來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/潘玲宣 

8月29日，合生創(chuàng)展披露半年度業(yè)績(jī)。

當(dāng)部分房企仍在為猛進(jìn)的慣性買單時(shí)，合生創(chuàng)展于行業(yè)震蕩中更顯“另類”，營(yíng)收、利潤(rùn)等指標(biāo)普漲的同時(shí)，負(fù)債規(guī)模較上年末取得下降。

期內(nèi)，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入150.8億港元，同比增加15%；毛利為53.77億港元，同比增加75%；毛利率同比上升13個(gè)百分點(diǎn)至36%；核心利潤(rùn)15.81億港元，同比增幅達(dá)183%；凈利潤(rùn)44.75億港元。

截至期末，合生創(chuàng)展總資產(chǎn)為2958.32億港元，負(fù)債總額1966億港元，有息債務(wù)總額914.26億港元，有息負(fù)債規(guī)模較上年末下降5%。

股權(quán)持有人應(yīng)占溢利為39.03億港元；每股基本及攤薄盈利為每股1.132港元，董事會(huì)不建議派發(fā)中期股息。

不過，董事會(huì)建議配發(fā)紅股予于公司股東，分配率為每十股現(xiàn)有股份可獲派送一股新股。

均價(jià)三萬五

上半年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)合約銷售額人民幣160.62億元，其中物業(yè)合約銷售為人民幣155.67億元，同比上升約1%，裝修合約銷售為人民幣4.95億元，同比下降約65%。

受銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，物業(yè)合約銷售平均售價(jià)為每平方米人民幣35576元，2022年同期為每平方米人民幣22238元，同比上升約60%。在全國(guó)樓市整體下行的背景下，縵系品牌領(lǐng)跑全國(guó)高端市場(chǎng)，上半年合計(jì)貢獻(xiàn)銷售業(yè)績(jī)達(dá)109.06億人民幣，占集團(tuán)總銷售業(yè)績(jī)的68%。

從不同地區(qū)來看，大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海期內(nèi)合同銷售金額分別占總額的30%、35%、35%。

其中，大灣區(qū)的廣州及惠州于今年上半年共有22個(gè)在售物業(yè)項(xiàng)目，合約銷售額為人民幣47.56億元，主要項(xiàng)目包括廣州合生縵云、合生湖山國(guó)際及合生云山帝景。

在廣州售出建筑面積合共約為17.1萬平方米，賬面值為人民幣43.96億元，銷售額上升主要是新增廣州合生縵云及合生湖山國(guó)際熱銷所致。在惠州，售出建筑面積合共為34213平方米，賬面值為人民幣3.60億元。

長(zhǎng)三角區(qū)域主要布局城市為上海，共有15個(gè)在售物業(yè)項(xiàng)目，主要包括合生濱江苑、合生東郊別墅及合生杭州灣國(guó)際新城；上海的合約銷售額為人民幣56.2億元，占集團(tuán)合約銷售總額35%，主要是由于合生濱江苑銷售上半年銷售額達(dá)48.28億元。

北京及天津的合約銷售額合共為人民幣56.86億元，售出建筑面積合共為141479平方米，賬面值為人民幣56.86億元，銷售額下降主要是由于上半年銷售為樓盤尾貨單位所致。

北京及天津共有16個(gè)在售項(xiàng)目，其中縵合北京、合生縵云及合生me悅為主要銷售額來源。

在保交付背景下，今年上半年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)交樓銷售收入110.61億港元，較上年同期上升37%，平均價(jià)格同比上升17%，交付總建筑面積約54.3萬平方米。于2023年上半年已落成的總建筑面積合共約為83.39萬平方米，預(yù)期于今年下半年落成的總建筑面積合共約206.35萬平方米。

今年初，曾有投資者向觀點(diǎn)新媒體透露，合生創(chuàng)展2023年銷售合約數(shù)計(jì)劃400億元，住宅部分的銷售收入按照76%回款率，同比去年的回款率在85%，相對(duì)保守，按照76%計(jì)算，全年預(yù)計(jì)產(chǎn)生約300億地產(chǎn)銷售收入。

此次，合生創(chuàng)展管理層表達(dá)了對(duì)此目標(biāo)的信心：“通過縵系以及在一線城市的良好市場(chǎng)分布，有信心實(shí)現(xiàn)全年的銷售預(yù)期計(jì)劃。”

城市更新方面，上半年，合生創(chuàng)展新增上海合生濱江苑（129東西地塊），總建筑面積約14.76萬平方米。除濱江苑項(xiàng)目外，多個(gè)城市更新項(xiàng)目正在順利推進(jìn)中，例如廣州鳳和項(xiàng)目、廣州珠江帝景、番禺項(xiàng)目等。

截至期末，合生創(chuàng)展地產(chǎn)板塊土地儲(chǔ)備約2108萬平方米，其中一線城市土儲(chǔ)達(dá)1563萬平方米，占比74%；商業(yè)板塊土地儲(chǔ)備727萬平方米，一線城市土儲(chǔ)690萬平方米，占比95%。

這些都將是合生創(chuàng)展未來發(fā)展的現(xiàn)實(shí)動(dòng)力。

資產(chǎn)多面體

一直以來，合生創(chuàng)展始終強(qiáng)調(diào)要做一家“百年老店”，據(jù)參加當(dāng)天投資者會(huì)的相關(guān)人士透露，朱桔榕在會(huì)上又提到這一說法。

