出品/聯商專欄

撰文/高志萍

日本人在本土或全球都善于分析拆解市場，善用「聚客力」的3大重點, 即商品力、服務力和商業內容的企劃力, 并且一切商業行為都需要以消費者為中心來思考創新，這是日本商業的基本思維。

繼上期《日本商業空間的進化(1)：三井臺中LaLaport和Outlet的亮點解析》后，本期將帶大家一起走進了解日式公園式商業“大阪難波公園”、日式特色商業街“心齋橋”、日式文旅商業“輕井澤”。

1、日式公園式商業：大阪難波公園

縱觀世界知名城市商業，在經歷了個體商業街、名店商業中心、大型倉儲超市、購物中心后，一種更具生命力的商業形態——公園式商業強勢崛起。而公園式配套的商業類型也正不斷創新，公園體驗式商業已成為城市商業的“新寵”。探究世界級城市，提到公園式商業空間，首先想到的就是日本大阪難波公園（Namba Parks）。

大阪難波公園通過斜坡與“山石”形成的層次感，將商業區、餐飲區與自然和開放空間完美地融為一體,并且從街道平面上升至八層樓的高度，層層推進，綠樹茵茵，仿佛是游離于城市之上的自然綠洲。實際上，難波公園是一個購物中心與辦公樓及高層住宅的綜合體，占地9.2英畝，其中心區域是三層的“豪華購物廣場”，商場業態豐富，從餐飲、服飾、珠寶，到美容、動植物花卉、居家用品、日本傳統和服等，包括了上百家專業的時尚商店和餐廳。

區別于傳統的街區商業，它更注重消費體驗和互動交流。建筑形態更為開放，體驗感更佳，靈活性、個性化更強，讓人能夠享受在公園中漫步、參觀、購物、娛樂的多重樂趣, 更是滿足消費者物質之外的多元生活需求、多功能性的“第三生活空間”。

而且, 難波公園彰顯了一種自然生態的生活方式，空中花園、屋頂綠樹，公園直接跟大街相連，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來了一股清新的氣息。這座多戶高層住宅以及綜合辦公樓和八層的購物中心使大阪難波公園成為一個真正的綜合體項目。

2、日式特色商業街的典范：心齋橋

日本是一個以現代化科技和傳統文化共存的發達國家，從美食到商業都有很多獨特的元素。日式特色商業街是日本最有代表性的文化符號之一，它們不僅是消費者購物的最佳去處，而且也是日本傳統文化和藝術的象征。從大型商業街到地方性的小街，日本的特色商業街每個都有自己的特點。

日本的商業街除了商業任務以外，在文化、歷史方面都有自己獨特的味道。日本的特色商業街不僅被視為消費者的最佳去處，也是旅游者深入了解日本文化的最佳去處。同時也反映了日本文化的多樣性和獨特性。在這些商業街里，你可以找到最新的技術產品，也可以體驗當地的傳統文化。無論是大型商業街還是小型商業街，都匯集了消費者最喜愛的日式美食、服飾和禮品，讓市民和游客從中體驗到日本文化的獨特魅力, 這也是日本特色商業街最吸引人的地方,例如：心齋橋。

大阪心齋橋遠在江戶時期就已形成了購物商圈，距今已有380年的歷史。直到今天，作為大阪最大的購物區，在長達600米的擁有拱形天棚的商業街里， 集中了許多精品店、 專賣店、 珠寶店、各種餐飲店及百貨購物中心 , 從早到晚熙熙攘攘。

5. 日式文旅商業：輕井澤 (號稱東京的后花園，日本頂級度假小鎮 )

東京附近的輕井澤，在日本江戶時代，只是中山道上的一個驛站，為翻越東側碓冰嶺的往來旅人提供休息。如今，輕井澤是“世界頂級度假勝地”的代名詞，號稱東京的后花園, 是全世界“自然、樂活、文化”生活方式的倡導者, 連日本的皇族和世界名人都是他的簇擁者。輕井澤常住人口19,005人，3%從事第一產業、14%從事第二產業、83%從事第三產業. 游客全年總數約843萬人。所以, 輕井澤不再是一個單調的鄉村農野，而是一個以旅游業為主導，面向世界中高端度假人群，集度假、休閑、購物、居住、觀光為一體的旅游目的地。

