出品/聯商網

撰文/牧之

頭圖/福州蘇寧廣場

商業地產向來有著“金九銀十”的說法，作為疫情結束后的首個“金九月”，全國商業項目迎來一波開業高峰。

據聯商網零售研究中心統計，2023年9月全國新開業的商業項目數量為89個(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬㎡)，同比增長44%。新增商業建筑面積767.5萬㎡，平均單體建筑面積約8.6萬㎡。

此次統計，一些知名商業項目因體量不足2萬㎡而并未包含在內，比如1.5萬㎡的上海鴻壽坊以及1.8萬㎡的北京檀谷TANKO慢閃廣場等等。此外，一些純商業街區也并未統計在內，比如合肥金隅南七天地文創街區、徐州弘陽廣場主題街區以及佛山天空萬科廣場A2街區等等。

開業數量同比、環比雙雙大增

9月份，全國新開89座商業項目，與8月份的17家相比，環比增長高達424%，與2022年同期的62家相比，增長44%。

9月份向來是商業項目入市的黃金月份，而今年尤甚。特別是9月28日，似乎更是行業公認的“良辰吉日”，全國當天開業商業項目高達50個，占當月開業項目總數的近六成。

這么多商業項目選擇此時開業，意在通過疫情后的首個“中秋+國慶”雙節小長假，借勢能營造“開業即火”的客流火爆場景，激發項目潛力提振商場業績。

從近五年的數據來看，9月份新開業商業項目數量整體呈現上升趨勢，除了2022年出現短暫下降之后，今年又重回增長軌道，更是達到近五年來的最高峰。

華東強勢領跑

整體來看，9月新開的89個商業項目分布在七個大區，華東強勢領跑，華南、西南緊隨其后，華北、東北擺脫了8月份交白卷的尷尬，華中和西北墊底。

華東新開45個商業項目，占比超過50%。上海、浙江、山東、福建、江蘇、安徽和江西均有項目入市，其中江蘇貢獻最大，有11個項目開業。

華南新開15個商業項目，占比約17%，且全部位于廣東。廣東也向來是商業地產的必爭之地，9月份，萬達集團、領展集團、星盛商業、新世界發展、華發集團、光大安石等均有項目入市。

華北新開11個商業項目，占比約12%，主要得益于北京的出色表現。9月份，北京開出了五棵松萬達廣場、東壩萬達廣場、龍湖北苑天街、THEBOX朝外、林奧CITY PARK等7個購物中心，萬達、龍湖、URF盈展等標桿企業項目爭相入市。

西南新開7個商業項目，占比8%，除了西藏外，云南、貴州、重慶、四川均有項目開業，其中，知名商業項目有重慶印象城和宜賓萬象匯。

東北新開5個商業項目，其中遼寧有4個項目，吉林有1個，黑龍江交白卷。萬達、新城控股、碧桂園和盛京百貨均有項目入市。

華中新開3個商業項目，河南、湖北和湖南各一個。西北新開3個商業項目，甘肅、青海和寧夏各有一個項目入市，陜西和新疆掛零。

單從城市上看，9月份，北京和上海開業數量最多，均為7個；廣州6個、廈門3個、蘇州3個、貴陽3個、深圳2個、南京2個、沈陽2個、寧波2個……可見，開業數量多的城市主要還是一線、新一線城市及省會城市。

中大型購物中心是主流

與前幾個月相比，9月份，商業地產頭部開發商打造的商業項目數量明顯增多。

其中，萬達在全國新開6個萬達廣場，北京五棵松萬達、佛山桂城萬達廣場、撫順順城萬達廣場均為存量改造項目，其余三個為新開項目；新城控股也有6座吾悅廣場入市，除了沈陽東街吾悅廣場為存量改造項目外，其余5個均為新開項目。

此外，愛琴海集團也有3個新項目開業，華潤、寶龍、杉杉商業、碧桂園、金鷹商貿、印力集團、華發集團等知名商管公司均有2個商業項目亮相。

從商業規模的分布情況上看，規模在2至5萬㎡（含2萬㎡，不含5萬㎡）有21個商業項目，占比約24%；5至10萬㎡（含5萬㎡，不含10萬㎡）有30個商業項目，占比約34%；10至15萬㎡（含10萬㎡，不含15萬㎡）有29個商業項目，占比約32%；15萬㎡及以上有9個項目，占比約10%。

可以看到，5-15萬㎡的中大型購物中心是9月份新開商業的項目的主流，占比超六成。該類購物中心一般以一站式區域購物中心為主，既有體量保證，又可滿足了消費升級下的體驗式業態及營銷需求，往往受到萬達、寶龍、龍湖、新城控股等頭部開發商的青睞，比如新城控股9月份新開業的六座吾悅廣場，均在10萬㎡左右。

存量改造項目增多

今年9月，全國有25個存量改造和調改煥新項目開業，占比近三成，是今年以來新高。

當購物中心供給端趨于飽和，存量時代則必然來臨。尤其在一二線城市，商業地產的主賽道已從“增量時代”向“存量時代”轉換。

對于存量項目來說，多數在商業空間上存在“硬傷”，即便升級改造也難以消除，這種情況下，項目招商能力和運營管理水平則至關重要，事關商場復活之戰的勝敗。而從各方面資源和實力來說，頭部知名商管公司接管不失為存量項目的最佳歸宿。

以北京五棵松萬達廣場為例，這是目前北京最大的存量改造項目。該項目此前已經調改多次，卓展和藍色港灣都曾經投入巨資和海量商業資源進行優化升級，但都以失敗告終。此次，萬達的調改更為徹底，定位“超感藝術新高地”，從建筑外立面、室內場景空間到動線布局都進行了大尺度改造，設計了超長飛天梯、網紅旋轉樓梯、流沙庭院、生命殿堂、地心聚落等場景空間體驗，打造成為北京首個第四代萬達廣場項目。此次萬達的調改如能成功，則可成為存量項目盤活的樣板案例。

不過，在激烈的市場競爭面前，存量商業改造幾乎不存在投機取巧的彎道超車，仍需回歸商業調改的底層邏輯，從動線調優、場景打造、品牌招商到運營管理各個環節的精雕細琢，才能找到機會的突破點。

附：2023年9月全國新開商業項目統計表