據(jù)稱，朱桔榕提到，合生創(chuàng)展的發(fā)展不是按照一年來算，公司的戰(zhàn)略和策略都是按照百年老店的規(guī)劃在發(fā)展。關(guān)于活下去的底氣，一方面是過去這么多年沒有去拍地，沒有去擴(kuò)張，也沒有太多信用類的、針對(duì)項(xiàng)目外的信用貸款壓力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，合生創(chuàng)展負(fù)債總額為1966.6億港幣，較2022年12月31日下降2%；有息債務(wù)總額較2022年12月31日下降5%至914億港幣。

有息負(fù)債中，公司信用債僅占總有息負(fù)債余額6%；商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款占總債務(wù)的約1/3，可通過租金收入實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目債務(wù)自循環(huán)；境內(nèi)無公司債、中期票據(jù)等信用債余額。

截至期末，合生創(chuàng)展公開市場(chǎng)債務(wù)為132億元，較2022年末下降了12%。今年年內(nèi)，公開市場(chǎng)到期債務(wù)僅約2.375億美元債及約6.6億人民幣商業(yè)類CMBS，其中商業(yè)類CMBS已于8月完成了置換。

盡管在企業(yè)面上一切可控，甚至較以往表現(xiàn)更佳，但對(duì)于下半年市場(chǎng)的判斷，朱桔榕認(rèn)為還是不容樂觀的。不過，在企業(yè)的角度會(huì)從幾個(gè)方面來改善。

據(jù)參會(huì)投資者介紹，主要概括為加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，提升客戶信心；調(diào)整供貨結(jié)構(gòu)安排，集中在一線城市核心地段，集中在整體的、市中心的縵系項(xiàng)目上。

在接下來的具體鋪排上，下半年預(yù)計(jì)新推的住宅貨量是60萬平方米，再加上上期結(jié)轉(zhuǎn)的320萬平方米貨量，預(yù)計(jì)可售貨量是380萬平方米。

“下半年重點(diǎn)推售的項(xiàng)目，主要集中在縵云上海、縵合北京、縵云廣州和廣州的湖山國(guó)際項(xiàng)目，這4個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)可以帶來120億人民幣以上的新增銷售合約額。”

從規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)到品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行路徑中，既關(guān)注企業(yè)健康度，包括營(yíng)收、利潤(rùn)、負(fù)債等財(cái)報(bào)層面的數(shù)據(jù)指標(biāo)，也關(guān)注與長(zhǎng)期發(fā)展緊密相關(guān)的業(yè)務(wù)水平、項(xiàng)目品質(zhì)、資產(chǎn)成色等。房企更需要以多面體姿態(tài)，穩(wěn)定在行業(yè)大勢(shì)中。

在地產(chǎn)主業(yè)之外，合生創(chuàng)展的商業(yè)板塊已發(fā)展成為輕重兩大管理模式，形成雙平臺(tái)業(yè)務(wù)，其商業(yè)版圖也在雙平臺(tái)的合力作用下逐漸擴(kuò)大。

旗艦品牌合生匯出租率動(dòng)態(tài)保持在99%，單一項(xiàng)目日均客流突破12萬人次，自有會(huì)員數(shù)超200萬人。

上半年，北京朝陽合生匯從硬裝、軟裝、品牌升級(jí)以及優(yōu)化業(yè)態(tài)配比等方面進(jìn)行了全方位調(diào)整。目前朝陽合生匯75%的租戶銷售額排名北京第一，期內(nèi)銷售額同比增長(zhǎng)37%，高于全市增長(zhǎng)水平。

合生商業(yè)的自有IP——HOPSON JEWELLERY，也于期內(nèi)進(jìn)駐北京朝陽合生匯項(xiàng)目二層?xùn)|側(cè)冷區(qū)。該片區(qū)面積共計(jì)1034平方米，通過客流的目的性前往，盤活商業(yè)項(xiàng)目冷區(qū)，較同區(qū)域原零售業(yè)態(tài)銷售額遞增10倍以上，珠寶區(qū)租金水平遞增78%。現(xiàn)已引入22個(gè)黃金珠寶業(yè)態(tài)知名品牌。未來，有望將HOPSON JEWELLERY在全國(guó)打造成為可輸出可復(fù)制的亮點(diǎn)。

上海五角場(chǎng)合生匯成為北上海國(guó)際化核心生活中心，項(xiàng)目今年年1-7月總客流1897萬人次。

商業(yè)輕拓方面，期內(nèi)新簽青島北站超極合生匯、廣州白云站TOD、上海合生新天地。其中廣州白云站TOD項(xiàng)目為亞洲最大TOD綜合交通樞紐配套商業(yè)，總建筑面積達(dá)5.8萬平方米。

目前，合生創(chuàng)展擁有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目百余個(gè)，業(yè)務(wù)覆蓋北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個(gè)主流城市，已建成運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目面積超500萬平方米，成功構(gòu)建構(gòu)建合生匯、超極合生匯、合生廣場(chǎng)、hopx超極主場(chǎng)、MOHO等明星IP。