來源/觀點網

撰文/趙焓璐 

印力今年選擇深入上海其他區(qū)域，將雄心押注在了浦東新區(qū)這片新貴聚集的板塊之內。

觀點網 與上海港城集團的合作官宣不過一個月，印力緊接著將滬上商業(yè)腳步踏出了外環(huán)。

情人節(jié)當天，浦發(fā)集團與印力集團簽署了合作協(xié)議，擬將共同打造上海浦東引領區(qū)-唐鎮(zhèn)板塊的兩大商業(yè)項目。其中，印力集團配置全方位管理服務。值得注意的是，本次合作的兩個項目位置都在上海浦東新區(qū)中部的唐鎮(zhèn)。

作為近年將項目接連落地松江、徐匯、嘉定、閔行等區(qū)域的發(fā)展商，印力在今年則是選擇繼續(xù)深入上海其他區(qū)域，將雄心押注在了浦東新區(qū)這片新貴聚集的板塊之內。

一步換一個腳印，印力入局滬上的每一宗項目似乎都各自落腳在不同的區(qū)域范圍內，從這其中，也能從中窺見其在這座城市的雄心與抉擇。

浦東狂飆

坐落于上海外環(huán)之外的唐鎮(zhèn)，與張江、川沙相鄰，面積32.16平方千米，全鎮(zhèn)15萬實有人口中，來滬人員占到了三分之二，周邊含括地鐵二號線，以及龍東大道、高科路等交通路線環(huán)繞。

2月，唐鎮(zhèn)舉辦了促進區(qū)域高質量發(fā)展戰(zhàn)略合作簽約儀式暨2023年重點項目、重大工程發(fā)布會，簽約了一系列城中村學校、胸科醫(yī)院建造等項目，也引入了立邦、施耐德、矽伽半導體等企業(yè)基地建設項目，總投資額近200億元，張江高科也與唐鎮(zhèn)簽約了合作戰(zhàn)略協(xié)議。

不難看出，進入2023年的唐鎮(zhèn)已經提前打好了發(fā)展草稿，企業(yè)們的接連入局也從側面證實了該板塊當前的熱度。

而從印力與浦發(fā)這次合作的兩宗項目來看，其中之一的"鄰里中心項目"位于唐鎮(zhèn)于德淳路-玉盤北路，處于浦發(fā)華庭、華僑城水岸等社區(qū)圈之間，項目總建面6.37萬平方米，擬建成鄰里社區(qū)消費場所，主要輻射周邊社區(qū)內的消費人群。

據(jù)了解，這宗項目從2021年9月開始招標，根據(jù)彼時的設計，其項目地上建筑為四層，商業(yè)模式為一二層Mall加三四層商業(yè)街區(qū)。西側的首層和二層布置超市和智慧化菜場；二、三、四層布置有各種主力店、品牌餐飲、兒童教育培訓、健身會所、社區(qū)配套服務等設施。

而印力與浦發(fā)合作的另一宗項目則坐落于唐鎮(zhèn)板塊內、張江科學城周邊，但同樣與地鐵2號線相連，這宗被簡稱為"川楊河項目"的TOD綜合體共將建設三期，項目總面積接近5萬平方米。

據(jù)資料顯示，該項目一期定位為親子樂園型項目；二期則匹配客群日常工作軌跡的交匯點，以創(chuàng)造更多社交聚集場；三期則主要涵蓋服務酒店及醫(yī)院辦公客群的日常生活需求。

兩宗項目已擬定于2024年-2025年相繼開業(yè)，印力在其中主要負責的是資產管理服務。雖然此前印力已經于上海中西側落地多個項目，但入駐上海東部還是首次。但不論從"鄰里中心項目"還是"川楊河項目"的選址來看，印力似乎始終遵循著一套規(guī)律的入局原則。

從區(qū)塊選址來看，印力并沒有選擇此前操盤過的熟悉區(qū)域，而是從近年來人口量匯聚愈來愈密集的浦東新區(qū)著手，且一連加碼兩宗偏社區(qū)類商業(yè)項目，一方面與常被市場提及的社區(qū)商業(yè)模式熱度上升相關聯(lián)，另一方面則是源于印力本身對消費人群變化的考量：

"鄰里中心項目"位于地鐵線路周邊，且周邊居住社區(qū)較多，來滬人口持續(xù)上升，周邊人群消費導向較為生活化；"川楊河項目"則位于張江科學城周邊，其周邊科技產業(yè)相關從業(yè)人員較多且呈上升趨勢，如此一來，這一類人群需要的則是更多元的公共社交、娛樂場所。

