來源/觀點網(wǎng) 

撰文/潘玲宣  

今年與老朋友羅臻毓見面的地點，選在了他位于北京的辦公室中。

這也是自羅臻毓加入合生之后，我們首次來到這里。

“7月1號就滿兩年了。”羅臻毓對自己加入合生的時間記得清楚。

初來乍到時定下的目標，在這兩年的時間中已基本梳理清楚。而消費基礎設施REITs的到來，從金融工具的角度來講，比之前更多元化了。

顯然，這些新的商業(yè)賽道和模式，對于合生整體部署將帶來非常多的利好。

“再往前發(fā)展，市場會更好一點。”在這一輪的危局之后，“行業(yè)會更成熟、更專業(yè)，不會有那么多房地產(chǎn)商存在，也不需要。”

羅臻毓認為，資管會是一個很大的市場。無論自愿還是非自愿，將來一定會有整頓，專業(yè)的資管時代會到來，“從整個大體系來說，不管是辦公樓還是其它商業(yè)，都要上規(guī)模。”

把資產(chǎn)當資本，運用這樣的資本賺更多的錢，是這一次的交流中羅臻毓所表達的。向前發(fā)展，資產(chǎn)管理的專業(yè)度和市場會越來越大，這就會出來一批專業(yè)的公司和人。

房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)管理涉及金融與項目兩個層面，一個是證券化，另一個是運營管理。物業(yè)股的價格已趨于回歸合理狀態(tài)，下一輪市場寵兒會否是“資產(chǎn)管理”？

這是不動產(chǎn)里面一定要做到的，不管是辦公樓、商場或者是產(chǎn)業(yè)園。在羅臻毓看來：“往后就會有獨立的專業(yè)資產(chǎn)管理公司出現(xiàn)。”

合生，也將在這個新賽道中找到自己的位置。

萬事俱備

談及過去這一年，羅臻毓頗多感觸。

“被疫情耽擱了一段時間，大家都動不了。很多時候沒辦法到辦公室上班，這些情況對我們的部署還是有一定的拖延和影響。”

2021年夏天，當?shù)弥_臻毓加入合生之后，我們曾第一時間與羅臻毓取得聯(lián)系。彼時他向我們透露，未來要將合生現(xiàn)有一些資產(chǎn)資本化，建立不動產(chǎn)體系，并且在現(xiàn)有資產(chǎn)之外設立一些新的基金去收購新項目。

在合生成長的這些年，沉淀下大量酒店、辦公樓、商場資產(chǎn)。將這些資產(chǎn)盤活，回籠資本，并實現(xiàn)企業(yè)向前發(fā)展，收購更多項目，形成一種良性的資產(chǎn)與資本循環(huán)，是羅臻毓正在做的。

市場大多將這樣的過程稱為資產(chǎn)證券化。

羅臻毓與我們同步了最新進展：“基本上梳理得差不多了。”

從法律架構到組織架構，這些是必須要調(diào)整的。整個團隊過去一直是甲方思路，自己開發(fā)自己管，之后是“輕資產(chǎn)”，變成乙方思路，要幫人蓋、幫人管。

資產(chǎn)的梳理、制度的改變、人事的調(diào)整等缺一不可，相比起如何將這些逐個落實的細節(jié)故事，我們對最終的結果更加關注--調(diào)整已經(jīng)到位了嗎？

“隨著市場的轉(zhuǎn)變，這種調(diào)整是沒有完結篇的。”羅臻毓堅定地補充道：直接回答你的問題，我來之前到現(xiàn)在，該變的基本上已經(jīng)做到了。

“現(xiàn)在有所延誤的就是市場環(huán)境，不能說盤活就盤活，如果政策不讓做，你也做不了。”這讓我們想起《三國演義》中的“謀事在人，成事在天”。

“現(xiàn)在政策放開了，我們就往前擠，能批下來就能做。但內(nèi)部該調(diào)整的都做了，做了之后，有些受到政策影響，短期內(nèi)不能交易，可能要1年后才能交易，我們還是得等。所以對我來說，該推動的都推動了，要做的也做了，要變的也變了，最后就看市場能不能幫助我們往前走得更快一點。”

