來源/獨角Mall

撰文/唐一刀

一反常態(tài)！

2023年，太古是商業(yè)業(yè)績“尖子生”的存在，內地零售物業(yè)，每季度、全年交出的都是零售銷售額錄得雙位數增長的成績。

根據財報，2023年，太古內地零售物業(yè)租金收入同比上漲45%。

但今年一季度，太古商業(yè)卻釋放出明顯寒意，通過財報，反映在其全線下跌的營運數據上。

5月6日，太古地產發(fā)布2024年第一季度營運數據：

1.香港和內地共9座重點商業(yè)，7個商業(yè)零售銷售額罕見都同比下降；

2.內地5個太古里/太古匯商業(yè)，零售銷售額基本都出現了一定幅度下跌；

3.上海興業(yè)太古匯零售銷售額下降19.4%，成都太古里、廣州太古匯分別下降14.7%和9.2%。

圖源：太古地產官網

對比2023年一季度的數據，業(yè)績的低迷，之于太古來說，這是其在內地多年以高奢和高端商業(yè)獨得一席之地之后，多個項目進入穩(wěn)定運營期，或急需尋找新的增長點。

同時，當LVMH、開云、愛馬仕等奢侈品集團都漸顯“賣不動”，銷售紛紛放緩和下降，加上今年以來中國消費者奢侈品消費外流日本嚴重，太古的重奢商業(yè)也遭受重創(chuàng)？

01

上海興業(yè)太古匯大跌19.4%

成都太古里、廣州太古匯“遇冷”？

此前，看太古零售物業(yè)的業(yè)績，筆者和業(yè)內人士基本首先都會對其香港和內地的項目進行一番對比和分析。

大多數時候，相比香港，太古內地商業(yè)的表現都更為亮眼和和喜人。

而今年一季度，看太古的業(yè)績情況，少有的內地和香港的表現“如出一轍”，多個項目都處于下跌的狀態(tài)。甚至單看數據的話，內地項目零售銷售情況還遠差于香港。

1.香港3個商業(yè)2個微跌，內地6個商業(yè)5個跌幅較大

根據太古地產2024年一季度數據，具體公布了香港和內地的9個重點商業(yè)的營運情況。

圖源：太古地產官網

其中，香港3個商業(yè)，分別為太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉。一季度，3個商業(yè)的租用率都達到了100%，零售銷售額則下跌1.2%、3.2%和上漲6.5%。

內地6個商業(yè)，分別為北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都太古里、上海興業(yè)太古匯、上海前灘太古里，零售銷售額下跌5.4%，9.2%，2.4%，14.7%，19.4%和上漲0.7%。

可以看到，一季度，太古內地商業(yè)整體表現“退步”嚴重。

一方面，對比香港，跌幅更為慘烈。內地5個商業(yè)跌幅，下降最少的都比香港項目跌的多，最多的上海興業(yè)太古匯零售銷售跌了近20%。相較之下，香港商業(yè)僅是微跌。

另一方面，內地橫向比較，除上海前灘太古里是新場，零售銷售額錄得0.7%的微漲之外，其它開業(yè)多年的商業(yè)項目零售銷售額均處于下跌狀態(tài)。

上海前灘太古里

2.上海大本營表現一般，興業(yè)太古匯大跌19.4%，張園開業(yè)率低

數據之上，具體落到太古在各個城市的多個項目運營。筆者觀察，負增長的數據，或多或少側面反映了一些項目當前的真實經營情況。

根據一季度數據，太古在上海的商業(yè)，零售銷售額下降最為明顯，并且運營爭議也較大。

上海興業(yè)太古匯，2017年正式面世，開業(yè)之初項目定位輕奢和高端。一直以來，位居上海“寸土寸金”南京西路，相比離得近的恒隆廣場重奢場，興業(yè)太古匯的聲量其實并不算大。

上海興業(yè)太古匯 圖源：太古地產官網

筆者了解到，去年以來，項目正在進行大范圍的調改升級。原本1樓不少高化和餐飲品牌轉移至B1，現在的1樓留出大量空鋪，要為奢侈品品牌騰挪位置。

此前，已圍擋Loewe、Balenciaga等跨層大店，今年3月，新增高端品牌Moncler圍擋。并且據小道消息透露，傳LV有可能也會進駐項目外部街區(qū)。

圖源：上海興業(yè)太古匯官博

看上海興業(yè)太古匯這一輪調改動作，商場提檔重奢決心明顯。而在當下大環(huán)境，以及南京西路奢侈品門店已經相當多的情況下，項目“姍姍來遲”再升級重奢，市場似乎并不看好。

“南京西路最不缺的就是重奢，依舊不看好。”

“剛好踩中消費疲軟、奢侈品擴張和銷售放緩的timing，不知道能不能提檔順利。”

上海張園，2022年年底一期開業(yè)，如今開業(yè)一年多，項目開業(yè)率依舊不高。近期，商業(yè)還被曝DIOR、江詩丹頓、BY FAR等一年期的限時店已撤店。

圖源：小紅書博主-敲扁的馬鈴薯（圖片已獲授權）

同時，張園自開業(yè)以來，市場就一直呈現兩極化的評價和口碑。

一方面，一線奢侈品大牌悉數到場，排面拉滿、人流扎堆、轟動一時，但品牌大都是快閃店和單純的展示，LV還要預約才能進場。

另一方面，項目有人氣，但究竟賺不賺錢，外界并未可知。畢竟至今，張園的營運數據都未在太古地產財報中進行公開披露。

3.成都太古里、廣州太古匯，一季度跌幅位列內地商業(yè)第二和第三

上海之外，成都太古里和廣州太古匯也一直是太古地產在內地的標桿項目。但此次業(yè)績表現中，這兩個項目的銷售下降卻是“首當其沖”。

成都太古里，2023年一季度零售銷售額同比增長21.2%，而今年一季度同比下降14.7%；廣州太古匯，2023年一季度零售銷售額同比增長13.3%，，而今年一季度同比下降9.2%。

