來源/觀點網(wǎng) 

撰文/龔麗欣  

醞釀已久的消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，正式落地。

10月20日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》。

觀點新媒體了解到，上述《指引》刪除了“不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)”的相關(guān)表述，將“百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎(chǔ)設(shè)施”以及“保障性租賃住房、清潔能源”等明確寫入基礎(chǔ)設(shè)施范圍。

這也意味著，消費基礎(chǔ)設(shè)施正式納入了公募REITs的范疇。

可以說，這是一次史詩級的調(diào)整：一方面，新增了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的投資標(biāo)的，豐富了產(chǎn)品的種類，有利于吸引更多了資金參與公募REITs投資，推動市場的活躍度。

從修改后的《指引》來看，目前基礎(chǔ)設(shè)施包括了儲物流，收費公路、機場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎(chǔ)設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、清潔能源等符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資管理法規(guī)等相關(guān)要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施。

可以預(yù)見的是，伴隨著基礎(chǔ)設(shè)施的擴容，公募REITs市場規(guī)模和交易活躍度將進一步提升。

另一方面，房地產(chǎn)仍舊是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要一環(huán)，隨著保障性租賃住房、百貨商場、購物中心等正式納入公募REITs范疇，有利于盤活存量資產(chǎn)，促進消費場所的發(fā)展，從而促進經(jīng)濟的增長。

實際上，早在今年3月，監(jiān)管部門便首次文件明示，要將公募REITs擴容至購物中心等消費基礎(chǔ)設(shè)施。

隨后，9月8日，證監(jiān)會也發(fā)文擬對《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》第五十條進行修改，意見反饋截止時間為10月8日。

醞釀半年多時間，靴子終于落地。

值得關(guān)注的是，3月份監(jiān)管部分發(fā)布相關(guān)文件亦明確，政策原始權(quán)益人不能是住宅開發(fā)企業(yè)，但可以是房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團的子公司，同時優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

也就是說，一些城市級的、重奢類的購物中心并不在消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的范疇之內(nèi)。

不僅如此，10月20日正式出臺的文件來看，證監(jiān)會亦強調(diào)，基礎(chǔ)設(shè)施項目應(yīng)當(dāng)“符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資管理法規(guī)等相關(guān)要求”。

從這些文字當(dāng)中，能夠明確看出監(jiān)管部門的擔(dān)憂所在，但這是商業(yè)REITs的出發(fā)點，也是必經(jīng)路。

即便發(fā)行有諸多限制，但不少商業(yè)運營企業(yè)早已躍躍欲試。

據(jù)了解，上半年以來，包括百聯(lián)股份、天虹股份、合生商業(yè)、萬科等接連傳出申報商業(yè)REITs的意向。

其中，7月12日，百聯(lián)股份率先宣布將“上海又一城”購物中心作為底層資產(chǎn)申報發(fā)行REITs，基金暫定名為華安百聯(lián)消費封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，由華安基金承做。

而天虹發(fā)展、合生商業(yè)及萬科暫未披露明確的底層資產(chǎn)。

但合生商業(yè)羅臻毓在此前接受觀點新媒體的采訪時亦強調(diào)：“可能會將幾個主要商場，如合生匯、合生廣場放到REITs。”

另有消息稱，萬科申請基礎(chǔ)設(shè)施REITs由旗下純商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團控股有限公司進行，底層資產(chǎn)為杭州區(qū)域的一處購物中心。

不過，此前因政策并未最終落地，上述企業(yè)的申報工作還未有實質(zhì)進展。而今，隨著消費類產(chǎn)品的正式納入，萬科、合生、百聯(lián)的商業(yè)REITs又更近一步。

據(jù)了解，政策出臺兩日，證監(jiān)會官網(wǎng)雖未查詢到相關(guān)的申報文件，不過不少分析人士認為，隨著政策的落地，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有望進入申報和實施階段。

對企業(yè)而言，通過公募REITs，能夠?qū)⒘鲃有暂^低的不動產(chǎn)項目轉(zhuǎn)換為流動性較高的金融產(chǎn)品REITs份額，從而獲取到權(quán)益性的資金，降低負債水平。

而百貨商場、購物中心等，因租金租期較長、租金穩(wěn)定等特點，更容易吸引資本的參與。更重要的是，目前市場上擁有的存量行業(yè)資產(chǎn)巨大，此番消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式開閘，將有助于盤活市場存量項目。

目前我國存在大量的商業(yè)存量資產(chǎn)，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年四季度，全國16個重點城市高品質(zhì)零售物業(yè)存量達1.02億平米，四個一線城市的高品質(zhì)零售物業(yè)存量達到4650萬平米。