除以上兩宗項目之外，印力集團還于浦東區(qū)域合作新增了更多項目，而選址邏輯依然有跡可循。

今年1月，印力與港城集團達成合作，一同規(guī)劃了浦東臨港新片區(qū)的101板塊。資料顯示，該板塊臨近浦東南匯新城滴水湖，與文教生活片區(qū)為主的102板塊不同，101板塊臨近16號線臨港大道站、滴水湖地鐵站，以及海昌極地海洋公園、上海天文館等文化娛樂項目，城市商業(yè)生活氛圍較為濃厚。

該項目總面積約18.8萬平方米，將建成以年輕家庭為主的集中式購物中心，并打造從"站點-MALL-廣場"的商業(yè)動線，引入娛樂休閑業(yè)態(tài)。

另于2022年年底，印力則再次與老朋友外高橋集團聯(lián)手，手集團存量項目"森蘭商都"的資產管理服務。

值得注意的是，這宗項目位于浦東外高橋森蘭板塊，將以"印象匯"的產品線標準進行升級，項目建筑面積超8萬平方米。在此之前，雙方曾于2022年初進行簽約，計劃打造同板塊內15萬平方米的藍森印象城項目。

上海進程

前后不過3個月的時間，印力于浦東區(qū)域內的新項目布局數(shù)量已實現(xiàn)了從0到4的變化，但說起其正式落腳上海的項目，則要追溯到九年前。

那時的印力還被稱為深國投商置，才經歷過股東的巨大轉變。2013年11月，黑石集團與工銀國際購入了深國投商置40%及6%的股權。交易后，深國投商置總資產超過了20億美元，而黑石集團也正式成為其最大股東。

彼時，黑石高級董事總經理及亞洲房地產主管Chris Heady提出了一個觀點，深國投商置旗下購物中心的目標消費群體為中國不斷壯大的中產階級，而非奢侈品牌購買者。

這句話從某種程度上來說打開了深國投商置的投資思路。

當時的深國投商置于國內運營的購物中心數(shù)量僅有19個，主要分布在深圳、蘇州及杭州，項目其中包括深國投廣場、蘇州印象城和杭州印象城。而入駐旗下購物中心的商戶則包括了沃爾瑪、周大福，以及優(yōu)衣庫，具備了繼續(xù)進發(fā)一線城市的基礎條件。

因此，在黑石加入之后，深國投商置開始了向東延伸的商業(yè)目標，而第一站就是上海。

2014年11月，位于嘉定區(qū)陳翔路西側的美國塔博曼南翔花園站綜合體項目正式出讓，深國投商置聯(lián)合中星集團、中信地產以12.36億元的價格摘得了這宗商業(yè)地塊，并計劃打造成為總建筑面積約31.92萬平方米的型商業(yè)和交通綜合性建筑，其中包括了大型購物中心、智能辦公樓、星級公寓式酒店，以及住宅，總商業(yè)規(guī)模為20.6萬平方米。

值得注意的是，彼時在上海，商業(yè)面積超20萬平方米的商業(yè)項目不超過10家。

2015年，深國投商置正式更名為印力集團，更新其品牌形象和標識，并對當前的商業(yè)產品線進行了重新整合與梳理，產品線擴展至綜合體"印力中心"，購物中心系列"印象城"、"印象里"以及"印象匯"，并先不以資本化戰(zhàn)略為導向，把商業(yè)地產的經營管理和資本運作結合起來。

時間來到2016年8月，萬科通過成立投資基金以128.7億元收購印力集團96.55%股權，收購完成后印力成為萬科集團成員企業(yè)，并作為其專門的商業(yè)運營平臺。被萬科納入旗下后，印力接手的首個項目則是上海閔行區(qū)七寶萬科廣場的操盤后期工作，通過這一番操作，印力徹底打開了上海浦西商業(yè)項目投資管理的大門。

自2017年開始，印力接連完成了閔行區(qū)維璟印象城、松江區(qū)松江印象城、徐匯區(qū)漕河涇印象城、嘉定區(qū)萬科集上海安亭新鎮(zhèn)等項目，而上文所提及的南翔花園站綜合體項目也命名為上海南翔印象城MEGA，并于2020年8月正式開業(yè)。

除了以上已開業(yè)的商業(yè)項目，印力還布局了青浦區(qū)的上海龍華會，據(jù)印力內部人士表示，該項目將于今年9月開業(yè)；此外，位于閔行區(qū)的虹橋前灣印象城MEGA也預計將在2025年開業(yè)，據(jù)資料顯示，該項目體量達到了23.92萬平方米。

從印力的項目布局中，不難看出其對于上海城內新興社區(qū)版塊的偏愛，項目落點均位于消費潛力上升區(qū)域，以虹橋項目為例，其位于虹橋國際中央商務區(qū)中心位置，也是虹橋商務區(qū)中規(guī)模最大、最完整的可開發(fā)區(qū)域，又曾是外資工業(yè)區(qū)，周邊囊括了多數(shù)醫(yī)療企業(yè)的總部，周邊消費人群及潛力較為客觀。