來源/觀點網(wǎng)

作者/陳玲

在招商商管近期召開的一季度經(jīng)營分析會上，袁嘉驊是以首席顧問的身份出席，不再擔任商管董事長一職。

袁嘉驊于2021年4月1日起擔任招商商管總經(jīng)理，后擔任招商商管董事長；在加入招商之前，曾任凱德中國總部商用管理董事總經(jīng)理。

作為招商蛇口旗下商業(yè)地產(chǎn)投資運營和管理核心平臺，招商商管致力于涵蓋商業(yè)綜合體、甲級寫字樓等業(yè)態(tài)在內(nèi)的項目投資、運營和資產(chǎn)管理。

在業(yè)務層面，袁嘉驊深諳資產(chǎn)管理、業(yè)務拓展和投融資到項目管理、設計、購物中心賣場租賃及推廣，涵蓋集中商業(yè)管理的全鏈條。

從來路，到歸途，挖來凱德名將，招商蛇口在商業(yè)上的野心可見一斑。

也是在2021年，招商蛇口首次提出持有物業(yè)“雙百”戰(zhàn)略，招商商管將持續(xù)拓展全新商業(yè)項目，主動布局優(yōu)質區(qū)位，重點聚焦一線、新一線，目標至2025年實現(xiàn)購物中心100座，持有物業(yè)營收100億元。

招商商管也開始整合、統(tǒng)籌全國商業(yè)和商辦業(yè)務管理并梳理發(fā)布商業(yè)產(chǎn)品線，遵循“X+商業(yè)”的差異化戰(zhàn)略。

商業(yè)積淀

首先看看母公司招商蛇口商業(yè)的情況。

在招商蛇口業(yè)務中，開發(fā)業(yè)務主營以住宅為主的可售型商品房的開發(fā)與銷售；資產(chǎn)運營業(yè)務包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店等持有物業(yè)運營與資產(chǎn)管理；城市服務主要包括物業(yè)管理、郵輪、會展、代建等業(yè)務。

從招商蛇口披露的年報看，2023年管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入66.91億元，實現(xiàn)EBITDA 33億元。期內(nèi)，成熟運營期項目（開業(yè)三年及以上）EBITDA回報率達6.24%，同比上年提升0.45個百分點。

商業(yè)客獲悉，在商業(yè)業(yè)態(tài)方面，截至2023年末，招商蛇口管理范圍內(nèi)集中商業(yè)在營項目38個，總經(jīng)營建筑面積約216萬平方米；在建及籌開項目44個，總經(jīng)營建筑面積約309萬平方米。

2023年，招商蛇口集中商業(yè)運營收入為14.48億元，實現(xiàn)EBITDA5.33億元。而在2022年，商業(yè)運營收入為12.89億元，實現(xiàn)EBITDA 4.69億元，均有所提升。

商業(yè)客獲悉，招商蛇口商業(yè)主要聚焦“海上世界”及“招商花園城”產(chǎn)品線，投資拓展堅持聚焦核心城市布局。2023年，新增杭州城北招商花園城、上海潘廣路項目2個項目，輕資產(chǎn)獲取了佛山鼎旺中心、深圳沙湖商業(yè)、上海傳媒港、昆山同豐路商業(yè)等4個項目。

2023年，招商蛇口新開業(yè)上海曹路招商花園城、廈門海滄招商花園城、湛江招商花園城、蘇州琴湖溪里花園城（二期）、蘇州金融小鎮(zhèn)（西區(qū)）、深圳會展灣花園里、徐州花園里、寧波鄞州花園里、博鰲樂城國際花園集中商業(yè)等9個商業(yè)項目。

根據(jù)統(tǒng)計，招商蛇口在營的38個商業(yè)項目主要分布在深圳、上海、廈門、杭州、寧波、南京、成都、蘇州等城市。

其中深圳有海上世界、海上世界匯港購物中心、蛇口招商花園城、壹海城one mall、會展灣展貿(mào)中心和會展灣花園里項目；上海則包括寶山招商花園城、森蘭招商花園城、東虹橋中心和曹路招商花園城四個項目。

