“建業這個品牌已有31年歷史。過去一年多時間里，我更多是閉門反思，尋找企業管理中存在的問題，包括戰略推進中對節奏、度的把握。”4月3日，在建業地產（0832.HK）2022年業績投資者會議上，建業集團董事會主席胡葆森如是說。

當地產創一代紛紛功成身退或交棒給下一代，68歲的胡葆森是少數還在管理一線的“50后”房企掌舵人。而過去一年，建業地產面臨前所未有的挑戰，出現了30多年來的首次年度虧損，虧損額約78.19億元。胡葆森甚至直言，虧損額超出了他的預期。

虧損的跡象在2022年年中報時已現端倪，但與2022年中期業績會上向全體投資人道歉不同的是，胡葆森這次更多是傳達信心和決心：“作為一個在市場上領先了30年的品牌，建業唯一的對手是昨天的自己。請各位相信，建業會頑強地在這個行業、在河南市場堅持下去。”

“在戰略上幾乎沒有對手”

2021年至今，建業地產經歷了過山車式的起落。鄭州特大暴雨后的“求救信”，疫情下的流動性危機，2022年初的組織架構調整和年末7000人裁員風波，屢次把建業地產推向風口浪尖。而引入國資河南鐵建投，以及“金融16條”、房企融資“三支箭”等政策的出臺，讓建業迎來喘息的機會。

不過，與目前已披露年報的大多數房企相似，建業地產交出的成績單讓投資者難言滿意：收益240.83億元，同比下跌42.6%；毛利率7.9%，較去年下跌8.3個百分點；首次出現年度虧損，虧損額78.19億元。公司權益持有人應占虧損為75.61億元，而2021年為應占溢利6.05億元。

建業地產CFO趙瑞昆在業績會上稱，虧損主要來自非經營性虧損，且大部分發生在國資入股前。55.5億元非經營性虧損中，一部分來自打折賣房進行的存貨減值，約為23.7億元；一部分來自與萬達合作后商業項目改變運營模式，致使投資性物業的公允價值下跌14.1億元；第三部分為處置子公司虧損、應收帳款及壞帳，以及違約金損失等，共17.7億元。

2022年中期業績會上，胡葆森曾表示“下半年一定要轉虧為盈”，而年報宣告了他的食言。但趙瑞坤認為，與2022年上半年業績相比， 2022年下半年建業地產經營有已所好轉，如毛利率從上半年的7.6%提升到8%，費用收入比從9.7%降低至2.5%，投資性物業公允價值從上半年的下跌15.1億元到增值了1億元。

趙瑞坤介紹，國資河南鐵建投入股為建業地產度過至暗時刻助力頗多，包括助其按期償付2022年8月8日到期的5億美元債，助推項目建設，獲得紓困基金、銀行授信和上下游供應商的理解和支持等。

行業和企業初見亮光，讓胡葆森有底氣向投資者表達樂觀。在他看來，2023年房地產市場復蘇已成定局，憑借建業地產在河南的市場占有率、國資股東的強大支持，尤其是在河南30多年的省域化戰略、進駐河南100多個縣城的下沉戰略等，建業地產在多個城市、在戰略層面幾乎沒有競爭對手。

不過，建業地產仍要面對市場占有率不斷下降的窘境。2022年，建業地產在河南的市場占有率為3.5%，加上中原建業后，建業集團市場占有率也僅為6.4%，與曾經超過兩位數的市占率有不小的落差。

2023年要賣320億元，境外債或面臨重組

從年報數據看，去年鬧得沸沸揚揚的組織優化、裁員并無太多痕跡。截至2022年12月31日，建業地產共有2188名雇員，較2021年僅少了788人，員工成本則減少約1.7億元。

但去年年初定下的“做少、做小、做好”的戰略一直在執行，經營思路也從擴張調整到鞏固。今年春節后召開的管理年會上，胡葆森帶頭從組織優化、人員優化、制度優化等方面進行反思和查因。

這或是從前幾年跨越千億的規模賽中總結的經驗教訓。2019年，建業地產銷售規模首次突破千億，全年銷售總額1011.5億元，同比增長39.8%。而從百億到千億，建業地產只用了四年。據克而瑞數據，建業地產2015年銷售額還僅為165.7億元。但其負債總額也從2015年的324.4億元提升到2019年的1313.65億元。

盡管胡葆森在2020年初已意識到要讓企業更安全，但行業下行、疫情和洪水還是急速壓縮了建業地產的轉圜余地。最終，通過出售資產和商業項目運營權、引入國資，建業地產勉力度過危險時刻，在過去一年半時間里按期償付了9億元美元債，去年一年完成了63個項目的交付。

不過，大量債務纏身，建業地產仍有可能面臨境外債的違約。4月3日，其公告宣布擬對3筆美元票據進行交換要約及同意征求，金額超8億美元；此外另有4筆將于2024年和2025年到期的美元債進行同時同意征求，金額約10.5億美元。

建業地產表示，若交換要約及同意征求或同時同意征求未能成功進行，該公司將無法悉數償付交換票據及同意票據。即使于交換要約及同意征求完成后，公司亦可能無法就任何未償交換票據或任何其他未償債務支付到期款項。因此，建業地產或須考慮進行替代的債務重組。

面對2023年，建業地產將銷售目標定為320億元，較2022年實際完成的240億元增長33%。而今年前兩個月，建業地產已取得合約銷售金額49.9億元，同比增加57.7%。趙瑞昆稱，預計2023年總可售資源為517億元，只要去化率達62%，全年銷售目標即可達成。

對于堅持省域化戰略的建業地產來說，河南房地產市場的景氣度直接影響其發展潛力。據河南省統計局相關數據，2022年河南省房地產開發投資6793.36億元，同比下降13.7%；其中，住宅投資5802.16億元，下降13.4%。

顯然，胡葆森和建業仍在堅持其一貫的省域戰略，押注于河南龐大的人口和低于全國平均水平的城鎮化率。不過，近年來河南省常住人口有下降趨勢，2022年自然增長人口出現六十多年來的首次負增長，城鎮化率為57.07%，比2021年末提高0.62個百分點，2021年的增幅則為1.02個百分點。