內容來源：2023年8月18日， 2023大悅城品牌推介會。

分享嘉賓：大悅城控股商業管理中心負責人田維龍。

8月18日，2023大悅城品牌推介會在成都舉行，截至目前，大悅城控股在全國24個重點城市的核心地段已布局45個項目，管理面積超過500萬㎡。今年1-7月，大悅城累計銷售188.6億元，同比增長28%，客流1.7億人次，同比增長55%。大悅城控股商業管理中心負責人田維龍在推介會上以“大有可為，悅向美好”為主題，圍繞大悅城發展的過去現在和未來，分享了大悅城團隊在經營過程中的一些思考。

以下為演講實錄：

我將聚焦“大有可為，悅向美好”為主題，圍繞大悅城發展的過去現在和未來，用四個篇章，為大家分享大悅城團隊在經營過程中的一些思考。

大有：好的運營商比好的項目更稀缺

隨著消費場景和消費意愿的恢復，消費復蘇已經成為當下大家最關心的話題，從宏觀數據來看，全國GDP的上漲達到了5.5%，消費上漲達到了8.2%，消費對經濟的貢獻增長達到了77%。

此外我們也要感受到了旅游、餐飲、文旅、演出的異常火爆，消費的復蘇能動來源是什么？我們認為有三個方面：第一，中國的經濟韌性依舊，整體發展持續向好。第二，作為拉動經濟的三駕馬車之一，國家高度重視消費行業。第三，消費者對于美好生活的追求，在不斷的高漲。

同時，我們也看到了政策端對消費的大力支持，一方面，國家提出了加快建設雙循環的格局，全面促進消費，拉動內需，包括出臺的統一的大市場，建設國際消費中心城市等一系列政策。另一方面，可喜的是今年3月份商業地產REITs正式發布，這對商業地產從量盤活，資金流通，商業結構的升級帶來了利好的信息。

基于以上我們更加堅定了商業的信心，加快消費轉型升級，增強經濟發展的韌性，是所有商業人以及我們在座的所有朋友共同的夢想和目標，因此我們認為前景廣闊，大有可為。

經歷了20年高速的商業地產的發展，商業地產的供給端已經呈現了泡沫化和同質化，這提醒行業是應該從狂飆猛進浮躁的過程當中下來，更應該尊重商業的理性狀態。對于商務而言，從產品的研發、生產、設計、制造、物流、行銷等整個產業鏈都發生了突變，而這些變化都會傳導到商業端，對于投資者來說需要一個穩健持續的可運營商。

事實證明，從投、管、退的生命周期來看，堅持高質量發展和長期主義是行業的大勢所趨。先天條件好的項目如果缺乏高質量和長期主義的堅持，也難以成功這說明好的運營商比好的項目更稀缺。而磨礪內功不斷的提升我們的運營效率，我們的道路會走得更長，也就是說規模和速度不能解決所有的問題。

在挑戰與機遇并存的時代，高質量發展呼吁好的產品，而美好市場以及場景的再造是消費向心的最大動力。一是城市更新項目的崛起，積極參與國家推動的城市更新項目，提升城市的形象，重塑消費場景。二是主題商業，通過策展、市集場景的營造，打造小而美，小而精的商業。三是融合式商業，融合不同的生活場景，以及滿足公共服務的需求，融入城市的交通，融入我們的生態資源，融入辦公，融入文旅度假為一體的新型商業。那么在產品的更替中跨界已經成為了商業新的打法，無論是從建筑空間還是我們的業態品牌還是營銷資源跨界都能夠實現1+1大于2的效果。

跨界的本身是走出框架，框架本身依然存在，并限制著商業的可能性。因此我們呼吁“無界”，“無界”就是要打破框架，擺脫原有的思想束縛。比如小到一個商業中心，大到候機樓都可以成為商業的載體，我們不應該單純的從功能上去看這些載體而應該積極的探索產業的融合，實現價值連接和文化共鳴，因此商業需要打破邊界，從而獲得更多的機會。

