來源/36氪 

撰文/宋虹姍

由于“圍標(biāo)”事件，過去三年華潤、中海、萬科被擋在上海公開土拍市場的門外，招商蛇口趁機崛起，2022年成為上海樓市銷冠，銷售金額突破 740億元，占其全年銷售額近四分之一。這家老牌房地產(chǎn)央企正在重回規(guī)模競爭的賽道。

日前，招商蛇口召開2022年度業(yè)績會，管理層沒有掩飾追求更高行業(yè)排名的野心。招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰表示，2022年招商蛇口的銷售目標(biāo)是3300億元，這一目標(biāo)的制定，基于管理層預(yù)判今年市場行情會有明顯改善。

然而，規(guī)模擴張的同時，公司也面臨連續(xù)三年“增收不增利”、拿地成本升高等問題。 2023年1月，華泰證券下調(diào)招商蛇口的目標(biāo)價，原因是公司凈利潤下降，同時毛利率下行幅度及減值損失影響超出預(yù)期。

重倉上海

2022年招商蛇口實現(xiàn)銷售金額 2926.02億元，同比減少350億元，但行業(yè)排名提升一名至第六位。

年報顯示，公司在全國 12個城市進入當(dāng)?shù)劁N售金額前五位，其中上海、蘇州、合肥、南通排名第一；深圳、南京、徐州進入前三；溫州、西安、無錫、重慶、金華進入前五。其中，公司在上海單城銷售金額突破 740億元，占全年業(yè)績近四分之一。

2020年3月，由于在土地市場的違規(guī)圍標(biāo)，華潤、中海、萬科被擋在上海公開土拍市場的門外，三家企業(yè)三年內(nèi)在上海不能拿地，創(chuàng)造了招商蛇口在上海規(guī)模擴張的窗口期。

被圍標(biāo)的上海虹口區(qū)嘉興路街道地塊于2020年7月重新競拍，在187輪競價之后，招商蛇口以44.04億元總價、28.4%的溢價率拿到該地塊，總競價高出中海最初拿地價近10億元。

該地塊地處緊鄰虹口北外灘，招商蛇口以樓板價約8.11萬元/㎡成交，一年后，定名為“招商外灘璽”開售，成為日光盤，銷售均價達(dá)12.25元/㎡。

目前招商蛇口上海公司的掌舵人是張亞歌，張亞歌畢業(yè)于北京大學(xué)，2005年加入招商蛇口，從策劃經(jīng)理做起，一路晉升到上海公司總經(jīng)理。

規(guī)模擴張

2022年公司拿地金額在全行業(yè)排名第五。年報顯示，2022年招商蛇口累計獲取 56宗地塊，總計容建面約 726萬平方米，總地價約 1279億元，公司需支付地價為766億元，據(jù)測算，2022年拿地權(quán)益比約60%，較2021年的56.8%有所提升，同時權(quán)益拿地金額在全國排名第五。

從數(shù)據(jù)上看，雖然開始有意控制拿地權(quán)益比，但過往合作拿地的策略，對利潤的影響一步步體現(xiàn)在財報中。數(shù)據(jù)顯示，2022年招商蛇口少數(shù)股東損益48.34億元，在當(dāng)期90.98億元的凈利潤中的比重為53.13%。

據(jù)統(tǒng)計，2019—2022年招商蛇口拿地金額和新增土地平均成本持續(xù)增長，拿地均價從2021年的13848元/平方米上升到2022年的15624元/平方米。

從新增土儲分布來看，華東、華南仍是招商蛇口拿地的核心地區(qū)。2022年全年，公司拿地56宗，其中上海占比達(dá)11.92%、合肥占比達(dá)9.63%、深圳占比達(dá)7.14%。

值得注意的是，對于2022年新增土儲占比量較高的城市，招商蛇口進行了管理架構(gòu)調(diào)整，華東區(qū)域、深圳區(qū)域?qū)⒉糠殖鞘泄具M行了降級，調(diào)整為事業(yè)部，例如深圳區(qū)域下轄的粵東公司就調(diào)整為東莞公司下屬事業(yè)部。分析人士指出，這反映出公司在追求規(guī)模擴張中聚焦高能級城市的思路變化。

毛利率創(chuàng)下五年來新低

從2022年度財報中看出，處于擴張期的招商蛇口面臨已經(jīng)連續(xù)三年增收不增利的情況。

截至2022年底，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1830.03億元，同比增加13.92%；歸屬于上市公司股東的凈利潤42.64億元，同比減少58.89%，為近三年最大降幅；2020年、2021年，其凈利潤跌幅分別為23.58%、15.35%。

大額計提減值造成了凈利潤下跌，2022年公司資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提共計約64.01億元。針對凈利潤下跌，招商蛇口管理層解釋稱：報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。

2022年，招商蛇口銷售毛利率為19.25%，較2021年同期減少6.22個百分點。數(shù)據(jù)顯示，2018—2021年，招商蛇口銷售毛利率分別為39.49%、34.65%、28.69%以及25.47%。2022年的毛利率創(chuàng)下五年來新低。

在招商蛇口業(yè)績會上，招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆解釋稱，“去年是不容易的一年，全行業(yè)都在確保現(xiàn)金流安全加速去化，所以整體毛利率都在下滑。招商蛇口也是積極抓銷售并換倉，因此去年招商蛇口的毛利率也下降了。”

蔣鐵峰預(yù)測，“今年土地市場會比去年稍微激烈一些，因為去年大家都沒錢，很多地都底價成交了。招商蛇口去年拿的地，毛利率普遍是二十多個點。但今年南京、杭州等許多城市拿地都要搖號，所以利潤空間會有所收窄。”

從2023年初至今招商蛇口在土地市場的動作看，公司的確在嘗試各種方式拿地。2023年2月7日杭州土拍中，新城控股通過搖號拿下該批次最熱門的崇賢核心區(qū)綜合用地——規(guī)劃建筑面積33.35萬平方米，包含約13萬平方米的商業(yè)綜合體用地，成交總價24.6億元，溢價率11.82%。

3月27日，該地塊項目公司的大股東變更為招商局地產(chǎn)杭州公司，持股比例達(dá)99%。