成都太古里。筆者觀察，2023年一季度之時，2022年12月22日開業(yè)的成都SKP才剛剛入市不久，彼時對成都太古里的高奢客群和消費影響并不明顯。

而到了今年一季度，成都SKP對成都太古里的分流和分消費，或許已經顯現在了臺面上。同為成都高奢商業(yè)，SKP本身實力不容小覷，并且會員積分和店慶一直對消費者誘惑也較大。

成都太古里 圖源：太古地產官網

廣州太古匯，令人意外，作為廣州唯一一家重奢，在多年沒有外部競爭對手的壓力下，一季度零售銷售也下降接近10%，表現欠佳。

02

奢侈品“賣不動”

國內奢侈品消費外流日本

太古商業(yè)“困于”重奢依賴癥？

太古內地商業(yè)一季度經營表現不復往常，表面上看，可能是因為2023年一季度同期數據增長基數太高。但深層次分析，多個項目零售銷售突然下跌，背后一層一層原因堆疊引發(fā)的蝴蝶效應值得關注和思考。

原因1：奢侈品越來越“賣不動”。

近來，奢侈品“賣不動”的現象愈演愈烈，多數品牌銷售額和客流下降直觀預示市場下行。

今年一季度，LVMH，LV和Dior所在的時裝皮具部門收入下跌2%至104.9億歐元，為近兩年來最差表現。

開云集團，銷售額同比下跌10%至45億歐元，并預計上半年營業(yè)利潤將暴跌40%至45%。

愛馬仕集團，一季度Hermès 亞洲市場（不包括日本），大中華區(qū)客流量在中國農歷新年后有所下降。

原因2：國內奢侈品消費外流日本。

這個五一，日本LV店里都是中國人，中國消費者的高奢消費外流日本一度沖上熱搜。東京銀座的LV、三宅一生等店門口每天都是大排長龍，有人排了2個小時才買上。

圖源：小紅書

據悉，日元貶值9%跌至34年新低情況下，LV一個2萬左右的包包，以日本的匯率，加上免稅、銀聯卡等優(yōu)惠，到手只需1.5萬元左右，比在國內買便宜至少四千元，立省20%。

同時，其它奢侈品品牌，在日本購買也比國內優(yōu)惠10%至50%。國人在日本大搶Hermes、LV、Dior、Chanel、GUCCI、卡地亞、勞力士、Lululemon等。

圖源：谷歌

據日本觀光廳數據，今年第一季度中國游客在日本的人均消費金額約30萬日元，約合人民幣1.37萬元，在外國游客中位居榜首。

圖源：日本觀光廳官網

此外，各大奢侈品集團的嗅覺也最為即時。近來，國際一線大牌在財報中都提到了日本奢侈品消費的增長情況。

LVMH：“中國游客海外購物復蘇，尤其是在歐洲和日本。日本成為亞洲地區(qū)唯一錄得32%增長的市場，主要是由于中國消費者在該地區(qū)的購買。”

開云集團：“中國游客為Gucci日本市場貢獻率超雙位數。”愛馬仕集團：“今年第一季度，日本市場以25%的驚人增長領跑亞洲。”

蝴蝶效應：太古內地“依賴”重奢商業(yè)，最先感受到寒意？

市場大環(huán)境之下，奢侈品賣不動+中國奢侈品消費外流日本，或多或少已經對太古內地商業(yè)帶來了一些影響。

廣州太古匯 圖源：太古地產官網

觀察太古內地商業(yè)布局和特色：

目前已開出的商業(yè)城市，主要以落地一線城市為主，北京、上海和廣州。

目前已開出商業(yè)的定位，主要以重奢項目為主。北京三里屯太古里、上海前灘太古里、廣州太古匯都是奢侈品云集的城市高奢商業(yè)。

值得注意的是，太古最新的動作，上海興業(yè)太古匯要提檔重奢、拿下上海前灘21號地塊40%的股權或是上海前灘太古里擴建二期、廣州太古匯文化中心擴建、北京三里屯太古里瑜舍酒店關閉將改成商業(yè)零售區(qū)域。

太古在內地，一線城市太古里/太古匯的重奢格局和形象將更加深入人心。

此外，太古目前內地待開項目。西安太古里已動工，三亞高端零售項目已明確是太古里產品線，也都為重奢。

三亞太古里 圖源：太古地產官網

但是當前，一線城市，尤其是上海的重奢商業(yè)競爭，無論是整體的項目數量，還是單個的奢侈品品牌門店數量，都已經趨于飽和。而太古目前在上海的項目最多，已開商業(yè)3個，還拿了2塊地待開發(fā)新商業(yè)。

同時，全球奢侈品銷售走向并不明朗，特別是中國消費者未來在哪個國家消費都很難預測，太古內地商場的重奢零售銷售都受到了波及。

循著太古目前的節(jié)奏，內地全部壓注重奢，并且未來版圖會越來越大，穩(wěn)住高基數的老本肯定是毋庸置疑的。但是，若是想要銷售上漲和爆發(fā)新增長點，相較往年，受限于外部環(huán)境大概率會充滿不確定性。

而置身內地商業(yè)地產所有重奢項目視野，不只太古，這一波可能還會有更多“受害者”。