這又將是《三國演義》中另一個知名典故：“萬事俱備、只欠東風”。

另一方面，如何展示出一個更透明、投資者能看得更清楚的合生，也是有待解決的。

資本市場喜歡聽故事，對外宣講“合生的故事”會是好的解決方案嗎？“透明、規(guī)范”，在羅臻毓看來，這不僅是合生一家所要做的，整體都應如此。

看得清楚，才能放心給出匹配資產(chǎn)價值的價格。

“到目前為止，不管多困難，該還的債我們還是在還，該還的利息我們也在還。”羅臻毓對自己的東家表達了認可，覺得合生還是有實力的。

至于解決方案，羅臻毓給出了他的答案。

“不止是市場，還有投資者。在目前政策下，REITs對我們比較有利的是，這個市場可以更好的價格發(fā)出來，有一批國內(nèi)投資者在支撐，成功率會更高，而且會得到更好的價格。”

另一個角度

今年3月，證監(jiān)會發(fā)布《關于進一步推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》，國家發(fā)改委在同日發(fā)布了《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。

兩個文件同時提出，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

這對于手握一定數(shù)量購物中心項目的合生來說，無疑是個好消息。

“C-REITs，或者不動產(chǎn)私募投資基金，都是非常好的退出渠道。近期消息發(fā)出來后，管理團隊也在積極探討研究推進。”3月末合生創(chuàng)展的線上投資者會中，羅臻毓曾表示：“整體而言，這些對于商業(yè)不動產(chǎn)都是一種資本循環(huán)渠道，從合生的角度也會有相關考慮。可能會將幾個主要商場，如合生匯、合生廣場放到REITs。”

“跟其它房企相比，要從另外一個角度看合生。因為合生跟其它房企的整體戰(zhàn)略部署有一點不同。兩年前我加入之后，主要也是開拓一個新的賽道，把現(xiàn)有一些產(chǎn)業(yè)部署盤活，再殺出另外一條道路。”

REITs的放開，可能也證實了合生正在進行的戰(zhàn)略部署，是在往對的方向走。

“從金融工具的角度，比之前更多元化了，可以做私募，可以做REITs。這些新的商業(yè)賽道和模式，有助于我們整體的部署，有非常多利好的政策扶持。”羅臻毓向我們介紹道：“再往前發(fā)展，當然市場會更好一點。”

“整體來講，如果要盤活商業(yè)地產(chǎn)，C-REITs是一個很好的渠道。從政策的角度，要求的回報也就3.8%。當然，C-REITs現(xiàn)在還有一定的限制性。”

一方面，商業(yè)項目并未完全放開，仍聚焦在“增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施”，辦公樓、酒店、高端商場等尚未囊括在內(nèi)。

“它是逐漸放開的，從基礎設施開始，之后產(chǎn)業(yè)園，這些都是有利于經(jīng)濟整體發(fā)展的。”羅臻毓就合生商業(yè)的相關項目具體了解過情況：“像合生匯這類是服務大眾的項目，都是可以的。但如果更高端的商場，是消費基礎設施嗎？聽起來不像，目前這部分不允許的。”

此外，還有細節(jié)值得注意：“新加坡是可以整體打包的，甚至五六個一起放，這里不允許把全部資產(chǎn)集在一起。”

“比如說這棟辦公樓，得先分拆出來。”羅臻毓舉例：“像我們五角場有辦公樓、酒店，我得先把商場拆出來，其它的后面再考慮。”

“因為要是放在一家公司里面，屬于交易，就有稅收的考慮。另外一點是市場不一定能接受那么大規(guī)模的信托，所以希望你先上一點，后面再慢慢增加（擴募）。”

“10年前、5年前我就說過，每個城市的發(fā)展都需要商業(yè)地產(chǎn)，因為它是基礎設施。”結合國外的經(jīng)驗，在羅臻毓看來：“為什么有商場？主要是把商家組織起來，讓大家能在一個比較理想的地方購物，就是從街區(qū)到比較有組織性的零售。”

