近年，一線城市商業體量趨近飽和，新一線城市快速成為新的熱點。杭州就是其中之一。

作為長三角重要都市，杭州的商業地產起步不晚，總體量不小，卻一直未能形成良性的商業氛圍和真正有競爭力的市場，實體商業的質量和杭州城市發展水平并不匹配，很多區域甚至出現“商住倒掛”。

與之形成鮮明對比的是，越來越多的商業項目正急于在這里有所作為。

杭州逐漸成熟的中央商務區錢江新城

2010年，萬象城作為一個成功的大型商業綜合體進駐杭州，2年后，龍湖、萬達、綠地等知名房企開始加快進軍杭州商業市場的腳步；去年，嘉里中心項目余溫猶在；杭州本土的銀泰城也正在快速布局。2017年恰好是第一波地產大鱷入杭以來的第十個年頭，在“十周年紀念”之際，一大批醞釀已久的商業地產項目正蓄勢待發，急切地想改變杭州的商業版圖。

遠洋商業，和預計今年開業的遠洋樂堤港便是其中極有代表性的一位。

這座大型綜合體落地城北，以主題場景化為特色，是不折不扣的“新商業”。在它身后——曾經和太古地產聯手打造遠洋太古里，徹底刷新成都商業地產高度的遠洋商業，極有可能在市場環境有些相似的杭州再度力挽狂瀾。

成都遠洋太古里

杭州的實體商業，究竟還缺什么？

杭州作為浙江省省會，是長三角舉足輕重的都市，去年更成為了G20峰會的舉辦城市，其國際知名度與地位也大幅提升。然而，杭州的實體商業狀況卻與城市發展存在長期錯位，商業地產市場被傳統百貨業態所主導是其中的主要因素。在一線城市已經百花齊放，逐漸成熟的城市綜合體，購物中心或各類體驗式、主題式業態，在杭州卻長期缺席。

改變是必然的，繼萬象城打響商業綜合體第一戰后，2014年，杭州市場終迎來拐點——中都、尚泰等傳統百貨或閉店或轉型，一些商業體也開始閉關改造；同年綜合商業體井噴，萬達廣場、水晶城、中大銀泰城等購物中心落地，開啟了之后幾年杭州商業的轉型之路。與此同時，杭州正在經歷中產階級的崛起。消費者需求不斷小眾化，垂直化，細分化，新商業的需求日漸顯著。加上一線城市商業幾近飽和，主客觀因素都為大體量、新商業綜合體落地杭州創造了契機。

體驗式商業發展勢頭正盛（圖：七寶萬科廣場）

遠洋樂堤港醞釀已久的落地無疑是看準了這個市場機會。

遠洋商業所在的拱墅區運河CBD已在杭州深耕多年，這片區域地位特殊，新舊交織，有杭州市中心最大的存量土地資源，是正在崛起的城市副中心。在這個被遠洋一磚一瓦打造出的運河商務區中，一個大體量的商業旗艦必然是不能缺席的，遠洋樂堤港就此應運而生。

杭州遠洋運河商務區

實體商業反擊，與繞不開的差異化之路

經過三年的循序漸進后，2017年，杭州商業再次引來爆發之年，預計開業的商業綜合體近20家，成倍于前兩年開業項目總數。在群雄逐鹿的大環境下，差異化將成為成敗的關鍵因素。

世邦魏理仕杭州區域總經理馬英樞就表示，盡管杭州的大市場不存在飽和問題，“但從個別區域來看，購物中心存在扎堆，且每家體量差不多，項目定位類似，品牌也雷同，這樣難免出現區域性飽和甚至過剩”。