除了供給端，我們也在持續觀察需求端的變化，從大悅城2007年誕生以來，我持續在關注核心客群的變化以及研究。今天我帶著16年的沉淀，以及對市場消費客群城市的研究，正式發布《大悅城消費觀察白皮書——2023美好生活發現報告》。

城市與新潮，從大悅城誕生起我們都尊重每個消費，尊重城市的多元文化，千面千畫，我們通過對全國的13個已進入的城市和6個籌備城市進行了消費調研，描繪出了19幅生動的城市性格特點。

這些特點非常有意思，有武漢的自在，天津的樂呵，北京的鼎新，成都的包容，西安的享受，杭州的科技，重慶的巴適，蘇州的人文，長沙的煙火，上海的國際和沈陽的升級，深圳的潮燃，南昌的喚醒，南京的榮譽和三亞的文旅，以及廈門的創新。雖然每個城市的有不同的消費特點，但是每一個城市的消費者對于美好生活的追求都具有共性。

我們接著從城市的個性延伸，基于大悅城兩千萬會員的基礎，和已進入的13個城市，覆蓋到三千個消費客群得出了驅動消費的5類價值觀，它們分別是樂觀積極、努力奮斗的價值觀；以及理性決策感性生活的消費觀；時間投入物質滿足的家庭觀；目標確定價值實現的個人發展觀；松馳安穩和向上平衡的幸福觀。

在五類價值觀的基礎上我們進一步得出了大悅城的主要客群的五個維度的生活追求，追求包括吃日常、煙火生活、自我表達、言之正義，以及情緒釋放。從這兒五個維度中我們提煉出了12個消費的新趨勢，比如說自我表達里邊代表的有科技潮咖、舍我其誰、文化自信；情緒釋放里邊有為愛發電、一秒入戲、自我取悅；顏值正義里邊有理性美學和極致感官；煙火生活里邊有新舊共存、溫情與共；消費主張中體現出了未來消費的四個特點：多元化、個性化、情感化和體驗化。

從大悅城的第六年到第十年，再到現在的16年，大悅城的會員基數發生了很大的變化，從最初的290萬發展到今天的2000萬，大悅城的會員數量翻了幾倍，他們的消費觀念和消費的習慣也在發生不斷地變化，愛嘗鮮獵奇，看重內容，愛社交和分享，消費的迭代逐漸演變出了大悅城的新悅6類客群：他們分別是潮流引領者的潮先鋒，享受品質生活的悅享家，消費洪流主力軍的Z勢力，以及優質的掃貨狂新貴族，溫馨的小太陽之家家庭客，以及理性消費的明智族。

這些客群的成長與變化，積極地推動著商業的浪潮，不斷地向前發展。面對消費者的變化，我想和在座的大家一樣要問兩個問題，第一個我們是否抓住了消費者的真實需求？這里的真實需求的關鍵是我們需要平視消費者，用平等的心態融入其中的狀態，與其共情，與他們成長，并且了解他們消費邏輯背后的一些特點。但問題是，我們是否具備了應對這些變化的能力呢？相較打法的變化我們需要功法的升級，很多都擺脫路徑的依賴，只有觀念的升級才能呼應消費者的需求。

可為：堅持還是堅持

說到“可為”，我們必須回到大悅城的優勢和特點上來，16年來大悅城打造了三個之最：

第一最具創新的精神中心。包括以街區為中心的產品中心，以及大資管為代表的模式創新。

第二年輕人最喜歡的購物中心。大悅城每到一個城市都能成為當地的潮流地標，年輕人心目中的時尚圣地，城市的熱力中心，幾乎在平臺軟件的排行榜上每個城市的大悅城都能占據城市之首。

第三最具品牌價值的購物中心。據權威機構評價，大悅城連續三年排行業之首，品牌估值達到了187億元。目前大悅城在全國布局24個城市，45個項目，管理面積達到了490萬方，上半年我們的銷售達到了158億，提升30%。客流1.4億，提升55%，EBIDTAMargin60%。