“我來中國的時候，中國人講房地產(chǎn)就離不開住宅。但是我跟人家說，房地產(chǎn)有商業(yè)、工業(yè)，他們說這不是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)就是住宅市場。從我們的角度，住宅只是房地產(chǎn)的一部分，其它還有很多。”羅臻毓說，這體現(xiàn)的就是對房地產(chǎn)的不同看法。

經(jīng)濟的期望

羅臻毓的辦公桌上并無太多東西，同時打開的三臺電子設備就更為搶眼，有筆記本電腦，也有平板電腦。

他的助理向我們解釋：老板的電子產(chǎn)品很多，而且新款出了基本都會去買，“我們有時候就會先等他反饋使用體驗。”

“數(shù)碼控”羅臻毓對新事物的接受程度和敏銳度，可能遠超他的同齡人，甚至遠超我們。

憑借對中國市場的了解，羅臻毓向我們分析了當下的商業(yè)地產(chǎn)情況：“現(xiàn)在國內(nèi)投資者對商業(yè)地產(chǎn)還是有所觀望，主要就是認為供應太大了。需求往前走，受到多方面影響，會有什么變化還不一定。”

國外投資者對中國市場的未來走向，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，同樣持觀望態(tài)度。

造成這樣的原因有幾方面，不太確定的世界經(jīng)濟是其一。其二，當下全球市場利息都在增長，投資者們對回報的要求，尤其是中國市場的投資回報要求更高，而貨幣和匯率是國外投資者很大的一個考慮點。

伴隨經(jīng)濟秩序陸續(xù)恢復，房地產(chǎn)市場也正發(fā)生變化。盡管有三支箭、金融16條等政策端的利好，但行業(yè)信心仍需時間逐步修復。

在羅臻毓看來，大幅度的政策很難幫助現(xiàn)在有困境的企業(yè)，一是資金回籠渠道受到很大影響，第二是這些企業(yè)基本上都是用短線資金持有長線資產(chǎn)，“他們本來就還不起。”

關于未來的經(jīng)濟形勢，羅臻毓也有著自己的判斷：“全球的經(jīng)濟不管怎么樣都會往上漲，日本從1990年泡沫破裂到現(xiàn)在，低迷了30多年，但那條線還是微微向上的。”

他以自己的親身經(jīng)歷進一步解釋：“我是職業(yè)經(jīng)理人，一開始工作不久就遇到了亞洲金融風暴，2000年又來一個科技股泡沫破滅，2003年有SARS，2007、2008年是美國次貸危機。”

“以前我們的算法是大學畢業(yè)出來第一年賺100塊，第二年可能就賺100多，第三年升到一定職位，直線這樣畫上去。真正經(jīng)歷過后發(fā)現(xiàn)是有波瀾的，趨勢還是向上，但是有上有下。”

“中國的階段跟日本不一樣，我覺得并不需要等那么長的時間。因為從中國整體經(jīng)濟角度來講，會有一個新的經(jīng)濟格局，推動另一輪增長。”

回到行業(yè)，在這一輪變局之后，“會更成熟、更專業(yè)，不會有那么多房地產(chǎn)商存在，也不需要。有一定規(guī)模、夠大的會維持下去，因為夠?qū)I(yè)、效率高，小一點的基本上就做不起來了。”

資產(chǎn)當資本

每場游戲都有它的規(guī)則。

羅臻毓認為，資管會是一個很大的市場，無論自愿還是非自愿，將來一定會有整頓，專業(yè)的資管時代會到來。

“別把資產(chǎn)當資產(chǎn)，要把資產(chǎn)當資本，就能利用資產(chǎn)賺更多的錢。”羅臻毓強調(diào)。

“從房地產(chǎn)的角度，資產(chǎn)管理這四個字代表了兩個層次，一個層次是金融，用什么架構持有。另一個層次就是資產(chǎn)管理，整體的規(guī)劃、定位，包括商場流線、商家擺放，基本上都是資產(chǎn)管理。”

