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撰文/西泠雪

圖片/大悅城控股官網

導語：經過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創新，中國商業地產已經站上了新周期的起點。

未來十年，商業地產將衍化出怎樣的發展生態和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權，主導著區域乃至全國的商業地產市場運行，在城市更新建設和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯商網零售研究中心特此推出“重點開發商商業產品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發商，梳理各大企業商業產品線發展脈絡，總結他們各自的運營特色和發展規律，形成圖文數據資料，以供行業參考學習。

大悅城控股是中糧集團旗下唯一的地產投資和管理平臺，旗下擁有大悅城地產有限公司，定位“城市運營商與美好生活服務商”的戰略方向。

2019年，大悅城控股完成重組，此后其從傳統的住宅開發，開始轉向商業地產、產業地產、長租公寓等新產品，多業態競爭優勢逐步顯現，不斷加速新商業項目落地。

目前，大悅城控股已布局北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等30余個一、二線核心城市，總資產約2000億元，擁有在營、在建及儲備商業項目總量近40個。2021年，大悅城預計開出6個購物中心。

三大產品線     

在商業地產領域，大悅城控股成功打造了大悅城、大悅春風里、祥云小鎮三條重點產品線，構建起了業態類型豐富、城市布局完善、資產結構均衡的“大悅”生態圈。

大悅城城市綜合體

大悅城城市綜合體聚焦18-35歲新興中產階級，以“年輕、時尚、潮流、品位”為品牌定位，集大型購物中心、甲級寫字樓、服務公寓、高檔住宅等為一體，匯集購物、娛樂、觀光、休閑、餐飲等功能。

此外，大悅城以超前的態度，創造領時代之先的生活方式，以多元業態、全面生活為功能基礎，期望影響、啟發青年生活方式轉變并推動城市發展。

大悅春風里

大悅春風里目標客群是25-45歲的城市中產，以高頻理想生活需求為品類導向，包含零售、餐飲、生活、服務、休閑、娛樂、社交、家庭、親子等業務的時尚品質生活中心。

品牌特征是親和溫度、豐富多元、延展生活、美學志趣，作為品質生活服務商，大悅春風里引領區域型商業中心的行業趨勢，提升周邊區域價值，輻射城市更廣范圍人群，并透過純粹的生活理念，延展生活的豐富意涵。

祥云小鎮

祥云小鎮是開放式的休憩性商業街區，是人文與自然融合的新富階層匯集地。云集近200家國際零售、特色餐飲、休閑娛樂、兒童益智及創新體驗品牌，呈現國內首家“城市微度假”國際生活小鎮，打造中國乃至全球共同推崇的品質生活樣板。

祥云小鎮目標客群定位25-55歲的城市中高產，致力于營造有溫度的商業氛圍和制造美好記憶的場景，為顧客帶來充滿新意的愉悅體驗。以風情化建筑、情景化活動、有機化業態配比和家庭化共生消費場景為主要功能，為目標客群提供高品質生活場域，并以推動城市發展為主要目標。

同時，祥云小鎮以“家庭共享經濟”為運營模式，強化成長與陪伴主題，創造微度假特色空間與合家歡主題體驗，使顧客美好的生活愿景得以實現。

項目平均出租率超過90%

根據大悅城發布2020年年度報告顯示，2020年大悅城控股實現營業收入384.45億元，同比增長13.76%；全年經營活動凈現金流98.14 億元，同比增長149.29%。報告期末公司總資產1,998.71億元，歸屬于上市公司股東的凈資產183.51億元，較年初減少5.18%。

業內人士分析認為，盡管受疫情影響出現虧損，不過與2020年中報披露的營收同比下降33%、三季報同比下降20%相比，大悅城控股全年營收實現扭降為增，經營恢復態勢較好。

截至2020年末，大悅城控股持有已開業10個大悅城購物中心、1個春風里項目及 1個祥云小鎮項目 （不含管理輸出項目），分別位于北京、上海、天津、沈陽、成都、杭州、煙臺、西安等8個城市。購物中心可出租面積共計90.77萬平方米，全年平均出租率93.9%。

2020年購物中心運營受新型冠狀病毒疫情影響顯著，客流量、出租率下降，大悅城控股對租戶推出租金減免政策以減輕其經營壓力。2020年多家主力店品牌、行業知名品牌的首店或旗艦店進駐大悅城，在商業領域持續保持領先地位。

在市場不利的環境下，首個春風里項目北京大興大悅春風里在2020年順利開業，開業當天出租率 91%，開業率達90%，客流突破15萬人次。

據悉，大悅城控股在建擬建的項目中，包含大悅城10個，位于北京、武漢、重慶、成都、濟南、三亞、深圳、廈門、南昌等城市，其中南昌和廈門項目為報告期內新增；在建擬建的大悅春風里項目2個，位于北京、蘇州等城市；在建的祥云小鎮項目2個，位于青島、武漢等城市。

據統計，2021年大悅城控股預計新開6個商業項目，包括3座大悅城（重慶大悅城、武漢大悅城、長沙大悅城）；3座大悅春風里（蘇州大悅春風里、北京槐新大悅春風里、青島即墨大悅春風里）。

值得注意的是，大悅城控股將以原有商業項目及核心商業大區為基礎，將輕資產項目發展作為重要的戰略方向，以重資產與輕資產聯動的點面結合、輕重結合的區域深耕式發展為模式。

輕資產方面，2020年大悅城控股通過管理輸出（輕資產）模式運營天津和平大悅城項目、昆明大悅城項目以及鞍山大悅城項目，同時新增在建輕資產項目2個，位于長沙和無錫等城市。

兩年前，大悅城控股完成對大悅城地產的資產重組，并重新敲鐘上市時，曾定下了“力爭實現三年銷售型業務簽約破千億”的目標。據財報透露，2021年其銷售目標繼續維持1000億元不變。

同時投資者提到，大悅城控股計劃在未來的三年保持一個穩定的增長速度，實現千億之后，將會繼續瞄準更大的目標，該公司計劃在“十四五”期間實現兩千億。

附大悅城控股已開業購物中心一覽表：