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撰文/方湖、蔡建楨

緊跟北京SKP，南京商業“扛把子”德基廣場近日也曝出了2023年業績。

1月8日消息，南京德基廣場2023年實現銷售額239億元，僅次于北京SKP，同比增長13.8%，不出意外的話，德基廣場2023年依舊位居全國第二，繼續穩坐“華東店王”。

實際上，近三年來，德基廣場的銷售額呈現出穩步增長的態勢，在國內一直穩居第二。

業內不禁想問，在競爭激烈的“中華第一商圈”新街口商圈，德基廣場靠什么脫穎而出，做到一枝獨秀呢？

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連續9年穩居國內商場前二

德基廣場坐落在“中華第一商圈”新街口東北角，是一個定位于高端商業的綜合購物中心。其地下部分與“亞洲第一大地鐵站”新街口相連通。自2006年開業以來，德基廣場經歷了多次擴建和升級，逐漸成為南京的地標性建筑之一。

該項目分為三期，總建筑面積超過30萬㎡，其中，一期于2006年6月26日正式營業，二期于2012年5月8日開業，而三期位于新街口東北象限，東至置地廣場，南至青石街，西至德基廣場二期，北至保險大廈、長江貿易大樓和文化藝術中心。三期總建筑面積161726.56㎡，其中商業面積53694㎡，三期將與一期、二期通過空中和地下相連。

先來盤點一下德基廣場歷史業績：

德基廣場成功的背后，到底做對了什么？能引發什么思考？

在筆者看來，德基廣場同時擁有了天時、地利、人和。

首先是人和。

老板和管理團隊，堅守定位，不斷創新進取、提質擴容，成就今天超強陣容、超大體量、超高銷售。

第一、低調吳鐵軍堅守定位，改變新街口商圈格局，成就德基廣場。

1、立足全國招商，在上海、武漢、成都等都設有招商人員，招商隊伍年輕化。

2、高定位、嚴要求，大力引進奢侈品牌、首店品牌。

3、創造多項之最，位置最好、交通便利、規模最大、奢牌最全，超95%一線奢侈大牌均已進駐德基廣場。

4、德基不是高高在上，也非常接地氣。身為奢侈品商場，德基廣場卻能滿足各個階層的各種需要。因為規模大，所以包容性也很強。負一層連接地鐵，品牌也更加平民化，有優衣庫等快消時尚品牌，也有華為、大疆、屈臣氏、SEPHORA等數碼美妝品牌。

第二、定位在南京最高端購物中心的靶心上，不斷加磚添瓦、擴大規模。

2006年，德基廣場一期開業，是當時南京最高端的購物中心。一期占地面積約7萬㎡，總建筑面積達到13萬㎡，擁有地上6層、地下1層。該項目由兩座高層建筑和連接它們的裙樓組成。

2010年，隨著城市的發展和消費者需求的升級，德基廣場進行了擴建，增加了約2萬㎡的商業面積，并引進了更多高端品牌。擴建后，德基廣場的營業面積達到15萬㎡，成為當時全國最大的單體商場之一。

2023年，德基廣場三期開建。三期總建筑面積為16.17萬㎡，其中商業面積5.37萬㎡，辦公面積9300㎡，公寓面積4.2萬㎡。此外，建筑高度為225米，地上有39層。

第三、德基廣場一直致力于引進國際一線品牌，以滿足高端消費者的需求。

2006年，在德基廣場開業之初，便吸引了多家國際奢侈品品牌的入駐，包括但不限于：Louis Vuitton(路易威登)、Ermenegildo Zegna(杰尼亞)、Brunello Cucinelli(布內羅·古奇拉利)、Versace(范思哲)、Salvatore Ferragamo(菲拉格幕)、Coach(蔻馳)、Triumph(黛安芬)、Calvin Klein(CK)、Trussardi(楚薩迪)、Lanvin（浪凡）、Bvlgari(寶格麗)、Paul Smith、Cerruti 1881(切瑞蒂 1881)、Loewe(羅意威)、Montblanc(萬寶龍)、Omega(歐米茄)和Burberry(博百利)等。

2010年，進行擴建后，引進了更多高端品牌，包括MIUMIU、BALENCIAGA、Dolce Gabbana、GIORGIO ARMANI、CHLOE、CELINE、MONCLER等。

2017年，對一期項目進行了全面改造，增加更多時尚元素和體驗式消費場景。引進了更多高端、國際化的品牌。例如，在2017年1月，Prada(普拉達)精品店在南京德基廣場二期開業。同年8月，Gucci(古馳)也宣布在南京德基廣場開設新店。此外，Stuart Weitzman(思特雅)、Salvatore Ferragamo(菲拉格慕)、Max Mara(麥絲瑪拉)、Longchamp(瓏驤)等品牌也紛紛入駐。