這些商業的韌性來自于什么，我告訴大家源自與品牌價值，16年品牌精神，16年一如既往的堅持。很多人問大悅城個取得今天的成績秘訣是什么？堅持還是堅持，專注做一件事并把它做到極致。

我們做的是什么，為城市的年輕客群提供潮流，體驗、生活方式的體驗場景。在同行業還在定位全客層，老少通吃的時代我就專注18-35歲客群，16年來從未改變。因為我們知道當你試圖取悅所有人的時候，誰都滿足不了，從這種堅持出發，我們塑造品牌性格、傳遞理念價值，也正是這種堅持大悅城逐漸深入人心。

專注一件事的背后體現的更多的是企業的文化和價值觀。大悅城的企業文化首先是基于母公司中糧集團，中糧集團以“忠于國計，良于民生”的責任和擔當，不斷地擦亮國民品牌，為消費者奉獻中糧好產品。中糧集團就是服務人民美好生活的踐行者，品牌的自信源于責任和擔當，大悅城也繼承了中糧集團的責任與使命，定位為城市美好生活創造者，并肩負起引領城市居民消費和生活方式升級的使命，這種傳承與擔當就是大悅城商業文化性格的底色。

大悅城的名字來自于論語“近者悅，遠者來”的傳統文化，同時又引入了潮流文化，形成了商業地產獨有的國潮文化。我們把大悅城打造成為一個有溫度、敢擔當、傳遞愛的國民商業品牌，這種文化內涵包括了大悅城商業的核心理念和價值，我們并以此將文化向產品運營服務傳遞，可以說大悅城就是一個文化驅動型的品牌。

悅向：平庸的商場已經不能打動消費者

展望未來，大悅城應該如何發展？我想一個企業的發展，首先要解決理念和價值的問題，商業屬于服務行業，服務的核心在于人。這里對人的理解我認為有三個層面：首先是消費者，消費者的購買體驗以及精神多層次的需求是商業的核心，也是打造好產品的關鍵，真正的好產品不僅僅能夠打動消費者，更在于與消費者產生精神價值情感的鏈接。

其次是商戶，傳統的商業地產運營商與商戶之間是簡單的租賃關系，他是缺少溫度的，而大悅城希望建立一個有機結合的、溫暖的關系，在這種全新的關系中，我們對自己的定位就是主理人，我們和商戶是聯合主理人。主理人所打造的產品是人格外化的，這種人格外化我們希望在每一個作品中都能夠與在座的商戶朋友們，將文化內涵和價值追求體現在打造的過程中。

第三是合作方，大悅城始終堅持對商業的品質產品特色，運營質量和價值文化，進行長期的追求，也堅持為業主和投資者帶來增值服務，也堅持為我們投資者做好資產管家的角色。實現項目的優質運營與物業增值，那么在高速增長與穩健發展之前，在急功近利與長期主義之間，在堅守自我與隨波逐流之間，我想大悅城毋庸置疑做出了自己的選擇。也更愿意與在座的具有相同理念的合作方，同愿同行，實踐共生共贏。

因此我們需要解決的本質是解決人的需求，融合人與場景的關系，協同人與城市的關系。基于以上的理念，大悅城的發展戰略，我們的思路是聚焦和精準。

在拓展模式上，我們堅持輕重并舉，輕資產作為我們未來的重點發展方向，我們要完成從開發運營商到資產管理商身份的轉變。在重資產上，我們要按照商業的邏輯選擇項目并專注長期目標，同時積極擁抱資本市場，充分的要發揮并購基金的資金效益。

