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撰文/高天

今年以來，隨著疫情影響逐漸消退，中國商業地產市場進入了復蘇加速期。

大環境上，國際機構看好中國仍然具備對經濟貿易活動及優質資本的吸引力，對中國2023年GDP增長率預測普遍上調約1個百分點，行至5%-5.5%區間。

政策上，各大城市紛紛出臺“提信心擴需求穩增長”的相關政策，以上海“五五購物節”為代表的一系列消費措施積極提振市場消費信心。

數據上，經文化和旅游部發布數據顯示，2023年中秋節、國慶節假期，全國國內旅游出游人數8.26億人次，按可比口徑同比增長71.3%，按可比口徑較2019年增長4.1%；實現國內旅游收入7534.3億元，按可比口徑同比增長129.5%，按可比口徑較2019年增長1.5%。據商務部商務大數據監測，假期前七天，全國重點監測零售和餐飲企業銷售額同比增長9%。

不過，多年疫情積累的巨大壓力無法短時間就消化，消費者心理也發生了變化，在消費決策更加理性的情況下，商業的復蘇任重道遠。同時，一些新的商業趨勢產生，比如以華潤和印力為首發的消費基礎設施REITs產生，輕資產賽道熱度漸升等等。

商業，正處于重塑變革的重要階段。

近日，在2023觀點商業年會上，《聯商網》感受到了浙江省房地產業協會會長、德信中國董事會主席及執行董事胡一平，印力集團董事長丁力業，凱德投資(中國)商業管理首席執行官楊欽富，光大安石資產管理總裁周頌明等行業專家和企業領導人對“重塑商業”的可行性觀點，以做分享。

Q：丁總之前談到萬科今年在中秋和國慶的增長是非常高的，胡總從您的角度上，萬科在杭州的增長是偶然現象還是普遍現象？怎么看這個增長和給行業信心？

胡一平：萬科在杭州無論是住宅還是商業都做得非常不錯。西溪印象城我去過不止10次，當時那個位置很差，商業有很大的挑戰，但是印力做成功了，得益于印力的管理和萬科的賦能，也得益于杭州較強的消費力。其實不止在杭州，浙江其他城市也有機會，只要有好的品牌、好的運營公司。

Q：丁總從掌門人的角度，您覺得這種增長來自哪里？

丁力業：首先這個增長幅度是與去年同期比，去年情況大家都不好，所以今年這個增速特別高。當然，商業和消費一直都在，今年明顯感受到了客流和銷售恢復得很快，但是我們作為持有人收入卻沒有增加，這是為什么？因為我們需要給品牌讓步，很明顯的一個現象是夫妻店少了而加盟店多了，三年疫情讓他們壓力很大，很多夫妻店都艱難生存。

其次，印力一直堅持長期主義，相信只要品牌有錢賺愿意跟我們一起，我們的租金一定是可以增長的。就像杭州西溪印象城這個項目，當時不被看好，但堅持下來了。

Q：楊總去年也談到了商業的不容易，今年疫情管控放開了，凱德的商業銷售和客流情況怎么樣？您怎么看待信心的增長？

楊欽富：信心肯定比去年好，項目復蘇的情況客流比銷售恢復的更快，但是我們新加坡疫情后的復蘇非常明顯。國內新增供應量大，很多投資是疫情前的，所以今年集中入市的情況下，客流和銷售有增長，但租金水平增長有限，因為租戶的選擇很多，這種現象預計要兩三年去消化。

同樣的邏輯是，疫情這三年新投資比較少，未來幾年的供應量不會有這么多，市場在重新調整中。整體看，這個重組需要時間，調整后對消費和商業充滿信心。

Q：光大安石作為不動產管理基金的翹楚，現在大家都在歡呼REITs來了，您怎么看待這個信心？

周頌明：光大安石其實10年前就在做公募REITs，但中間一直沒出來就擱淺了，現在終于出來了，同時要求也很高。這是一個好現象，但也不能過于樂觀，看看之前發行的一些定向REITs，后面擴募的規模并不大，因為對回報、規范性等都有很高的要求。不過這是一個好現象，至少讓行業看到了一個退出的渠道，給大家了一個非常好的信心。

