來源/觀點網

7月14日，惠譽評級已將大連萬達商業管理集團股份有限公司（萬達商管）的長期外幣發行人違約評級自'BB-'下調至‘B’，將萬達商業地產（香港）有限公司（萬達香港）的長期外幣發行人違約評級自'B+'下調至‘B-’。

同時將萬達商管子公司發行、萬達香港擔保的美元票據的評級自'B+'下調至‘B-’，回收率評級為'RR4'。惠譽維持對所有評級的負面評級觀察狀態。

評級下調是基于，萬達商管姐妹公司萬達地產集團有限公司（萬達地產）的流動性因公司與利益相關方的糾紛而吃緊，從而導致母公司大連萬達集團股份有限公司（萬達集團，持有萬達商管44%股份）的合并信用狀況弱化。

維持負面評級觀察狀態反映出珠海萬達商業管理集團股份有限公司（珠海萬達商管，萬達商管持股79%的輕資產物業管理公司）的上市計劃仍存不確定性，且母公司萬達集團的流動性有進一步惡化的可能性。

由于融資渠道收窄及珠海萬達商管上市計劃不確定性猶存，惠譽還將萬達商管的獨立信用狀況自‘bbb-’下調至‘bb-’。

惠譽認為，繼萬達地產陷入與利益相關方的財務糾紛以后，萬達集團的融資途徑和流動性或將惡化。近期，由于萬達地產的一名項目投資合作方提起訴前資產保全程序，致使萬達集團在萬達商管中持有的部分股權被凍結。各利益相關方之間的博弈也令萬達地產的流動性壓力大幅加劇。

盡管如此，萬達集團稱其已成功為2023年6月末到期的2.75億境外美元貸款的大部分進行再融資，剩余債務已經出清。鑒于萬達商管資產規模可觀且擁有強勁的經營現金流，集團的境內銀行融資渠道在一定程度上仍保持通暢。

萬達商管已采取措施限制公司資金向萬達集團的流動，因此，惠譽將對萬達集團與其子公司之間法律層面的圍欄機制關聯性的評估自此前的“開放”重新評定為“部分開放”。由于母子公司之間的關聯方交易須經擁有董事會席位的一家重要少數股東的批準，惠譽對萬達集團對萬達商管現金及資產的獲取和控制程度的評估仍為“部分開放”。

萬達商管2022年向萬達地產支付114億元人民幣作為數個萬達廣場商場的建造費用，并在該年度以“其他應收款”項目入賬。當萬達商管從萬達地產收購這些商場時，該筆金額將從收購成本中抵消。萬達商管表示該筆應收款增加是一次性的，且公司預期，短期內不會再向萬達地產支付任何大額款項。

惠譽認為，與非銀金融機構之間的爭端顯示萬達商管的融資通道已趨于弱化。一起非銀融資糾紛（索賠金額為11億元人民幣）涉及的訴前資產保全程序導致萬達商管在珠海萬達商管中所持13.55%的股權被凍結。不過，萬達商管表示，公司已獲批新的資產支持貸款，且自四月份起開辟了新的非銀融資渠道。

惠譽認為，珠海萬達商管可能無法在2023年底前完成上市。該公司與上市前投資者的協商仍在進行中，但可能會受到萬達集團法律糾紛的干擾。珠海萬達商管或能從部分投資者處爭取到債務展期，并持有充裕資金償還部分投資者要求立即償付的債務，但若無法獲得展期，截至2023年末，面向這部分投資者的債務兌付規模可能將高達400億元人民幣，屆時公司或將陷入嚴重的流動性危機。

繼總租金收入實現4%的同比增幅以后，萬達商管宣布2023年上半年的凈租金收入達到130億元人民幣，這與惠譽的預期一致，預計將為公司每月帶來至少12億元人民幣的現金流（不包括珠海萬達商管的現金流），來支持萬達商管的償債能力。同期，萬達商管新開業了12個購物中心，平均出租率達到98.2%。

惠譽認為，盡管萬達商管擁有充足資金償付即將到期的資本市場短期債務，其流動性緩沖空間已經收窄。截至2023年三月末，萬達商管的列報可用現金為280億元人民幣，其中的100億元人民幣歸屬珠海萬達商管，可能無法用于兌付萬達商管的債務。審計機構將首次公開發行前投資歸類為短期債務以后，可用現金與短債比從2021年的2.7倍降至2022年的0.4倍。惠譽自2021年起將首次公開發行前的投資視為債務。

萬達商管在2023年第二季度償還了80億元人民幣的債券，并正在為即將到期的債券進行再融資。惠譽估計，截至2023年第一季度，該公司還持有190億元人民幣的短期債務——這些債務主要為投資物業支持的銀行貸款，其中大部分可以展期。惠譽根據其《企業評級標準》將該公司210億元人民幣的理財產品投資中的40%納入流動性計算。