出品/觀點網

撰文/高遠

圖源/萬達集團官網

在接連出售多座萬達廣場后，萬達集團將“減重”的手伸向了萬達茂。

9月23日消息，南京萬達茂投資有限公司發生工商變更，大連萬達商業管理集團股份有限公司退出股東行列，新增坤華（天津）股權投資合伙企業為股東并全資持股。同時，多位主要人員也發生變更。

資料顯示，坤華（天津）股權投資合伙企業由新華人壽保險有限公司、中金資本運營有限公司分別持股99.99%和0.01%。

險資加碼不動產

此次收購南京萬達茂的坤華投資已經接盤多處萬達資產。2024年1月1日，新華保險發布公告稱，與中金資本運營有限公司共同設立基金，即坤華投資。新華保險作為有限合伙人認購99.99億元，中金資本作為普通合伙人認購100萬元，基金主要投向不動產。

在收購南京萬達茂之前，坤華投資已成功接盤了萬達旗下的煙臺芝罘萬達廣場有限公司及北京萬達廣場實業有限公司。

新華保險加碼不動產的行動不止于此。早在2023年11月末，新華保險發布公告稱，新華人壽與中國人壽分別出資250億元共同發起設立私募證券投資基金有限公司，名稱為鴻鵠基金。

成立基金的目的進一步增加符合公司投資策略的長期投資資產，優化保險資金資產負債匹配，提高資金使用率。這只基金隨后于2024年2月正式成立，是國內第一家險資基金。

但新華保險也不是第一個對萬達旗下萬達茂出手的投資者。

萬達最早對萬達茂的交易，最早還要追溯到2017年的房地產業“世紀交易”，2017年7月10日，融創房地產與大連萬達商業訂立框架協議。融創以631.7億的價格，將76家萬達酒店以及13個萬達文旅項目91%股權收入囊中。

據商業客查閱，13個文化旅游項目總建筑面積合計約為5897萬平方米，包括萬達文化旅游城和配套可供銷售住宅等業態的綜合地產項目。其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。

關于新華保險收購萬達茂的行動，可以參考當年融創收購時的評價，融創稱，該公司與大連萬達商業合作的13個文化旅游項目區位優勢明顯，土地價格合理，并且超過84%為可銷售面積，未來將依托賣方在文化旅游項目的豐富運營經驗、品牌優勢和本公司在銷售地產的優勢，雙方強強聯合，打造更具市場競爭力的產品，更好的實現項目價值。

萬達茂確實屬于優質資產，但此后對資產的盤活還需花費更多心機。不過，新華保險作為險資擁有長線資金的特點，對于長期持有運營商業項目有天然的耐心。另外，此次被收購的南京萬達茂，開業時間在2018年目前早已進入穩定期。

另悉，在新華保險之前，同為險資的大家保險和橫琴人壽、陽光保險等已接盤過萬達的資產。

其中，大家保險買入上海兩個萬達項目松江萬達廣場、周浦萬達廣場，以及西寧海湖萬達廣場、江門臺山萬達廣場等項目；陽光保險盤下合肥萬達廣場、太倉萬達廣場、湖州萬達廣場等5個項目。

生不逢時

如今各種“商業+”的非標商業深受市場喜歡，迎來一場大爆發，可見萬達茂的“商業+文旅”的理念是領先時代的，但這也讓萬達商管蒙上了一層生不逢時的遺憾。

萬達茂是萬達集團從住宅地產向商業地產以及文化旅游產線轉型的第四代產品。于前四代產品相比，萬達茂的商業屬性被明顯降低，而是以文化娛樂為主，零售占比低于25%。

萬達的想法是通過文旅資源的綜合利用，提升旅游景區的消費體驗，增加游客消費，進而促進當地旅游經濟的發展。

因此萬達茂會根據各個城市不同的文旅特色資源來設計不同的主題，以實現每個萬達茂項目的獨特性和文化特色。例如東北的滑雪主題，青島是體驗式電影主題公園。

此次收購南京萬達茂是萬達在南京布局的首個文旅旗艦項目，以“六朝古都”為主題，占地面積4萬平方米，建筑面積達到30.7萬平方米，投資額達150億元。該項目2016年開工建設，2018年正式投入運營。

項目投入運營后填補了南京仙林和城東大型商業體的空白，且影響力輻射到其他區域，在當地具有較高的人氣。

如今非標商業的興起，其中衍生出POD的商業模式最受新生代消費者的歡迎。POD是以生態公園為導向的城市開發模式，也稱為公園商業。

今年4月，北京超極合生匯正式開業，這是合生“超極合生匯”產品線落地的首個項目，總體量達到45.6萬平方米。該項目就以POD公園商業為導向，以“泛文娛主題綜合體”為核心，這與萬達茂的“文旅+商業”理念有著異曲同工之妙。

兩者均是通過對特色空間的打造吸引消費者，從而帶動項目商業部分的發展，提升消費體驗。

由此可見，萬達茂整體設計理念思路并沒有落后，只是萬達集團自身深陷對賭危機和債務泥潭，在風口來臨之際難有所為。

去年12月，融創在收購萬達文旅資產6年后，想要出手部分已被改造為“融創茂”的萬達茂時也遭遇了流拍。

自2017年，萬達將旗下文旅資產打包賣給融創后，市面上關于萬達茂的消息便陷入了沉寂，相關項目更多是以“融創茂”或者“融創萬達文旅城”的身份出現在公眾面前。

2023年12月，融創將無錫融創茂掛牌出售，該拍賣共吸引超兩萬人圍觀，起拍價21億元，評估價約29.15億元，但無一人報名，最終因無人報價流拍。

不過，目前萬達茂也傳出一些利好消息，例如長春萬達茂開始復工，山西太原也規劃在晉陽湖引入萬達茂品牌。

由此推導，萬達集團似乎也并沒有放棄這條產品線，未來也不排除在萬達輕資產戰略下，萬達茂會以輕資產輸出的模式帶來更多產品的可能。