來(lái)源/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/許偉英 

過(guò)去的一年里，太古地產(chǎn)在內(nèi)地和香港動(dòng)作頻頻。

內(nèi)地方面，其加大力度拓展太古里和太古匯兩個(gè)以零售為主的商業(yè)品牌，而辦公樓業(yè)務(wù)則持續(xù)溫水煮青蛙，擴(kuò)張乏力。反觀香港，太古地產(chǎn)成功拿下了香港鰂魚涌仁孚工業(yè)大廈所有股權(quán)，以及成功落成150億港元太古坊重建計(jì)劃中最新的辦公樓太古坊二座。

觀點(diǎn)指數(shù)留意到，太古地產(chǎn)內(nèi)地和香港辦公樓的出租率仍保持堅(jiān)挺。最新的一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其在營(yíng)辦公樓項(xiàng)目（除最新落成的太古坊二座外）出租率均超90%。

辦公樓宇的穩(wěn)定離不開現(xiàn)有租戶的支持。租戶結(jié)構(gòu)方面，太古地產(chǎn)在內(nèi)地和香港辦公樓宇的重點(diǎn)租戶高度相似，主要包括金融、貿(mào)易、相關(guān)行業(yè)，其中保險(xiǎn)行業(yè)也是香港辦公樓的主要租戶來(lái)源。

值得注意的是，內(nèi)地辦公樓金融類租戶比重正逐年遞減，而金融業(yè)、貿(mào)易以及專業(yè)服務(wù)行業(yè)在香港辦公樓的租戶比重中進(jìn)一步提升。

太古地產(chǎn)的包租婆生意

今年3月，太古地產(chǎn)再提1000億港元計(jì)劃，將在未來(lái)十年新增投放千億港元投資，在香港、中國(guó)大陸和東南亞推行多個(gè)投資項(xiàng)目，其中500億港元將投資于內(nèi)地市場(chǎng)。

同時(shí)，在香港方面，也致力于穩(wěn)固作為國(guó)際金融中心的地位，會(huì)把1/3的資金投放在香港，及時(shí)擴(kuò)展優(yōu)化太古坊和太古廣場(chǎng)。

基于此，太古地產(chǎn)過(guò)去一年在內(nèi)地和香港動(dòng)作頻頻。

來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

回顧2022年太古地產(chǎn)在商業(yè)方面動(dòng)作可以發(fā)現(xiàn)，太古地產(chǎn)正加速內(nèi)地零售商業(yè)布局，包括西安和三亞綜合開發(fā)項(xiàng)目，將建設(shè)太古里，同時(shí)收購(gòu)成都遠(yuǎn)洋太古里余下50%權(quán)益。

內(nèi)地辦公樓繼續(xù)包租婆生意，擴(kuò)張乏力。而太古地產(chǎn)在香港辦公樓方面建設(shè)方面實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，2022年，太古地產(chǎn)成功拿下香港鰂魚涌仁孚工業(yè)大廈所有股權(quán)以及太古坊二座落成。

去年9月，太古地產(chǎn)在香港投資港幣150億元的太古坊重建計(jì)劃中的最新辦公樓太古坊二座落成。辦公樓高42層，總樓面面積約9.29萬(wàn)平方米。

圖片來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理（太古坊及太古城中心）

據(jù)了解，太古坊二座和太古坊一座將由高架行人走廊連接至太古坊內(nèi)其他辦公樓，從而釋放更多地面空間。以此打造為太古中央廣場(chǎng)、太古花園以及包括戶外餐飲空間的全新餐廳，實(shí)現(xiàn)辦公生活一體化，相關(guān)工程將在今年完成。

業(yè)績(jī)方面，2022年全年，太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入138.26以港元，相比2021年的163.18億港元下滑15.27%。從太古地產(chǎn)收入結(jié)構(gòu)中可以發(fā)現(xiàn)，收入來(lái)源分為物業(yè)投資、物業(yè)買賣、以及酒店三大板塊，相較2021年，三大板塊收入均出現(xiàn)下滑。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

值得注意的是，物業(yè)投資板塊是其重要營(yíng)收來(lái)源，2022年太古物業(yè)投資收入達(dá)123.4億港元，同比下滑4.94%。

其中物業(yè)投資收入中包含辦公樓租金收入、零售物業(yè)租金收入、住宅租金收入以及其他收入部分�？梢钥闯觯k公樓租金收入和零售物業(yè)收入是物業(yè)投資收入中最重要的兩大組成部分，同時(shí)也是太古地產(chǎn)主要收入來(lái)源。

2022年，太古地產(chǎn)辦公樓租金收入60.03億港元，占總營(yíng)收的43.42%，位居收入組成部分首位。不過(guò)，該收入較2021年出現(xiàn)下滑，降幅為3.4%。

其中辦公樓租金收入大部分是由香港地區(qū)貢獻(xiàn)，同時(shí)太古地產(chǎn)在香港的辦公樓面面積及估值也高于內(nèi)地。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