輕井澤占地165萬平方公里，分為五大區域。每個區域都有自成體系的項目吸引不同層次的觀光者，均以自然景觀為主，衍生購物、休閑運動、農業、名勝古跡、藝術活動等主題。

·新舊輕井澤地區—現代與復古融合的小鎮中心

小鎮中心分為兩部分：新輕井澤和舊輕井澤, 由三條主干道連接整個區域，周圍分布自然景觀、購物街、餐廳、住宿、歷史建筑、文化藝術場所和生態公園。

舊輕井澤，是整個輕井澤最繁華也最具有歷史風情的區域。由三笠大道和銀座街圍成，銀座街連接新舊輕井澤，承擔了觀光客休憩的中轉站功能。而銀座街是一條具有歐洲風情的磚瓦路，長約600米，大量的明治和昭和時期的西式風格建筑被保留下。餐廳、咖啡館、精品屋、流行商品專賣店和土特產店、雜貨店林立兩側。平時還有很多活動：市集、藝術節、煙花表演等，受到當地居民和游客的喜愛。

舊輕井澤如同一個中世紀的歐洲小鎮, 而新輕井澤則完全是另一派現代風貌，是當地居民的文化藝術中心, 有千住博美術館和大賀音樂廳, 還有大量后期建造的別墅和眾多現代化酒店，是日本會議旅游目的地。

·中輕井澤地區——浪漫奢華溫泉度假村

中輕井澤可以看作是輕井澤的小鎮次中心,日本星野集團于2005年在原星野溫泉酒店的基礎上，重新規劃了4萬多平的星野度假村，把這里定位為山谷里的溫泉度假村落，并開設了第一家虹夕諾雅高端酒店。星野集團還開創婚慶品牌“星野佳緣”，以Belston Court 酒店、高原教堂以及石之教堂為依托，打造浪漫高端奢華的森林系婚禮。并且, 在度假村入口建造榆樹街小鎮，引進購物餐飲業態，為往返東京的一日游游客豐富了旅行體驗。

·南輕井澤——一站式度假勝地

南輕井澤是輕井澤休閑運動項目最多的地方，高爾夫、網球、騎馬、滑雪、自行車等各種活動。日本王子集團在輕井澤車站附近打造了一個集住宿、購物 (王子購物廣場)、運動為一體的超級休閑度假區，同時也是日本少數幾個提供酒店客房和別墅的滑雪勝地之一。王子酒店集團在這片度假區里分別運營了五個不同品牌的酒店形成酒店群落，每個酒店有自己不同的特色，針對不同的客群。酒店群落與關東地區最大的奧特萊斯和滑雪區直接連接。使游客可以在度假區內就享受到購物、滑雪、溫泉、SPA以及住宿, 是東京家庭周末或小長假的首選度假目的地。另外, 王子集團還利用輕井澤冬季氣候特點，設計了冬季限定溜冰場，給游客和酒店住客多了一項冬季活動項目。

·鹽澤湖區域和信濃追分區域——自然+文化藝術勝地

這兩塊區域都遠離新干線站，交通不如前三個區域便捷。規劃為藝術和文化主題，承接的是親子家庭、文藝青年和對日本文化感興趣的游客。特別是, 追分區域，在江戶時代是中山道和北國街道的分支點，許多作家詩人到此拜訪，是文學者的交流之地。現存的堀辰雄文學紀念館，是熱愛日本文化的游客朝圣之地。

日本輕井澤在天時地利人和的條件下，沿襲“尊重自然，與自然共生”的精神，進一步把輕井澤打造成健康休閑購物的度假目的地并且超過百年歷史。

總結

在中國城市的各類商業空間定位規劃和布局的進化中, 如何利用自身本質和大數據分析，對客群和業態品牌做出精準定位，來持續為未來商業空間做調改和內容更新? 在商業運營過程中, 如何打破傳統的招商思路，更多從消費習慣、區位及周邊環境和自身風格去思考業態組合與品牌搭配, 來打通消費者、商場和品牌租戶的關系？商業模式有沒有創新可能？除了純租賃或扣點關系外，可以考慮更多模式：比如自主進行研發、自營或合資、引進第三方運營商協助運營、加盟等方式，深度參與經營，來活化空間資產及時間, 持續創造營收。還有消費場景的打造，不僅是新、奇、特的場景和業態，如何打造具有人情味和記憶感的消費場景，產生消費習慣和黏性? 這些要點可以在日本五大主要城市商業空間類型的定位規劃和進化中找到啟發和參考。                             

在中國，大型綜合體開發是當前的主流趨勢，導致同質化成為一個無可避免的問題。在存量成為商業地產開發的主旋律時，要想在扎堆的商業項目中夾縫生存，商業空間的定位規劃和內容探索是重要課題。日本如今已經形成投資開發運營和城市更新項目趨勢, 而中國與日本商業的本質都是滿足會員顧客及消費者基本的生活需求和對幸福的追求。在追求創新的同時，也應當注重自身本質，特別是如何用心經營是值得深度思考的問題。

注：本文圖片均由作者提供