來源/觀點網

作者/鐘凱

大悅城位于北京、上海的項目，在掛牌一兩個月后終于取得進展。

9月27日及28日，大悅城控股分別發布公告，公司在上海產交所公開掛牌轉讓的上海鵬利置業發展有限公司（下稱上海鵬利）100%股權，以及在北京產交所掛牌的北京昆庭資產管理有限公司（下稱北京昆庭）100%股權及債權均以底價成交，成交價合計83.98億元。

上述轉讓標的分別涉及上海陸家嘴的中糧海景壹號3棟樓和北京中糧·置地廣場，它們均屬于落成并投入時間相對長的成熟項目，并擁有較為優越的區位條件。在迫切償債需求的情況下，出售項目大多是出于資產盤活的目的。

此前市場人士向觀點新媒體提及，大悅城北京的商業項目基本達到價值高點，出售可以盡早回籠資金。

兩個項目的接盤方均有典型的金融屬性，比如北京中糧·置地廣場新東家將是中郵人壽保險股份有限公司（下稱中郵人壽）；中糧海景壹號相關資產則被一家成立不足1個月的神秘公司買下，后者二股東與內蒙古一家AMC存在關聯。

實際上，算上1月掛牌深圳寶安區資產，年內大悅城已累計有3次轉讓動作。

與之形成對比的是，9月初該公司剛以12億元代價實現第二次落子上海外灘板塊，管理層對此給予了非常高預期。

這種密集資產換倉的行為，與大悅城提出的“收斂聚焦”原則有直接關系。在近期的業績會上，該公司數次強調區域聚焦投資的策略，并表態要持續優化投資結構，以實現穩健擴張。

神秘公司入局上海豪宅

根據公告，9月27日，大悅城控股旗下亨達發展有限公司（下稱亨達公司）與上海邕鵬實業有限公司（下稱邕鵬公司）簽訂了《上海市產權交易合同》。據此，邕鵬公司以總價41.42億元競得上海鵬利100%股權，成交價格與經備案的凈資產評估價值41.42億元一致。

上海鵬利所涉及的資產是大悅城旗下非常有歷史的中糧海景壹號項目一部分。

早在1996年，亨達公司便與上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司簽署合同，據此獲得中糧海景壹號項目土地使用權。兩年后，開發主體上海鵬利成立，主要負責地塊開發建設。

最新掛牌時，上海鵬利的核心資產變成中糧海景壹號5-7號樓，具體位于上海市浦東陸家嘴核心地段，土地用途為住宅用地，房屋類型為公寓。宗地面積2.43萬平方米，項目已于2008年竣工，可售建筑面積合計4.92萬平方米，此外還有未辦理產證地下車位311個。

目前，上海鵬利委托新加坡輝盛集團對中糧海景壹號進行酒店公寓式管理，管理服務期限至2023年12月31日，基本已對外出租，租期均為一年以內租約，已租賃面積4.50萬平方米。

觀點新媒體了解，上海鵬利并非只負責開發陸家嘴項目，實際上大悅城通過該平臺也進行了若干投資，但在掛牌之前已陸續退出。

企查查顯示，2023年4月及2023年6月，上海鵬利分別完成退出蘇州市相之悅房地產開發有限公司50.1%持股，以及中糧高和（天津）并購基金一號合伙企業（有限合伙）27.1041%持股。前者是蘇州中糧天悅項目的開發主體，后者則在2021年一份公告中被提及，是大悅城控股與高和資本組建的項目基金。

如今在剝離這些股權投資后，粗略按可售建面4.92萬平方米計算，中糧海景壹號5-7號樓的平均樓面價值（即平均樓面成交價）約為8.42萬元/平方米。

需要注意的是，41.42億元底價是按凈資產賬面價值增值465%而來，并未包含上海鵬利的債權部分，截止3月底該公司總負債約為4.20億元。

但對于地處上海頂流地段的項目而言，即便計入負債部分其估值依然相對較低。據貝殼發布的二手房源信息，中糧海景壹號在掛牌的二手住宅，均價約29.39萬元/平方米；同處于陸家嘴的項目諸如陸家嘴壹號院，掛牌價也達到26.16萬元/平方米。

因此面對這種估值水平的項目，外界亦不免好奇其收購方是何背景。

根據公告，邕鵬公司是一家自然人投資的公司，注冊時間為9月6日，至今僅20余天。該公司注冊資本1000萬元，法定代表人為余虹澤，經營范圍包括互聯網銷售、企業管理、企業管理咨詢、信息技術咨詢服務、財務咨詢、市場調查、軟件開發等。

其中余虹澤持有邕鵬公司70%股權，但該人士目前并未有在其他公司擔任法人或管理層；二股東劉彥操持股30%，該人士在注冊于鄂爾多斯的多家公司擔任法人，規模最大的是鄂爾多斯市慶源金融資產管理有限公司，注冊資本5億元，后者是內蒙古慶源綠色金融資產管理有限公司的子公司。

觀點新媒體進一步查詢，慶源綠色金融是由內蒙古蒙草生態環境（集團）股份有限公司、烏海市君正科技產業有限責任公司設立的內蒙古第二家AMC，注冊資本14億元。

險資接手北京核心商場

距離上海中糧海景壹號相關資產掛牌結果出爐僅一日，9月28日晚間，大悅城也披露了北京項目的掛牌進展。

于8月底，大悅城宣布掛牌北京昆庭100%股權及相關債權，掛牌底價為42.56億元，其中股權掛牌底價34.49億元（不低于經國資備案的凈資產評估值），債權掛牌底價8.07億元。