一些項目的運營收入差距較大。深圳海上世界、昆山招商花園城等幾個項目錄得不錯收入。2023年運營收入上，深圳海上世界錄得1.38億元、昆山招商花園城錄得1.55億元、深圳蛇口招商花園城9216萬元、廈門海上世界9172萬元、深圳壹海城one mall為7247萬元、九江招商花園城7200萬元、上海森蘭招商花園城7146萬元。

平均出租率靠前的項目分別是上海寶山招商花園城100%、南昌·贛電九方薈（輕資產(chǎn)）100%、蘇州琴湖溪里花園城100%、深圳壹海城one mall99%、昆山招商花園城99%、畢節(jié)招商花園城99%、寧波鄞州花園里（輕資產(chǎn)）99%、廈門海上世界98%、南京燕子磯招商花園城98%、上海森蘭招商花園城97%、上海東虹橋中心97%、南京馬群招商花園城97%。

另外，2023年，招商主動推進核心資產(chǎn)升級改造，盤活存量資產(chǎn)，期內(nèi)完成蛇口花園城、重慶長嘉匯時尚坊等核心項目改造。

值得一提的是，商業(yè)資產(chǎn)運營方面，招商蛇口及下屬控股企業(yè)擁有的商業(yè)，除已委托給無關聯(lián)第三方經(jīng)營或由招商局置地有限公司直接、間接擁有權益的以外，招商蛇口已簽訂協(xié)議將其委托給招商積余下屬企業(yè)招商商管運營。

商管發(fā)展

背靠招商蛇口，招商商管的商業(yè)運營業(yè)務規(guī)模正在擴大。

招商積余旗下招商商管，主要是為商業(yè)地產(chǎn)項目提供土地獲取及開發(fā)建設階段的商業(yè)定位、規(guī)劃設計、工程改造等顧問咨詢服務；在商業(yè)項目開業(yè)籌備及運營階段提供招商、策劃、推廣、運營管理等服務。持有物業(yè)出租及經(jīng)營業(yè)務主要為酒店、商業(yè)、辦公等持有型物業(yè)的出租經(jīng)營。

2023年，招商積余資產(chǎn)管理業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入6.98億元，同比增長50.13%，主要系上年同期公司按國家政策減免房租而本年無此事項，以及在管商業(yè)運營項目規(guī)模擴大帶來收入增長。

其中，商業(yè)運營收入2.45億元，占資管業(yè)務收入比重為35.04%，毛利率為44.13%；持有物業(yè)出租及經(jīng)營收入為4.54億元，占資管業(yè)務收入比重為64.96%，54.32%。

商業(yè)客獲悉，招商商管業(yè)務布局在深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、武漢、成都、長沙、寧波、昆山、贛州等二十余個城市，已陸續(xù)與招商蛇口持有型商業(yè)項目簽訂委托管理協(xié)議，在管商業(yè)物業(yè)規(guī)模不斷擴大。

截至2023年12月末，招商商管在管商業(yè)項目70個（含籌備項目），管理面積397萬平米，其中自持項目3個，受托管理招商蛇口項目包括蛇口花園城、大連花園城、珠海招商花園城、杭州花園城、上海森蘭花園城、招商局廣場、成都大魔方、廈門海上世界等在內(nèi)的58個項目（年內(nèi)新增杭州臨平花園城、成都金牛招商花園城、贛州招商局中心等項目），第三方品牌輸出項目9個。

即便有“雙百”目標，招商商管對于規(guī)模競爭的看法更多強調內(nèi)在追求，袁嘉驊曾在年初接受觀點新媒體專訪時表示：“其實雙百更多是要做質量、做品牌、做標桿。”

招商蛇口在商業(yè)的“破題之道”是“X+商業(yè)”，即立足招商跨BU整合能力，結合地域文化和項目稟賦來綜合開發(fā)特色商業(yè)，“X＋商業(yè)”目前已延伸發(fā)展出產(chǎn)業(yè)會展+商業(yè)、藝術文化+商業(yè)、生態(tài)科技+商業(yè)、體育+商業(yè)、文保+商業(yè)等不同的產(chǎn)品形態(tài)。