羅臻毓認為：“在我看來，接收任何的樓，流線、布局都要改，讓它變得更合理。能不能把每平方米的最大效益體現(xiàn)出來，就是資產(chǎn)管理的一部分。”

這是不動產(chǎn)里面一定要做的，不管是辦公樓、商場或者是產(chǎn)業(yè)園，“往后會有獨立的專業(yè)資產(chǎn)管理公司出現(xiàn)。”

回到合生商業(yè)，未來重的部分是做基金、小股操盤，輕的部分就從商業(yè)方面代管辦公樓、商場、產(chǎn)業(yè)園。

羅臻毓特別提到：“還有一個是高端住宅，我們也有品牌，就是縵系產(chǎn)品，縵合、縵云、縵悅，基本上就是幫別人開發(fā)和銷售，冠上我們的品牌。品牌是很重要的，因為往前走不管是住宅、商業(yè)還是辦公樓，都到了一個白熱化階段。”

“縵云有它的特點，能不能做出溢價，可能就是核心競爭力。”包括商場也是，合生匯、超極合生匯或者是其它產(chǎn)品，等到比較成熟的時候，可能是更多人給你委托管理的理由。

受到消費者青睞是一回事，受到商家的青睞是另外一回事，能帶進合理的商家，就能更容易做到要做的事。這是商業(yè)集團另外一個戰(zhàn)略部署，“不管哪個領域，都要把品牌做起來，就等于有一定的溢價和利潤，受到市場的認可。”

再往前發(fā)展，資產(chǎn)管理的專業(yè)度和市場越來越大，可能就會出來一批專業(yè)的公司和人。

“之前吹了一股物業(yè)管理風，現(xiàn)在風口過了，該下來的股價也下來了。下一輪會不會是資產(chǎn)管理體系得到市場的青睞？對我來講，這個需求肯定是有的，我們往前看。”

據(jù)羅臻毓透露，目前合生商業(yè)輕拓項目已經(jīng)簽下十個，且第三方占比處于較低的份額，不到10%。

“如果把珠江投資算成第三方，那就比較大了。”羅臻毓調(diào)侃：“所以還有待拓展項目。”

采訪結束后走出合生商業(yè)的辦公樓，天空飄起了小雨，北京連日來的燥熱伴隨這場及時雨“冷靜”下來。

數(shù)日后傳來消息，合生商業(yè)與上海松江塞納左岸廣場完成簽約，未來該項目將由合生商業(yè)代運營管理，并更名為“松江合生新天地”。

這將是合生商業(yè)布局華東市場的首個輕資產(chǎn)項目。

想起羅臻毓最后與我們所說的：“這個市場夠大，從整體的管理來講，如果每家只有幾個商場，那是沒有效率的。如果說合生不適合做，可不可以有一個獨立第三方，把這些都管起來，形成一個大規(guī)模的資產(chǎn)管理體系？”

顯然，羅臻毓確信未來資管會是一個很大的市場。

以下為觀點新媒體對合生創(chuàng)展集團聯(lián)席總裁、合生商業(yè)集團聯(lián)席董事長兼總裁以及合生不動產(chǎn)總裁羅臻毓的采訪實錄：

觀點新媒體：還有幾天您到合生就兩年了？

羅臻毓：再過兩周，7月1號就滿兩年了。

觀點新媒體：前段時間不停有人問合生怎么樣？因為很多民營房企不行了，大家都擔心。

羅臻毓：不受影響不可能，現(xiàn)金回流這一塊受到直接影響，對于民企來講，大家都擔心會不會倒下。

還沒建完的樓，購房者會擔心爛尾，所以銷售這一塊受到影響，回籠的資金比預期要少。但相比其他企業(yè)，可能我們會好一點，因為前幾年沒有瘋狂貸款、瘋狂擴張、瘋狂拿地。