2021年，眾多品牌開始加速對南京門店的調整和拓容，例如愛馬仕德基雙層門店、Gucci德基廣場精品店將翻修為雙層門店、Tod's德基拓店、Burberry翻新德基二樓鋪位、Zegna德基門店重裝等。Thom Browne也宣布，將在南京德基開設江蘇首家童裝精品店。此外，還有韓國潮牌COVERNAT中國首店、中國原創奢侈包袋品牌端木良錦江蘇首店。

2023年，德基廣場作為江蘇的“首店大戶”，在第一季度錄得8家首店品牌，以高奢、設計師品牌為主，這與項目本身定位息息相關。具體包括聞獻(限時概念店)、MARNI、BALMAIN、JIL SANDER、swatch×OMEGA、Maison Kitsuné、NEIL BARRETT、NUMBER HERE(重裝重開)等。

同時德基對備受詬病的餐飲進行大刀闊斧的“大換血”。

據悉，泓0871臻選云南菜、宴遇、柿合緣新京菜、正店、蟹道·力二多食、那時新疆、有雲·川菜、山緩緩等一批米其林、黑珍珠入選餐廳品牌。

總體來說，德基廣場通過不斷的擴建和升級，已經成為南京乃至全國的高端購物中心之一，吸引了眾多國內外游客和高端消費者前來購物和休閑。

其二是地利。

雄踞新街口，繼承南京的文化和商業底蘊，也承接了南京和蘇北、安徽的精神圖騰和龐大消費。

第一、德基雄居新街口核心商圈，是南京的商業文明發源地。

新街口人文底蘊深厚，是南京的文化根基。明萬歷二十一年(1593年)刻本出版的《宛署雜記》“日中坊”界內出現了“新街口”這個地名。新街口商業區的歷史可追溯到1929年，當時依照《首都計劃》，新街口被規劃為商業區。

在1931年新街口廣場修建以后，中山東路上的銀行、游府西街的電話局、新街口郵局等陸續建成，新街口很快成為全市的商業中心區。雖然當時全市經營洋廣雜貨的店鋪多達上千家，但沒有一家大型商場，因此出于抵制洋貨、發展民族工商業的目的，張靜江等人提出了興建一大型商場，得到社會各界廣泛響應。1936年初，中央商場正式開業，這是南京出現新型商業的轉折點，也是新街口地區現代商貿業發展的重要標志。

人文底蘊：新街口商業區的命名源于孫中山的銅像。孫中山銅像在新街口的中心環島處屹立了近40年，是南京最重要的地標之一。此外，新街口的人文底蘊還體現在其周邊眾多的歷史建筑和文化遺址上。例如，新街口附近的大鐘亭、鼓樓、總統府等都是南京歷史上的重要文化遺產，這些地方不僅具有歷史價值，也是人們休閑、旅游的好去處。

第二、新街口曾被成為“中華第一商圈”，超多商業體構筑的新街口商圈，輻射南京大都市圈的眾多城市。

1、新街口商圈銷售超300億，擁有德基、中央、新百、瑞安IFCX、金鷹、大洋等十多家商業體，香港置地的金陵中環也將2024年年底開業，商圈繁榮、業態豐富、流量超大。

2、周邊高端寫字樓、酒店林立，是富人、中產、白領的聚集區。

3、交通便利，地鐵四通八達，可以快速通達南京和周邊城市。

再者天時。

經過8年沉淀，德基廣場從2014年開始穩居中國商業體銷售前兩名。

第一、德基趕上了中國消費升級，富足南京大都市圈的富人群體的消費升級需求。

南京接近千萬人口的特大城市，經濟發展領銜江蘇及周邊城市，GDP持續增長，社會零售品總額也保持穩定增長。南京及周邊城市一大批富裕人群，由于歷史原因對南京有一定歸屬認知，也因南京地理位置對周邊輻射，成就南京中心城市地位。德基的大而全的奢侈品組合，剛好滿足這個社會需求。

第二、德基取得239億傲人業績，離不開南京及周邊兄弟城市消費者的信賴和支持。大致有三部分主力客群，南京本地三分之一，蘇北三分之一，安徽三分之一。這是大都市圈的人和。

第三、疫情三年，把很多原本流失的國際消費留在國內，德基也順勢承載這個消費的回流。

從行業角度來分析，德基廣場到底做對了什么？

第一，地理位置獨一無二，位居南京最繁華新街口商圈，人流量巨大，消費潛力巨大。

第二，品牌集聚效應：匯聚眾多國際一線品牌，涵蓋了時裝、化妝品、珠寶、皮具等多個品類，為消費者提供了一站式的購物體驗。引進更多奢侈品品牌，做強做大做全。每年都有大牌進駐，高級別形象店裝修，不斷給消費者制造驚喜。