而在這種大趨勢中，開發商對于如何做新商業也有各自不同的理解。

例如杭州銀泰湖濱in77，就是銀泰對商業綜合體認知的一次大轉變。它引入流行餐飲、潮流品牌，更改空間設計，把湖濱銀泰從單純的購物中心轉型為綜合性、體驗式的商業空間，”in”品牌的打造，也是為了更符合市場潮流。而今后兩年先后將在杭州落地的來福士和大悅城等項目，已憑借主題業態在一線城市具備一定影響力，烙下獨特的屬性標簽，并通過業態或各種跨界合作將其具象化，打造出記憶點。

湖濱銀泰in77

遠洋樂堤港自然無法避免尋求自身的差異化之路。它的做法，是對杭州現有的商業形態做出顛覆性的突破。定位上，以“時尚、藝術、樂活”為核心，把概念性的主題作為重點分解展現，以從調性上與現有商業項目作區分；同時，業態組合直接與主題定位掛鉤，在難以做出新意的餐飲和零售部分，遠洋商業拿出了多而精的品牌組合，其中不乏各種杭州“首店”。此外，遠洋商業劃分出30%的比例用于打造休閑娛樂等體驗性業態，以及5%的配套，從商戶的絕對數量和比例上，都保證了最終業態呈現的豐富度。

樂堤港的另一差異化特色，在于體量之大。也正是因為這點，遠洋商業選擇了一種另辟蹊徑的經營手段——分區商業。

遠洋樂堤港延時街區效果圖

遠洋樂堤港被劃分為購物中心、特色體驗區、延時街區，通過戶外空間有層次的設計互聯，三位一體最大化了體量的優勢。這樣的綜合體不僅集合了多種商業形態的新鮮感，開放式的建筑形態也把商業部分與住宅、酒店有機結合，通透的戶外空間提供了各種利用和調整的可能。如果說其它的商業項目歸根結底還是一個“盒子”，遠洋樂堤港則直接跳出了盒子的輪廓。這樣的商業綜合體，在杭州也可謂獨辟蹊徑。

遠洋商業，終將成為“領跑杭州的巨人”

不難看出，遠洋商業在遠洋樂堤港上面傾注了相當的心血。而這也是它可能再度改寫杭州商業市場的理由。

2016年，遠洋商業成為遠洋集團旗下獨立業務，遠洋樂堤港正是遠洋商業全面發力的第一個落腳點。此前，遠洋曾與太古地產兩度聯手，打造北京頤堤港和成都遠洋太古里。后者直接樹立國內商業地產新高度，也令遠洋成功殺入國內商業地產的第一陣營。在這樣的背景下，作為遠洋商業獨自運營的首個大型綜合體，遠洋樂堤港會毫無保留地體現遠洋商業至今所有的心得和經驗。

遠洋樂堤港外立面效果圖

比起進入杭州之后遍地開花的另一些房企龍頭，在運河CBD深耕不輟的遠洋商業顯得非常低調。遠洋樂堤港實則整個大運河商務區的商務配套組成部分，結合該區域超五星級酒店、高端寫字樓和高品質住宅，旨在于大運河畔建起杭州的“城中之城”，而遠洋樂堤港將成為推動這一區域運轉的核心引擎。換個角度講，遠洋樂堤港未來實際上有望通過整個大運河商務區的影響力，潛移默化地影響杭州商業地產的格局。

當然這并不意味遠洋樂堤港就失去了單打獨斗的資本。

從遠洋樂堤港發展至今的歷程里，就可以看出遠洋商業清晰的發展思路。就像遠洋商業地產事業部總經理丁暉曾說，“現在我們貫穿始終的理念就是做城市精品綜合體”。杭州為遠洋商業提供了一個機遇，讓它能兼顧做商業的耐心與野心，成為日臻成熟的商業地產巨頭，而杭州市場也將毫無保留地擁抱出現得恰逢其時的遠洋樂堤港。

遠洋樂堤港效果圖

在商業項目百花齊放的2017年，遠洋樂堤港無論從項目質量還是區域影響來講，都極可能成為今年的標桿。而遠洋商業也很有可能在未來一段時間里，成為領跑杭州商業地產步伐穩健的巨人。