北京昆庭持有的資產為中糧·置地廣場，項目位于北京市東城區安定門外大街208號，2018年竣工投入使用，產權年限至2060年9月，總建筑面積8.15萬平方米，另有車位377個。

根據最新公告，至掛牌期限屆滿，中郵人壽成為北京昆庭100%股權及債權符合條件的意向受讓方，成交價42.56億元。

中郵人壽背后的控股股東則是中國郵政。

觀點新媒體了解，中郵人壽過去兩年間都在資管層面進行集中布局，“提升投資專業化市場化水平”也成為該公司2023年年度6大重點工作之一。資料也顯示，中郵人壽投資的房地產項目包括商業地產、工業地產和住宅地產，但目前難以查詢到具體的投資案例。

險資配置不動產項目，在今年也時常有發生。

比如5月底，中國太保披露出資1.72億元投資位于上海黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊；平安人壽同時發布公告，提及對上海東方萬國項目、上海弘源科創項目、北京弘源國際項目、北京弘源新時代項目的累計出資總額達53.07億元。

中國平安管理層近期在接受媒體采訪時亦表示，公司的險資配置一端是大量的長久期利率債，包括國債、地方政府債等；另一端是風險資產，包括權益類資產、不動產、非上市股權等。

這種配置需求反過來對于不動產收益的穩定性有較高要求，以北京中糧·置地廣場為例，市場人士曾對觀點新媒體提及，該項目性質是可租可售的城市更新資產，現在已基本達到價值頂端。

2022年及2023年1-4月，中糧·置地廣場項目主體北京昆庭分別實現營收1.54億元、5107.9萬元，凈利潤1041.09萬元、765.51萬元，對應凈利率6.78%、14.99%，反映在疫情結束后消費市場恢復所帶來的正面拉動作用。

截至目前，大悅城年內已累計3次掛牌轉讓一線城市的項目。

今年1月上旬，該公司曾掛牌出售位于深圳寶安區9區11棟101-103及201-202共5套商業房地產，合計建筑面積2241.60平方米，掛牌底價6981.95萬元。

在9月中旬召開的半年度業績會上，大悅城管理層也就出售項目作出回應稱，為了進一步實現盤活存量資產用于企業可持續發展，優化資源配置，結合當前市場有利于存量資產價值釋放的契機，本著“收斂聚焦”的原則，故公司對市場價值較高且有條件盡快盤活變現的資產進行掛牌出售。

收斂聚焦

大悅城管理層在業績會上同時提及了近期購買上海資產一事。

9月5日，大悅城控股旗下大悅城地產底價收購上海耀耀祿建設全部股權及相關債權項目。其中，購買目標公司股份價格為11.96億元，還需支付400萬元的股東貸款，總計12億元。

據悉，上海耀耀祿建設負責開發虹口區北外灘街道hk367-01地塊，也稱為“116街坊”，“耀耀祿”便是116的諧音發聲。

大悅城通過本次收購，將落下于上海外灘板塊的投資第二子。

大悅城管理層表示，上海外灘地塊位于市中心的黃金地段，毗鄰上海的辦公、商業區及老城區，位于上海充滿活力的經濟活動中心。該地塊周圍亦擁有完善的教育及醫療設施，土地供應及庫存水平相對有限。“因此，預期該地塊具有強大的開發潛力。”

其續稱，未來公司投資布局仍將聚焦一二線城市核心區域，圍繞抗風險能力強、周轉率高、盈利穩定、安全性強的城市和區域進行投資聚焦，持續優化投資結構，實現穩健擴張。

據觀點新媒體了解，大悅城近年來持續提及投資聚焦的策略，體現在數據上，2021年、2022年獲取項目總數分別為16個、8個，土地款總額分別為316億元、96億元。去年拿地也收縮至重慶、成都、南京、杭州、蘇州、北京、西安等地。

今年上半年，大悅城僅新增2個項目，土地面積5萬平方米，計容建筑面積12萬平方米，土地總額19億元。

對此管理層坦承，在本輪市場調整中，一線及熱點二線城市表現出了較強的市場潛力和市場韌性，未來公司投資布局仍是這些城市及區域。

投資聚焦也被寄望于提振公司業績，上半年大悅城營業收入143.11億元，凈利潤5.4億元，同比分別下降4.6%、49%，其中一個原因便是受結算周期變動導致收入規模及毛利率均有所下降。

而在上半年，大悅城錄得銷售全口徑簽約金額256億元，簽約面積123萬平方米，同比分別下降10%、上升16%，以價換量壓力猶存；表現較好的主要是位于武漢、北京、蘇州等地的商業及住宅項目，這進一步堅定了公司深耕一二線的決心。

除了土地市場投資，大悅城管理層還提及，近期政策的發布利于公司未來的發展，下一步將抓住政策機遇期，加大存量資產盤活，提升項目收益率；把握城中村改造、保障性租賃住房、輕資產、代建等方面機遇，大力提升運營能力，推進高質量發展。

其中，外界已看到存量資產盤活所取得的成效，僅最新的上海、北京項目轉讓大悅城便套現近84億元。

輕重并舉層面，上半年該公司實現北京京西大悅城、無錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯成功開業。期末在營項目32個（含輕資產和非標準化產品），包括20個大悅城購物中心（含輕資產）、1個大悅匯（輕資產）；在建、籌備項目13個。按輕重區分，布局的重資產共計30個，輕資產15個。

最新出售的北京中糧·置地廣場，考慮到中郵人壽運營商業地產經驗有限，項目并不排除繼續由大悅城提供管理輸出的可能性。