并且我們的土地儲備有一定的優(yōu)勢，現(xiàn)有土地價格還是非常有利的。

觀點新媒體：很劃算吧？

羅臻毓：即使市場有所調(diào)整，我們的盈利空間也還在。不像近幾年拍的地，利潤空間比較小，任何波動都會導致項目從盈利到虧損。

一直以來，我們是做舊改為主，雖然處理的時間會長一點，但從拿地價格跟利潤空間都不錯。這是用時間買回來的利潤，所以比其它同行還是有一定優(yōu)勢。

觀點新媒體：明年準備開多少萬方？

羅臻毓：要看是哪里的項目。一年銷售計劃幾百億，300億到500億之間，對我們來說夠了，沒有要往千億沖。這也不是老板的一貫作風，我們再激進也只做到三五百億，不會追求多少規(guī)模。

跟其它房企相比，要從另外一個角度看合生，整體戰(zhàn)略部署還是有一些不同的。

兩年前我加入之后，主要也是開拓一個新的賽道，把現(xiàn)有一些產(chǎn)業(yè)部署盤活，再殺出另外一條道路。

上一次訪談里比較詳細談到了這些部署，現(xiàn)在還在往前走。

觀點新媒體：一年下來情況怎么樣？

羅臻毓：被疫情耽擱了一段時間，大家都動不了，很多時候我們也沒辦法到辦公室上班，這些情況對我們的部署是有一定的拖延和影響。

今年初放開之后，動作加快了一點，但還是在觀望市場的變化。

從整體情況看，證明我們的戰(zhàn)略部署是在往對的方向走。私募房地產(chǎn)基金有所放開，我們可以做了；C-REITs也開始涉及到消費、基礎設施等領域，我們的商場至少是有一個渠道可以發(fā)行信托。

從金融工具的角度，比之前就更多元化了，可以做私募，也可以做REITs，新的商業(yè)賽道和模式有助于我們整體的部署，也有非常多利好的政策。再往前發(fā)展，市場會好一點。

現(xiàn)在國內(nèi)投資者對商業(yè)地產(chǎn)還是有所觀望，主要就是認為供應太大了，往前走會受到多方面的影響。國外投資者對中國市場尤其是商業(yè)地產(chǎn)，也持有一種觀望的態(tài)度。

有幾個方面的因素，第一是世界經(jīng)濟進入一個不太確定的狀態(tài)，第二是全球利息都在增長，全球投資者對回報的要求，尤其對中國的投資回報要求更高一點。

因為現(xiàn)在美元放在銀行儲蓄都能拿4個點的回報，投在房地產(chǎn)肯定要更高，因為風險更高。所以說利息漲上去之后，回報要求就更高。

國際投資者有不同的選擇，如果買美債都能拿到不錯的回報，投別的有風險項目就會要求更高，這是必然的情形。

第二是貨幣，因為國外加息的時候，中國在降息。利率降下來的時候，貨幣會受到一定影響，因為可能比其他貨幣更疲弱一點。

觀點新媒體：還是需要更多的金融手段？

羅臻毓：其實房地產(chǎn)跟金融是分不開的，第一是比較長線的投資，第二是比較大規(guī)模的投資，需要的資本比較大，跟金融掛鉤可以衍生出很多不同產(chǎn)品，也讓更多人更能參與。

房地產(chǎn)證券化就是把一個房地產(chǎn)項目切割成很多張證券，一個人未必有能力買一棟樓，現(xiàn)在分成1萬份，可以讓1萬個人共同持有。

一個城市的成長就是收入的提升，中產(chǎn)階級、高端階級擴大，這些人的錢不可能全部放在銀行收利息，有什么合法正規(guī)的渠道讓他們的錢能產(chǎn)生更多的利潤？把這些產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起來，是有利于經(jīng)濟發(fā)展的。

