出品/時(shí)代財(cái)經(jīng)

撰文/陳澤旋

圖源/時(shí)代財(cái)經(jīng)

隨著谷子經(jīng)濟(jì)持續(xù)火熱，LABUBU“出圈”，線下購(gòu)物中心也被激活。

6月26日，戴德梁行發(fā)布的《廣州2025上半年度商辦市場(chǎng)回顧及展望報(bào)告》顯示，上半年，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓累計(jì)新增供應(yīng)達(dá)26.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55.8%，其中，新興商務(wù)區(qū)國(guó)際金融城是年內(nèi)新增供應(yīng)的主要來(lái)源，推動(dòng)廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量增長(zhǎng)至693.7萬(wàn)平方米。

在新增供應(yīng)的帶動(dòng)下，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量錄得15.2萬(wàn)平方米，但仍同比下降13.3%。與此同時(shí)，上半年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率同比增加0.9個(gè)百分點(diǎn)至19.8%；二季度全市平均租金環(huán)比下降1.4%至123.5元/平方米/月，不過(guò)跌幅較上一季度收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)，尤其核心商圈市場(chǎng)平均租金跌幅均有收窄。

市場(chǎng)不乏積極表現(xiàn)，其中，來(lái)自數(shù)字化服務(wù)、潮玩零售、AMC等細(xì)分行業(yè)的租賃需求活躍。戴德梁行指出，與去年底相比，今年上半年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)問(wèn)詢和帶看量均呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，部分企業(yè)關(guān)于辦公空間租賃的決策流程有所優(yōu)化，租賃談判空間縮短，推動(dòng)市場(chǎng)成交節(jié)奏得以改善。

其中，老城區(qū)越秀的凈吸納量在二季度實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，期間錄得多個(gè)1000平方米以上的較大面積成交，個(gè)別高樓齡項(xiàng)目通過(guò)商務(wù)策略調(diào)整與租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化實(shí)現(xiàn)出租率的改善。

已發(fā)展數(shù)年的琶洲板塊則是二季度租賃活躍度最高的區(qū)域，空置率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降3.6個(gè)百分點(diǎn)至23.2%，原因是板塊氛圍成熟推動(dòng)了新項(xiàng)目的去化，來(lái)自TMT行業(yè)和金融行業(yè)的租賃需求也起了助力作用。

TMT、金融業(yè)、貿(mào)易和零售業(yè)是上半年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)前三大需求主力，成交面積占比均有所擴(kuò)大。值得一提的是，貿(mào)易和零售業(yè)的占比相較去年提升8.1個(gè)百分點(diǎn)至16.3%，借此成為第三大需求方，戴德梁行指出，潮玩手辦、化妝品是貿(mào)易和零售業(yè)的擴(kuò)張主力。

潮玩手辦擴(kuò)張的背后是情緒消費(fèi)在崛起，上半年LABUBU的爆火現(xiàn)象正是這一趨勢(shì)的生動(dòng)注腳，這為購(gòu)物中心帶來(lái)了正面效益。戴德梁行續(xù)指，在購(gòu)物中心，二次元經(jīng)濟(jì)和潮玩消費(fèi)上半年的表現(xiàn)“非常活躍”，尤其IP潮玩不僅受到國(guó)內(nèi)年輕消費(fèi)群體的追捧，對(duì)海外游客也具有吸引力。

此前，時(shí)尚天河商場(chǎng)企劃市場(chǎng)負(fù)責(zé)人李凌燕對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，時(shí)尚天河商場(chǎng)的年化客流量在5000萬(wàn)人次，已經(jīng)很旺，而二次元商業(yè)街區(qū)成為商場(chǎng)客流的重要增量，“二次元的街區(qū)客流表現(xiàn)明顯優(yōu)于其他項(xiàng)目，節(jié)假日客流有10%至13%的提升。”在這波消費(fèi)浪潮中，也有許多本已失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的老商場(chǎng)，靠打破次元壁“一夜回春”，比如出現(xiàn)頹勢(shì)的地王廣場(chǎng)在2023年下半年靠引入“谷子集市”扭轉(zhuǎn)了局面，這個(gè)老牌傳統(tǒng)商場(chǎng)一躍成為廣州“吃谷圣地”。

實(shí)際上，泡泡瑪特、TOP TOY、卡游等代表性品牌在廣州市場(chǎng)加速布局，購(gòu)物中心亦通過(guò)主題展覽強(qiáng)化體驗(yàn)，上半年典型的案例是天環(huán)廣場(chǎng)舉行泡泡瑪特潮玩IP展，以及K11舉辦哆啦A夢(mèng)巡回特展。

戴德梁行表示，商業(yè)體正面臨線上消費(fèi)沖擊和線下消費(fèi)升級(jí)的雙重考驗(yàn)，而潮玩IP快閃活動(dòng)能夠精準(zhǔn)聚焦客群，一定程度上將有效帶動(dòng)銷(xiāo)售額的轉(zhuǎn)化。

廣州市場(chǎng)線下消費(fèi)需求也在回暖。根據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局，一季度，廣州社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)3.5%，位列一線城市之首；1-4月，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

線下消費(fèi)需求回暖，疊加零售物業(yè)業(yè)主積極招商，推動(dòng)去化，市場(chǎng)需求逐步回穩(wěn)，年內(nèi)存量項(xiàng)目空置率基本保持穩(wěn)定。其中，二季度核心商圈表現(xiàn)活躍，空置率環(huán)比微降0.3個(gè)百分點(diǎn)至5.6%。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擁有較好的政策環(huán)境，同時(shí)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施具有較強(qiáng)的抗周期性，市場(chǎng)投資偏好趨于謹(jǐn)慎的當(dāng)下，消費(fèi)類(lèi)REITs表現(xiàn)亮眼。戴德梁行廣州估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管及董事何肇?zé)@表示，消費(fèi)類(lèi)REITs上市以來(lái)綜合收益近90%，僅2025年就錄得綜合收益34.1%。

展望下半年，何肇?zé)@表示，有多只消費(fèi)類(lèi)REIT產(chǎn)品正在申報(bào)當(dāng)中，其中包括廣州區(qū)域的產(chǎn)品，相信會(huì)在2025年內(nèi)獲批上市。