來源/觀點網

作者/劉滿桃 

隨著2023年出行恢復常態，消費、旅游業等行業迅即獲得了不俗表現，以萬達廣場為核心產品進行商業物業運營管理的大連萬達商管自然也受惠于此。

9月3日，據萬達商管披露的公司債券中期報告顯示，2023年上半年，公司投資物業租賃及管理錄得營業收入231.1億元，同比增長2.67%；酒店管理錄得營業收入7.89億元，同比增幅高達103.86%；其他錄得營業收入15.51億元，同比增長3.05%

據此，萬達商管2023年中期共錄得營業收入254.52億元，同比增長4.30%；毛利率64.63%，同比增加1.53個百分點。

不過在業績實現增長的同時，萬達商管仍面臨“融資難”這個重大風險。

其在中期報告開篇的“重大風險提示”中這樣表示：截至2023年6月末，發行人合并口徑有息負債1412.83億元，其中一年內到期的有息負債292.57億元，發行人有息負債存量較大，一年內到期規模較高，存在一定的債務壓力。

其續稱，由于發行人公開市場再融資渠道暫未恢復、子公司珠海萬達上市進展不及預期等影響，債券價格進一步波動，公開市場再融資難度提升。

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業績向好

據觀點新媒體了解，萬達商管主要以萬達廣場為核心產品進行商業物業運營管理，從收入構成看，包括投資物業租賃及物業管理業務、酒店業務等。

數據顯示，截至2023年中期，萬達商管的投資物業租賃及管理錄得營業收入231.1億元，同比增長2.67%，占總收入比例90.80%；營業成本70.72億元，同比減少2.66%；毛利率達69.40%，同比增加1.68個百分點。

事實上，萬達商管早前就曾披露2023年上半年的經營快報，彼時數據顯示，上半年總租金收入263.2億元，同比增長4.5%；凈租金130.1億元，同比增長7.2%；可比萬達廣場凈租金同比增長3.8%；出租率98.2%，租金收繳率100%。

僅寥寥數語，但無論是經營規模還是租金收入，均錄得同比正向增長，并保持租金收繳率100%。

而在酒店管理業務方面，中期報告顯示，上半年錄得營業收入7.89億元，同比增長103.86%，占總收入比例3.10%；營業成本4.85億元，同比增加58.50%；毛利率38.51%，同比增加17.66個百分點，主要系宏觀經濟影響減少，酒店運營收入增加。

此外，“其他”業務上半年錄得營業收入15.51億元，同比增長3.05%，占總收入比例6.10%；營業成本14.46億元，同比增加0.84%；毛利率6.95%，同比增加2.10個百分點，主要系游艇銷售收入及成本增加。

可以看出，在2023年恢復正常社交活動之后，商業、酒店、游艇等業務的向好帶動了萬達商管各個板塊的業績提升。

據此， 2023年中期該公司共錄得營業收入254.52億元，同比增長4.30%；營業成本90.03億元，與去年同期90.06億元基本持平；毛利率64.63%，同比增加1.53個百分點；報告期利潤總額95.22億元，報告期非經常性損益總額22.11億元。

截至報告期末，其計劃分拆上市的珠海萬達商業管理集團股份有限公司資產總額為228.86億元，資產凈額72.33億元，報告期營業收入271.20億元，主營業務利潤129.84億元。

就觀點新媒體了解，上半年萬達商管新開業萬達廣場12個，累計開業484個。為此，萬達商管于中期報告中給出這樣的自我評價：“報告期內，公司主營業務快速發展，使公司成為商業物業投資及運營行業的領軍企業。”

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現金窘境

得益于經營業績增長，萬達商管上半年經營活動產生的現金流量凈額為118.52億元，同比增幅達41.6%。

與之形成對比的是，上半年投資活動產生的現金流量凈額為-167.04億元，虧損同比擴大68.26%；籌資活動產生的現金流量凈額僅3220.4萬元，該數據較去年同期-83.86億元已經改善太多，但仍難掩其融資難的窘境。

據此，萬達商管期末現金及現金等價物余額為146.92億元，同比減少53.44%，僅覆蓋一年內到期的有息負債292.57億元的50%。

事實上，其現有現金及現金等價物連半年內到期的158.40億元債務都未能覆蓋。

觀點新媒體查閱報告了解，于報告期初和報告期末，發行人萬達商管合并報表范圍內公司有息債務余額分別為1359.47億元和1412.83億元，報告期內有息債務余額同比變動3.93%。其中已逾期為0元,6個月以內（含）金額為158.40億元，6個月（不含）至1年（含）金額134.17億元，超過1年（不含）金額為1120.26億元。

中誠信國際于6月28日一份跟蹤評級報告中也指出，萬達商管2023年7月和9月公開債券到期壓力較大，其中7月境內外債券到期（含回售）近50億元，9月境內債到期（含回售）38億元。明年1月，還將有近43億元債券到期兌付。

接踵而至的債券償還，使得萬達商管壓力倍增。

也因此，在中期報告開篇處，萬達商管就明示“重大風險提示”內容，表示截至2023年6月末，發行人合并口徑有息負債1412.83億元，其中一年內到期的有息負債292.57億元，發行人有息負債存量較大，一年內到期規模較高，存在一定的債務壓力。

并還強調，由于發行人公開市場再融資渠道暫未恢復、子公司珠海萬達上市進展不及預期等影響，債券價格進一步波動，公開市場再融資難度提升。

另據觀點新媒體早前報道，中國證監會6月28日發布消息稱，2023年6月9日，中國證監會收到大連萬達和主承銷商國泰君安證券股份有限公司、開源證券股份有限公司分別提交的《關于中止大連萬達商業管理集團股份有限公司公開發行公司債券注冊程序的申請》。

證監會表示，根據《公司債券發行與交易管理辦法》第二十九條和《中國證券監督管理委員會行政許可實施程序規定》第四十條的有關規定，決定中止該公司公開發行公司債券注冊程序。

萬達為何主動申請中止上述公司債的原因不得而知，但此舉無疑是“融資難”的佐證之一。

另一邊廂，截至2023年上半年，萬達商管合計受限資產賬面價值（包含該類別資產非受限部分）4751.39億元，資產受限部分賬面價值達3443.41億元。其中，投資性房地產受限資產賬面價值（包含該類別資產非受限部分）4591.24億元，資產受限部分賬面價值3430.17億元，資產受限部分賬面價值占該類別資產賬面價值的比例達到74.71%。

萬達商管頭上的達摩克利斯之劍似乎也岌岌可危。