據(jù)悉，“X+商業(yè)”的操盤思路，能夠綜合多產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，融合在地文脈，適配不同商圈環(huán)境、客群因地制宜塑造符合時代特征、地域文化和項目稟賦的特色商業(yè)。

根據(jù)國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，接替袁嘉驊職位的可能是招商蛇口副總經(jīng)理、招商積余董事長聶黎明。

聶黎明在2023業(yè)績會中也回應了對于商業(yè)差異化發(fā)展及IP打造。

他表示，一是發(fā)力商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營要能夠做適應市場，做適應客戶需求的產(chǎn)品；二是發(fā)力差異化定位，利用客戶需求目前沒有被滿足的部分空白點以及自身優(yōu)勢，做差異化定位；三是發(fā)力精細化運營，和品牌、商家、客戶一同精細化運營好項目，提升客流量、銷售額，一起控制成本；第四則是創(chuàng)新。

據(jù)悉，今年招商商管會有一些重量級標桿項目開出來，都會在差異化、創(chuàng)新上有一些體現(xiàn)。

商寫挑戰(zhàn)

在商業(yè)中，寫字樓項目面臨較大挑戰(zhàn)。截至2023年末，招商蛇口管理寫字樓在營項目32個，總經(jīng)營建筑面積128萬平方米，在建及籌開項目10個，總經(jīng)營建筑面積約81萬平方米。

2023年度，寫字樓實現(xiàn)運營收入12.6億元，EBITDA 8.55億元。2022年，寫字樓運營收入（未扣除租金減免金額）為11.59億元，實現(xiàn)EBITDA8.28億元。

從運營收入來看，深圳招商局廣場、深圳新時代廣場和北京招商局大廈三個項目2023年的運營收入超過1億，分別為1.54億、1.25億和1.24億元。

整體來看，2023年，寫字樓則面臨著出租率和租金下降的挑戰(zhàn)。因招商蛇口的寫字樓項目絕大多數(shù)布局在深圳、北京、上海等和新一二線城市，其中大本營深圳項目就多達16個，出租率整體還是保持穩(wěn)定。

其中，深圳、北京、上海、蘇州等城市絕大多數(shù)項目較為穩(wěn)定，而海南、漳州、贛州的項目則面臨較大挑戰(zhàn)。

寫字樓面臨的挑戰(zhàn)是共同的，招商蛇口此前分拆招商局商業(yè)房托基金年報中就提及了市場所帶來的挑戰(zhàn)。

招商房托在年報中提及外部市場的變化，包括北京、深圳全市及各子市場寫字樓租賃疲軟，租金下降同時空置率上漲；其次，深圳市優(yōu)質零售物業(yè)租金表現(xiàn)平穩(wěn)，空置率有所下降，南山區(qū)卻由于新項目入市導致整體表現(xiàn)跑輸全市。

截至2023年末，招商房托物業(yè)組合包括新時代廣場、數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期、招商局航華科貿(mào)中心5個寫字樓項目和零售項目花園城。期末，物業(yè)組合出租率為86.8%，其中寫字樓平均出租率為90%，零售出租率為73.7%。

招商房托指，期內(nèi)寫字樓部分的平均出租率上升了4.1個百分點至90%，甲級寫字樓出租率有顯著提升，其中招商局航華科貿(mào)中心的出租率大幅增長了11.9個百分點，新時代廣場的出租率增長了5.6個百分點。為此，這兩棟物業(yè)的租金水平下降約6%。

也就是說，企業(yè)為力保出租率穩(wěn)定而做出了價格上的讓步。2023年，北京航華、深圳新時代廣場的租金水平下降了大約6%。招商局商業(yè)房托在公告中也提及了深圳、北京市場寫字樓需求疲軟等情況，外部環(huán)境構成了嚴峻挑戰(zhàn)。

聶黎明也坦言，寫字樓面臨的嚴峻形勢，包括出租率以及租金承壓。今年寫字樓經(jīng)營首要任務是穩(wěn)中求進提升出租率。除了提供好產(chǎn)品之外，要做好客戶服務、改善配套、生態(tài)圈打造。