觀點新媒體：您來合生就是要把資產(chǎn)證券化做起來。

羅臻毓：因為公司這么多年沉淀了很多酒店、辦公樓、商場，怎么盤活、怎么回籠資本，再往前收購更多的項目，這些在整體的、新的戰(zhàn)略部署里面都是要考慮的。

我希望能夠做到的這一點，這兩年花了大量的精力部署這些，基本上梳理得差不多了。

觀點新媒體：現(xiàn)在調(diào)整到位了嗎？

羅臻毓：隨著市場的轉(zhuǎn)變，這種調(diào)整是沒有完結篇的，因為市場一直在變化。就像之前的凱德模式，其實也一直在變。

直接回答你的問題，我來之前到現(xiàn)在，該變的基本上應該已經(jīng)做到了。

觀點新媒體：最開始的KPI已經(jīng)完成了吧？

羅臻毓：對。現(xiàn)在有所延誤的就是市場，市場環(huán)境不能說盤活就盤活，如果政策不讓做，你也做不了。

現(xiàn)在政策放開了，我們就往前擠，能批下來就能做。

內(nèi)部該調(diào)整的都調(diào)整了，有些受到政策影響短期內(nèi)不能交易，可能要1年后才能交易，我們也會等。

對我來說，該推動的都推動了，要做的也做了，要變的也變了，最后就看市場能不能幫助我們往前走得更快一點。

觀點新媒體：這一輪周期需要多長時間？現(xiàn)在是不是U形的底部？

羅臻毓：我覺得是一個L形再上來，畫長線肯定是上升，因為全球經(jīng)濟不管怎么樣都會往上漲。日本從泡沫破裂到現(xiàn)在，低迷了30多年，但那條線還是微微向上的。

現(xiàn)在中國的階段跟日本不一樣，我覺得并不需要那么長的時間，會更短。

因為從中國整體的經(jīng)濟角度看，會形成一個新的經(jīng)濟格局，推動另一輪的經(jīng)濟增長。比如現(xiàn)在國家在投入高科技領域，包括醫(yī)藥等。

經(jīng)過這個變局之后，經(jīng)濟肯定還會往上漲，因為怎么樣都有一定的通貨膨脹。

房地產(chǎn)經(jīng)過這一輪之后，會更成熟、更專業(yè)，但不會有那么多房地產(chǎn)商存在，也不需要。有一定規(guī)模的、夠大的會維持下去，因為夠?qū)I(yè)、效率高，小一點的基本就起不來了。

觀點新媒體：全國性布局的企業(yè)還會有50家嗎？

羅臻毓：其實我們需不需要一個全國性的房地產(chǎn)商？在任何一個省有一定優(yōu)勢，可以做到省冠軍已經(jīng)不錯了，沒必要做全國性冠軍，要證明給誰看？

只是說如果在每一個區(qū)域都有足夠規(guī)模的話，結合起來就是一個有效的企業(yè)，那就沒問題。如果就為了規(guī)模去做，每個區(qū)域都沒效率的話，反而會輸給區(qū)域深耕企業(yè)。

深耕區(qū)域也不錯，為什么要全國布局？

觀點新媒體：您覺得在今天這個時候，怎么形容合生商業(yè)和合生？

羅臻毓：整個商業(yè)集團現(xiàn)在基本上都部署好了，也可以開始做輕拓項目了。

觀點新媒體：輕拓和重的比例會是多少？

羅臻毓：現(xiàn)在輕拓項目已經(jīng)簽下了10個，第三方占比還不到10%。如果把珠江投資算成第三方，那就比較大了。

觀點新媒體：珠江應該不能算，是關聯(lián)交易。

羅臻毓：所以還有待拓展項目。

觀點新媒體：華潤現(xiàn)在也在提輕拓，競爭會更激烈。

羅臻毓：這個市場夠大，從整體管理的角度，如果每家只有幾個商場，是沒有效率的。

如果說合生不適合做，可不可以有一個獨立第三方，把這些都給管起來，形成一個大規(guī)模的資產(chǎn)管理體系？

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)商只有幾家商場，規(guī)模大的就那幾家。

觀點新媒體：現(xiàn)在是一個機會。

羅臻毓：撇開合生，從大體系來說，不管是辦公樓還是其它商業(yè)，都要上規(guī)模。（如果）每家只有幾個商場，遍布在不同城市，沒有形成規(guī)模，要找好的商場總經(jīng)理，他是不會加入的。