以100%為基準(zhǔn)計(jì)，太古地產(chǎn)在香港已落成的辦公樓物業(yè)組合總樓面面積約為1000萬(wàn)平方英尺，已落成及發(fā)展中辦公樓物業(yè)的估值為1801.8億港元，其中公司應(yīng)占權(quán)益為1705.13億港元。

租金收入方面，受新增入市供給、疫情以及經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定等因素影響，2022年香港辦公樓物業(yè)組合租金收入總額和內(nèi)地辦公樓租金收入總額分別下滑3%和4%。

此外，兩地辦公項(xiàng)目在出租率方面表現(xiàn)堅(jiān)挺，今年一季度，太古廣場(chǎng)、港島東中心及太古坊一座、香港興業(yè)中心一座及二座辦公樓出租率均超95%。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，辦公樓的穩(wěn)定性與現(xiàn)有租戶結(jié)構(gòu)密不可分，同時(shí)行業(yè)頭部企業(yè)進(jìn)駐催生產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，因此樓宇租戶資源也是吸引新租戶的關(guān)鍵因素。

內(nèi)地辦公租戶高聚集

對(duì)于太古地產(chǎn)而言，辦公樓物業(yè)主要是通過(guò)長(zhǎng)期自持獲取持久性的租金收益，所以單位租金和出租率是保持穩(wěn)定收益的關(guān)鍵指標(biāo)。因此，維護(hù)優(yōu)質(zhì)租戶有助于太古地產(chǎn)對(duì)辦公物業(yè)進(jìn)行高效變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)辦公資產(chǎn)的保值增值。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕，觀點(diǎn)指數(shù)整理

具體項(xiàng)目區(qū)位上，太古匯、頤堤港及香港興業(yè)中心項(xiàng)目分別位于廣州珠江新城商圈、北京望京商圈和上海南京西路商圈。

其中珠江新城商圈是廣州核心CBD商務(wù)區(qū)，周邊寫字樓項(xiàng)目有廣州國(guó)際金融中心、廣州周大福金融中心、廣晟國(guó)際大廈、廣州銀行大廈等，同時(shí)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域辦公樓宇主要企業(yè)租戶為金融業(yè)、房地產(chǎn)建筑和專業(yè)服務(wù)。

提及北京望京商圈，會(huì)想到這是北京除中關(guān)村之外最大的互聯(lián)網(wǎng)公司聚集地，聚集眾多一二線互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，早前美團(tuán)、陌陌、攜程、阿里巴巴等企業(yè)都入駐望京。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，受互聯(lián)網(wǎng)退租潮影響，已有不少企業(yè)搬離望京商圈。如美團(tuán)退租櫻輝大廈1.6萬(wàn)平方米辦公面積和融新科技中心。

從上圖望京商圈寫字樓重點(diǎn)租戶占比情況來(lái)看，TMT依舊是望京商圈的重要租賃需求來(lái)源，但區(qū)域內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退租換租帶來(lái)的影響仍在持續(xù)，高力國(guó)際2022年第四季度數(shù)據(jù)顯示，望京酒仙橋空置率同比上漲超過(guò)20%，達(dá)到28.7%。

南京西路作為上海最成熟的商圈，精華段集中在靜安區(qū)，恒隆廣場(chǎng)、中信泰富、靜安嘉里中心、會(huì)德豐廣場(chǎng)、越洋廣場(chǎng)等眾多商業(yè)項(xiàng)目坐落在此，奢侈品牌云集。

基于此，南京西路商圈辦公樓宇租戶比重最大的是消費(fèi)品制造業(yè)，占比達(dá)29%，專業(yè)服務(wù)和金融業(yè)也是重點(diǎn)租戶來(lái)源。

金融類租戶比重逐年遞減

受區(qū)域影響，位于北京朝陽(yáng)區(qū)望京商圈的頤堤港項(xiàng)目的主要租戶群體為科技、媒體及電訊公司（TMT行業(yè)）。樓宇租戶包括迪士尼、禮來(lái)、羅爾斯羅伊斯及西云。2022年跨境電商平臺(tái)酷澎擴(kuò)租更大的辦公空間，同時(shí)新簽租戶有雷諾斯，屬于交通/運(yùn)輸/物流行業(yè)。

位于廣州天河區(qū)珠江新城商圈的廣州太古匯項(xiàng)目是太古地產(chǎn)在內(nèi)地首個(gè)以零售為主導(dǎo)的大型綜合體項(xiàng)目，包括兩座辦公樓，2022年末的出租率為94%。

從太古地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，外資企業(yè)是廣州太古匯辦公樓的主力租戶，入駐率約80%，是廣州外企入駐率最高的辦公樓之一。從類型上看，辦公樓聚集了大量金融行業(yè)企業(yè)租戶，同時(shí)專業(yè)服務(wù)業(yè)租戶比重逐年增長(zhǎng)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，2022年太古地產(chǎn)廣州辦公樓項(xiàng)目多個(gè)租戶擴(kuò)租，其中包括蘋果、佳能、凱德、戴德梁行、匯豐、聯(lián)邦快遞、美敦力、微軟、羅氏診斷、三星、三井住友、住友商事及易娛。