Q：關于輕資產，胡總的公司也在探索，您怎么看輕資產的輸出？是不是房企轉型很好的辦法？企業如何平衡輕與重？

胡一平：作為房地產背景的公司，輕資產拿手的是代建，基本排名前50的公司都有自己的代建公司，德信今年雖然拿地不多，但代建很忙。至于商業地產的輕資產，傳統地產公司做有一定難度，除非像印力這種有幾十年經驗，有突出的品牌影響力。對企業而言，輕重結合才可能有更好的競爭力。

Q：丁總你們是怎么做輕資產的？

丁力業：印力在浙江的第一個輕資產是嵊州印象城，綠城宋衛平找我做的。住宅、商業、寫字樓這是典型的重資產，是資金密集型行業，有足夠的資金量不會有人愿意去做輕資產。

為什么近幾年輕資產很火？因為大家資金量不足了。輕資產的收入來源是管理費，印力是重輕并舉，不是輕重并舉，但是對輕資產的標準也是按照重資產去做。輕資產對企業團隊的鍛煉、擴大客戶的影響力、吸引租戶都是有好處的，不失為一種業務，印力會控制比例，目前不到15﹪。

Q：凱德過去兩年也做了很大的變革，像凱德這樣的品牌，應該也會有很多人找吧？ 

楊欽富：凱德在輕資產領域非常謹慎，有但很少，目前只有長沙和成都兩個項目。但是酒店領域，雅詩閣就是輕資產模式，這個與商場的輕資產完全不一樣。酒店有50﹪的客戶是為品牌而來，而商場的核心是開業前包括資產計劃、招商等籌備工作，合作的出發點不能追求短期。不過凱德也不排斥輕資產，這是方向，會選擇合適的業主、城市、位置，只要掛上了凱德的品牌就要對品牌負責。

Q：周總你們是投資+運營的公司，如果品牌輸出的話，會有變化嗎？

周頌明：現在輕資產的機會很多，因為一段時間整個地產發展不行。光大安石接到的各種項目都有，有委托管理的，也有開發讓綠城代建然后讓我們資管監管的，實際上這個市場目前很亂，一窩蜂去做輕資產實際上很多是沒有能力做好的。

在重資產有好的項目，有好的資源，能創造價值的企業，輕資產管理有優勢。做不好寧可不做，這點很重要。

Q：目前存量商業的更新也是一個機會，胡總你們做了很多存量，您理解的好存量是什么？ 

胡一平：城市更新一定要和商業結合，住宅的增加值是有限的。還有一點輕資產和重資產之間有個中資產，WEWORK當時的模式就是中資產，現在看這個風險是最大的，所以存量更新一定要謹慎做中資產。

Q：丁總，您怎么看存量？

丁力業：存量是一種責任。商圈的變化、城市的發展是正常規律，所有存量的更新是很大的課題，也是很好的賽道。城市更新需要再現有的基礎上導入新的元素，增加新的活力，比如天津和平印象城，改造后重新把年輕人吸引回來了。

Q：新加坡是很典型的新舊結合，怎么把這個經驗移到中國來呢？你們在中國怎么做存量更新？ 

楊欽富：從存量的角度，中國和其他市場的一個最大差異是土地年限，但從正面角度來看這是未來一個很大的發展空間。

我覺得未來很大的一個趨勢是更新土地年限，同時對項目進行資產改造，很大程度能提升存量改造的投資信心和意愿。新加坡就是這樣的模式，土地年限是99年，有個很明確的補地價模式，凱德在市中心有很多商場，經營了幾十年后可以跟政府溝通補個地價，補回土地年限，如福南項目就是這樣，推倒重建。

周頌明：前些年我們去國外看到一些案例，是利用晚上閉店的時間改造，白天繼續營業，光大安石的更新改造基本也是這種模式。因為消費習慣養成后很難改變，當你在市場“消失”一段時間后，消費者走了就很難被吸引回來。未來的更新改造，不一定要推倒重建，而是局部改造。

未來的城市更新舊改是重頭戲，尤其是商業地產，新開發的會越來越少，而更新運營會更多。同時，標準化也會減少，而是真正因地制宜去做一些產品，當然對產品能力的綜合性要求也會提高。