所以找一個比較有效的第三方資產(chǎn)管理公司，等著收租，會不會少一點頭疼？

資管會是一個很大的市場，不管自愿還是非自愿，將來會有一定的整頓，尤其是專業(yè)的資管時代會到來。

從房地產(chǎn)的角度，資產(chǎn)管理這四個字代表了兩個層次，第一個層次是金融，用什么架構持有。另一個層次就是項目的資產(chǎn)管理，整體的規(guī)劃、定位，包括商場流線、商家擺放，基本上都是資產(chǎn)管理。收到任何的樓，流線、布局都要改，讓它變得更合理。

能不能把每平方米最大的效益體現(xiàn)出來，就是資產(chǎn)管理的一部分，這是不動產(chǎn)一定要做到的，不管是辦公樓、商場還是產(chǎn)業(yè)園。

基本上以后資產(chǎn)管理這一塊，尤其是專業(yè)的資產(chǎn)管理，會是一個比較龐大的市場。

觀點新媒體：按照您的布局，合生商業(yè)也是商辦管理公司的模式？

羅臻毓：重的這一塊做基金、小股操盤，輕的這一塊，商業(yè)方面幫人管理辦公樓、商場、產(chǎn)業(yè)園。

還有一個是高端住宅，我們也有品牌，就是縵系產(chǎn)品，縵合、縵云、縵悅，基本上就是幫人開發(fā)和銷售，冠上我們的品牌。

品牌是很重要的，因為往前走不管是住宅、商業(yè)還是辦公樓，都到了一個白熱化的階段。縵云有它的特點，能不能做出溢價，可能就是一個核心競爭力。

商場也是，合生匯、超極合生匯或者是其它產(chǎn)品，做得比較成熟的時候，就是有更多的人委托給你的理由。

受到消費者的青睞是一回事，受到商家的青睞是另外一回事。能帶進合理的商家，就能更容易做到要做的事。

這是商業(yè)集團另外一個戰(zhàn)略部署，不管哪個領域都要把品牌做起來，等于是有了一定的溢價和利潤，受到市場的認可。

在一個競爭比較激烈的市場里，要把自己區(qū)分出來。

觀點新媒體：羅總這一次改變很大，不知道您有沒有感覺到？

羅臻毓：可能就是在不同環(huán)境下，怎么運用我覺得是對的或者必須的東西。

老實說，凱德的思路是比中國市場跑得更快的，這個我也講了幾次。其實在2000年的時候，我們做大量的商業(yè)地產(chǎn)，同行都在笑我們，說我們賺錢太慢，因為把樓蓋好賣掉，可以很快回籠資金。

可能是因為從比較成熟市場走來，已經(jīng)經(jīng)歷了前面的這些過程。當時沒有瘋狂的拿地蓋樓，那樣做可能會賺得更多，但還是秉持自己的做法走到今時今日。

我個人來講，對中國市場是抱有希望的，尤其是這幾年困難時期還沒過，會不會體現(xiàn)在接下來一兩年有比較大的、有利的投資機會？我覺得不管是外來投資者還是國內(nèi)投資者，現(xiàn)在是一個看存量地產(chǎn)的好機會，可以收購一些好的資產(chǎn)。

如果不是環(huán)境不好，好資產(chǎn)是不會拿出來賣的。

另外，再往前走資產(chǎn)管理的專業(yè)度和市場會越來越大，可能會出來一批專業(yè)的公司和人。

之前吹了一股物業(yè)管理風，現(xiàn)在風口過了，該下來的股價也下來了。下一輪會不會是資產(chǎn)管理體系得到市場的青睞？對我來講，這個需求肯定是有的，我們往前看。

觀點新媒體：在凱德輕松一點，還是在合生輕松一點？

羅臻毓：各有各的輕松和困難度，這是不一樣的挑戰(zhàn)。