在城市布局上，我們會以區域生根為核心理念，聚焦京津冀長三角大灣區和成渝四大國家級的城市群，并重點關注一二線城市。

在資源分配上，聚焦戰略品牌的資源傾斜。

在產品開發IP聯合會員打通以及數據共享上，探索更為廣闊的合作空間。

在運營上，我們將堅持務實高質的理念，構筑科學的運營管理體系，實現全維度科學化精細化的管理。要提升管理效率的大運營體系，就是要通過資產和經營兩個維度，實現全生命周期的標準化管理。釋放會員勢能的大會員體系，以大悅城為切口，覆蓋中糧集團以及外部戰略平臺，多個平臺聯動，構筑以線下空間為場景和線上的平臺進行互聯的大會員生態圈。要提高消費者和客戶的滿意度的大服務體系，聚焦客戶的敏感點，建立產品服務的標準，全方位的提高滿意度。要解決數據整合及應用問題的大數據體系，利用線上線下多點觸達，對商業數據進行全方位的采集，通過數據手段、數據的分析應用，為商業的決策提供科學的依據，形成大悅城的商業數據智庫，讓數據賦能業務實現數據的變現。

在產品的打造上，我們會從三個方面進行產品的重塑和升級，第一是產品線上，以大悅城和大悅匯為核心產品線。大悅城是以潮流文化為內核，聚焦18-35歲的城市年輕客群。以潮流的態度，通過營造異彩繽紛的商業場景體驗，創造領先的生活方式，致力于打造城市級的商業中心。

年輕時尚潮流品味是大悅城的核心內涵，它的標語是JOY CITY.JOY up。大悅匯是以生活文化為內核聚焦25-45歲的城市新中產及家庭客群，通過純粹的生活理念延展生活的美意傳遞生活的內涵，致力于打造區域型的商業中心，休憩、社交、生活、品味是大悅匯的品牌內涵，它的品牌標語是JOY CITY.JOY life。

第二是要建立標準化的產品模型，強化產品的分級分類管理。基于大產品的理念，我們從項目的規劃開始進行全生命周期的產品管理，產品我們劃分為A類大悅城、B類大悅城以及大悅匯三類。

從業態占比主力店的落位，首層的模塊品牌建立標準，首先A類大悅城傳遞的是精致潮流文化，重點業態為國際精品、潮奢高化、社交體驗，代表項目包括朝陽西單、深圳、西安和沈陽。

B類大悅城傳遞的是品質潮流文化，重點業態為潮流零售、品質餐飲、休閑娛樂和服務配套，代表項目包括天津、成都、武漢、蘇州、廈門和三亞。

大悅匯傳遞的是生活文化，重點業態為特色餐飲、家庭生活、兒童體驗以及娛樂服務，代表項目包括廣州的黃埔、天津的西青和濟南大悅匯。

第三，在產品的升級業態升級上，我們可以看到平庸的商場已經不能再次打動消費者，只有出乎消費者的預期才能達到消費者的青睞，這也是大悅城為什么要顛覆產品持續升級產品的根本原因。業態升級上我們將會基于自身的優勢和消費的趨勢特點，重點在美妝潮牌、本地特色餐飲業、經濟、文化、藝術、音樂以及戶外運動上，進行模式創新內容挖掘以及品牌共創。

在產品的升級上，我們將對6個運營項目，包括朝陽西單、天津、沈陽、西安、成都進行系統性的升級強化，建立行業的標桿地位。對深圳、南京、廈門、三亞4個籌開項目進行產品的突破和創新，結合城市文化商業的趨勢、消費特點進行全方位的產品升級和重塑。最終在全國打造10個燈塔項目，未來大悅城還將不斷的進行新業態的開發、新品牌的開發、新場景的打造。同時還會貫徹碳中和的理念，打造綠色大悅城，為消費者持續的提供全新的生活方式，為市場注入全新的活力，真正的做到以需求促產品升級，用創新設人設標簽。

在品牌上，我們要進行煥新和升維。基于大悅城的品牌優勢，我們要進一步的強化品牌的升級，進一步創造勢能，釋放勢能，助力經營。一是引領和創造，圍繞國潮文化，堅守自身的潮流定位與特色的潮流業態進行共創，把握潮流，要創造潮流。二是煥新與再創，結合各個項目所在的城市文化特點，借助大悅品牌的優勢實現城市文化的煥新和再創造。三是自創以升維，進一步的要強化大悅城的自有IP，開心節、瘋搶節、開門紅以及我們今天即將發布的自有IP，不斷的自創和價值升維。四是共創與共生，與中糧集團以及外部的平臺資源打通，加強深度的合作，進步的強化潮流文化以及生活文化的標簽。