新簽租戶包括迪奧、愛(ài)德曼、啟德教育、睿得教育及路易威登，主要是貿(mào)易、教育和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)租戶。

位于上海南京西路商圈的上海興業(yè)太古匯項(xiàng)目共有兩座辦公樓，主要租戶包括艾伯維、安宏、聯(lián)博匯智、愛(ài)茉莉、中國(guó)銀行、巴麗、曼林、百歐恩泰、香蕊、侃納樂(lè)、中信資本、高偉紳、藝電、禮來(lái)、方達(dá)、斯之道、海恩斯莫里斯、海瑞溫斯頓、吉米周、仲量聯(lián)行、君合、邁克爾高司、羅斯柴爾德、濤合、范思哲及華納兄弟。

同時(shí)，企業(yè)租戶黑石、香奈兒、熙維、捷尼賽思、漢坤、科爾伯格?克拉維斯?羅伯茨、路博邁、速波賽爾及偉凱在2022年完成了辦公空間擴(kuò)租。

可以發(fā)現(xiàn)上海興業(yè)太古匯辦公樓宇主要租戶為金融服務(wù)公司、制藥公司、律師事務(wù)所、游戲公司和零售商，集中在金融業(yè)、TMT、貿(mào)易和專業(yè)服務(wù)行業(yè)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從上文可以發(fā)現(xiàn)，金融業(yè)不僅是以上三個(gè)商圈辦公樓宇租戶的重要組成部分，也是太古地產(chǎn)三個(gè)辦公項(xiàng)目的重點(diǎn)租戶來(lái)源。公告數(shù)據(jù)顯示，目前太古地產(chǎn)辦公樓宇租戶結(jié)構(gòu)中排在首位的是金融行業(yè)，其次是貿(mào)易。從三個(gè)項(xiàng)目的具體租戶來(lái)看，上海和廣州的辦公樓宇貢獻(xiàn)了較大比重的貿(mào)易類企業(yè)租戶。

值得注意的是，太古地產(chǎn)內(nèi)地辦公樓宇金融類租戶比重逐年下降，反而TMT和專業(yè)服務(wù)行業(yè)租戶比重正逐年增長(zhǎng)。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，北京、上海及廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓總租賃面積比重最大的行業(yè)仍是金融業(yè)。

香港完成多家企業(yè)續(xù)租

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

對(duì)比內(nèi)地辦公樓，太古地產(chǎn)在香港辦公樓租戶比重排行前兩位的同樣是金融業(yè)和貿(mào)易類，專業(yè)服務(wù)、TMT、房地產(chǎn)建筑三個(gè)行業(yè)同樣是內(nèi)地和香港辦公樓宇重要的租戶來(lái)源。同時(shí)關(guān)注到金融業(yè)、貿(mào)易以及專業(yè)服務(wù)行業(yè)在香港辦公樓的租戶比重中得到進(jìn)一步提升。

此外，注意到保險(xiǎn)行業(yè)同樣是太古地產(chǎn)香港辦公樓宇的重要租戶資源。

具體來(lái)看，太古廣場(chǎng)及太古坊項(xiàng)目中多座辦公樓2022年完成多個(gè)企業(yè)租戶擴(kuò)租及續(xù)租工作，一定程度上體現(xiàn)了太古地產(chǎn)香港辦公樓在辦公體驗(yàn)上贏得了租戶的明顯青睞。

同時(shí)，關(guān)注到去年9月落成的太古坊二座租戶在去年年底已承諾（包括簽署承租意向書）租用53%的辦公樓面。新租戶包括東方匯理、巴斯夫集團(tuán)、波士頓顧問(wèn)公司、中信銀行（國(guó)際）及瑞士寶盛，屬于金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)及化工類行業(yè)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理（于2022年12月31日租約期滿應(yīng)占租金收入總額比重）

從租約角度來(lái)看，太古地產(chǎn)在香港的辦公樓穩(wěn)定性更強(qiáng)，2023年及2024年租約期滿占比分別為13.8%和16.3%，2025年及以后租約期滿占比達(dá)69.9%。租約期滿情況與2022年內(nèi)香港多座辦公樓租戶完成簽約不無(wú)關(guān)系。

內(nèi)地辦公樓在2023年及2024年租約期滿占比分別為25.4%和25.9%，2025年及以后比重為48.7%。

來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年多個(gè)辦公樓項(xiàng)目迎來(lái)封頂。辦公樓增量供應(yīng)快速擴(kuò)充，同時(shí)現(xiàn)有存量辦公樓之間的競(jìng)爭(zhēng)加大，商辦運(yùn)營(yíng)商在項(xiàng)目去化方面將面臨一定壓力。

而辦公樓去化一定程度上是維護(hù)租戶的競(jìng)爭(zhēng)，打造高粘性高質(zhì)量的租戶關(guān)系對(duì)于穩(wěn)定辦公樓出租率尤為關(guān)鍵。