的商業項目——“K11Ecoast”，是K11內地首個旗艦項目，占地約22.25萬平方英尺，計劃于2024年在深圳開業。
凱德方面，2022年5月，市場消息稱凱德還拿下蘇寧置業旗下北京蘇寧生活廣場；2022年6月，凱德投資官宣與一家國內資產管理公司合作，推出首只7億元規模的人民幣基金，該基金將借助中國市場的特殊機遇，“以極具吸引力的價格收購上海優質寫字樓；2022年10月，凱德商用旗下公司以20.37億元競拍北京朝陽區東三環內的博瑞大廈，又以15億元成功收購杭州錢塘區約40畝住宅地塊；2022年11月，凱德投資最新官宣設立兩支聚焦中國商業園區的人民幣基金——3.8億元人民幣的CPBCF I和36億元的CPBCF II；收購了上海楊浦區五角場商圈的尚浦中心、上海騰飛科技樓等等。
▲上海尚浦中心
七、百億級融資頻現
2022年，龍湖、美的置業、新城控股紛紛拿到了百億級融資。
2022年11月10日，交易商協會公告稱，已經受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債增進公司同步受理了龍湖的增信業務意向。給龍湖的200億融資，為市場提供了一個優秀的示范。
2022年11月17日，新城控股150億元儲架式注冊發行已被交易商協會受理，中債增進公司也受理了新城控股增信業務意向。
八、輕資產戰略提速
輕資產戰略提速是近幾年商業地產企業發展的共同路徑。一方面是因為企業自身規模化擴張需求，輕資產沒有開發成本，只需要輸出運營管理，屬于“技術入股”，因此得到青睞。另一方面是因為城市高速建設時代，城市更新成為主旋律，商業地產歷經多年的增量發展后，積累了不少存量資產，需要一些“資深玩家”，促其新生。
萬達、世紀金源、新城控股、寶龍商業、華潤置地等企業發展輕資產多年，在2022年包括龍湖和新世界都開始注重輕資產業務。
龍湖在2022年全面啟動輕資產運營，過去一年中無論是財報中還是公開報道，輕資產運營被放在了醒目位置，2022年杭州吾角天街開業，是其在華東開出的首個輕資產項目。而在2023年龍湖在杭州的第11座天街、第二座輕資產國芳天街也將開業；在上海市場，龍湖也在2022年簽下了兩座輕資產；蘇州首個輕資產商業蘇州時尚水岸星悅薈也將在2023年亮相。
▲蘇州時尚水岸星悅薈
2022年3月16日， K11集團宣布，旗下全資子公司深圳新藝思成功投得由上海浦發上城置業有限公司公開招標的上海金橋地鐵上蓋項目商業部分管理服務的項目，將打造文化零售地標K11 Select項目。金橋K11 Select也是K11集團的首個輕資產項目，宣告著K11正式進軍輕資產賽道。同年6月，K11第二個輕資產項目落地廈門。
根據此前的規劃，K11預計2023年底商業管理輕資產項目將增至10個。
對于入局輕資產，K11集團表示，公司計劃以輕資產模式加速商業管理業務拓展，緊密把握國內零售消費市場在后疫情時代的強勁反彈和復蘇機遇，進行商業新戰場的戰略性布局。
九、德基廣場800萬蓋廁所
如果要論2022年商場營銷界最具話題性的當屬南京德基，花了800萬蓋廁所，真是“壕無人性”。
鑲金邊吊頂設計，搭配高級感的墨綠色，價值800萬的超豪華廁所吸足了眼球，在小紅書等社交平臺上被瘋狂安利。
▲圖片來源/小紅書
十、宜家中國首次關店
自1998年在上海開設了大陸地區的第一家商場以來，英格卡集團已在中國大陸開設了34家商場、1家城市店、2個體驗店和7家薈聚聚會體驗中心。
然而，進入中國25年以來，宜家在2022年首次關店。
2022年4月1日，宜家中國首次出現關店，宜家貴陽商場。貴陽宜家2019年10月開始營業，到今年閉店，總營業時間不到3年。
同年6月13日，宜家中國宣布，將在7月初開始關閉上海楊浦商場。宜家上海楊浦店位于一家購物中心的一二層，2020年3月開業，總面積約8500㎡，是宜家在國內首次進入購物中心的店。
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