由人載萬物，好的戰略、運營產品和品牌更需要好的團隊和管理模式的支撐，在管理模式上，大悅城商業將會繼續強化總部、區域、項目三級管控，實現總部做專、區域做強、項目做優。商管中心的定位是制定標準，建立戰略，節約資源以及統籌管理，人才招采實行垂直管，產品招商品牌信息化實行總部的強管控，在產品上要建立總部的標準化管理，招商上建立品牌庫統籌全國的品牌資源，并建立于品牌的總對總的管理機制。品牌要強化全國營銷活動的統一，信息化要實現系統的集中。

在企業文化的管理和引領上，我們會繼續傳承中糧集團的陽光文化，將文化與人才培養相結合，進一步的加強商業團隊的價值認同和歸屬感。在商業人才的培養上，大悅城將會

秉行全國商業人才一盤棋的戰略，不斷的優化組織體系，不斷的激發人才的活力，提升組織效能。

在廉潔作風建設上，將進一步的推行“陽光招租”等一系列的舉措，樹立團隊的廉潔作風，營造風清氣正的商業環境，助力企業可持續性的發展，為商戶創造更大的價值。

美好：商業也應該打造屬于自己的命運共同體

最后讓我們回到今天的主題美好，美好是什么？對于每一個人來說，大家有不同的定義，而在大悅城看來，美好是以穩健的經營為股東創造好的回報，美好就是以自身的運營勢能助力商戶的業績提升，美好就是以好的產品和服務為消費者帶來全新的體驗，美好是以優異的市場表現為資方帶來物業的增值。

美好是首屈一指的品牌號召力為城市繁榮商業，美好是與時代同行者的責任與擔當為經濟注入活力，這就是大悅城認為的美好。今年下半年我們還將會有天府大悅城、沈陽金融中心大悅城以及天津西青大悅城三個項目重磅問世。十四五期間我們還會有北京海淀、南昌、三亞、深圳、濟南、南京8個項目與大家見面。

一座大悅城改變一座城的故事還將繼續書寫，大悅城的美好也將不斷的延伸，我們的目標是到2025年管理70個項目，管理面積達到690萬方，銷售達1000億元，會員總數要達到3000萬人，消費者和商戶的滿意度要達到行業的前三，有6個項目的銷售要進入全國TOP50。

未來大悅城還將繼續踐行“近者悅 遠者來”的經營理念和引領生活文化的引領者的品牌理念，實現城市美好生活服務商的企業愿景。

最后讓我們回到今天最初的問題，當面對行業和市場的挑戰的時候我們應該何去何從？我想人類命運共同體的理念值得我們思考，商業也應該打造屬于自己的命運共同體，事實上無論是個人還是企業，都必須真正的解決人與外部與他人與整個環境生存的問題。過去我們懷著共融共創的理念，打破了商業的邊界，與行業品牌外部資源一起將大悅城打造成了一個創新孵化地。

未來我們還會將在基礎上與3000萬的大悅城的會員，20萬的大悅城的員工，1萬的品牌商戶，1000家的外部平臺資源，一起建立大悅城美好生態圈。讓身處這個生態圈的各方都能夠在面對挑戰的過程中，不斷的去創造新的價值，最終實現共生共贏。

大道不孤，重行致遠。今天我圍繞了“大有可為，悅向美好”的主題，通過四個篇章“大有”“可為”“悅向”“美好”分別為大家介紹了市場和消費的行業變化，大悅城的優勢，大悅城的發展的戰略，并提出了大悅城美好生態圈的理念。大悅城未來將繼續秉承開放包容，創新增長，互聯互通，合作共贏的價值觀，與在座的各位一起從聚合到聚能，共同打造屬于大家的美好生態圈。因為我們始終相信，樹木相依偎而生長，星辰因輝映而璀璨。