第三，與時俱進，不斷更新業態和品牌，完善高端消費需求。不僅僅是奢侈品品牌做到大而全，其他文化、體驗、餐飲業態不斷推陳出新，完善業態組合滿足消費需求。

第四，創新營銷策略：不斷制造消費熱點，百萬級網紅廁所、新街口跨年、三人制籃球賽。

第五，穩健經營：德基廣場始終堅持高端定位的穩健經營策略，確保企業健康、可持續發展。

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南京ifc進駐會撼動德基嗎？

1月3日，歷經十七載，南京國金中心商場(南京ifc)開始試營業。

該項目由新鴻基地產傾力打造，坐落于南京河西中央的核心商務區，由高端時尚商場、甲級寫字樓及精品酒店組成，總面積超30萬㎡，其中南京ifc商場以高端時尚作定位，面積約10萬㎡，共分九層，匯聚超168個國際級高端時尚品牌及特色餐飲，其中三成品牌首次進駐南京，更有逾五成品牌首度進駐河西中央商務區，集合殿堂級的高端零售、時尚服飾品牌。 

核心奢侈品零售板塊主要就集中在G到L3這幾個樓層中。L1和L2主要是以LOUIS VUITTON、CHANEL、GUCCI、DIOR、PRADA、Van Cleef & Arpels、Cartier、Tiffany&Co. 、BVLGARI、FENDI、Burberry、BALENCIAGA、SAINT LAURENT 等主力奢侈品牌為主，部分品牌開出了雙層門店。L3則是 COACH、Tory Burch、ARC’TERYX、Lululemon 這類輕奢與精品零售品牌以及百麗宮影城。

L4-L7被餐飲與生活服務業態占據，品牌包括逸道、甬府尊鮮、CHIC1699遠洋私廚、柿合緣、湊湊火鍋·茶憩、莆田PUTIEN、Golomici by FASCINO Taste、LOKAL、%Arabica 等。

LG1則以高化、休閑餐飲與超市為主，引入City' Super、 BUTTERFUL & CREAMOROUS、Laderach、gaga鮮語、tea’stone、M Stand、桂滿隴等人氣品牌，高化目前已揭幕的品牌數量不算多，但層級并不低。

*來自小紅書用戶@應天府府草，數據截止開業前兩周，僅供參考

從地圖上看，南京ifc和德基廣場兩座重奢商業各自坐守新街口與河西兩大商業板塊，作為港資旗下的重奢商業，業內人以及本地消費者終于等來了可以與德基廣場一較高下的對手，難免會比較一番。

在筆者看來，南京ifc的開業可能會對德基廣場的銷售產生一定的影響，但具體影響程度需要考慮多種因素。

首先，同樣定位奢侈品為主打的高端購物中心，南京ifc與德基廣場存在競爭關系。尤其是對于河西周邊板塊的消費者而言，南京ifc顯然是相對便捷的選擇。雖然能吸引一部分的人流，但河西在商業集聚度以及商業輻射力、位置交通等方面還存在諸多問題。

此外，從消費者習慣的來看，德基處于新街口商圈，南京ifc在河西元通商圈，消費者更愿意去長逛的新街口，南京ifc想要獨自帶動元通商圈，還需要時間的沉淀。

有意思的是，與南京ifc下沉廣場相鄰的，正是在建的河西德基。這也是繼新街口德基之后南京第二座德基綜合商場，未來雙方將以怎樣的差異化共同做大元通商圈，是一大看點。

其次，南京ifc為南京市民提供更多的購物選擇，高奢的二店在一定程度上肯定是會分流德基的客流，但想要一時撼動德基，可能性并不大，但可以分散德基關注度。

再者，德基廣場在南京具有很高的知名度和品牌影響力，擁有穩定的客源和市場份額。德基廣場在定位、品牌組合和規模上也具有相當的競爭優勢，能夠吸引特定的消費群體。同時，從商業體量來看，德基廣場一二三期體量遠超南京ifc，消費者的可選可逛的空間很大，而南京ifc體量9.3萬㎡，對比來看，德基廣場可操作的空間大很多。

因此，南京ifc開業可能會對德基廣場產生一定影響，但還有很多功課要做，磨合之后待到進入相對穩定的運營期，也會體現出港資企業對運營和服務細節上不同于本地運營商的風格，至于影響程度如何還有待時間的檢驗。

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