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撰文/徐穎珊  

“商業就是要玩，我們要玩出新花樣�！�2025年，星盛商業這家在商業賽道已深耕20余載的老牌企業，究竟能在創新浪潮中交出怎樣的新答卷？

8月29日，星盛商業發布了2025年中期業績。上半年，公司錄得收入2.84億元，較去年同期下降9.4%；歸母凈利潤0.87億元，同比下降2.5%；毛利率約52.3%，同比上升0.7個百分點。

這是星盛商業上市5年以來的第二份收入下滑財報，上一次出現收入下滑是在2022年全年財報中，彼時全年收入同比下降1.8%。

而針對今年上半年收入下滑的業績表現，管理層指出，一方面是由于委管項目的退出，另一方面則是受地產行業大環境影響，前期部分咨詢顧問項目數量有所減少。

具體來看，星盛商業收入主要來自三部分，一是委托管理服務，期內收入1.86億元，同比下降約11.4%，占總收入的65.3%；二是品牌及管理輸出服務，收入0.34億元，同比下降約20.8%，占比12.1%；三是整租服務，收入0.64億元，同比增長5.7%，占比22.6%。

不過，值得一提的是，上半年管理層依舊堅持分紅派息，中期每股派息5港仙，派息率53%。

調整陣痛期

“國內消費的結構性升級，政策的持續利好，新趨勢爆發，我們企業也在找新的一個出路和活路，大家都頂著壓力，憑韌力等東風�！�

面對今年上半年的市場環境，管理層表示仍存在不少的壓力。近年來，星盛商業的毛利率和歸母凈利潤均呈現下滑趨勢，而主要原因是毛利率較高的“品牌和管理輸出服務”收入占比減少。

在三大收入業務中，上半年，品牌及管理輸出服務的毛利率高達75%，委托管理服務的毛利率為57.7%，而整租服務毛利率僅有24.5%。

但2021-2025年中期期間，品牌及管理輸出服務的收入占比從最早期的34.7%持續下滑至12.10%，反倒毛利率最低的整租服務占比在持續提升，從2021年末的3.8%提升至22.6%。

數據來源：企業公告，商業客整理

從合約建筑面積及商用物業數目變化來看，2021年期末-2025年中期，品牌及管理服務輸出業務的總物業數量僅減少了1個，但合約建筑面積卻減少了34%，剩余134.4萬平方米。

委托管理服務的物業數目亦從2021年期末的17個減少至12個，合約建筑面積減少21%至88.6萬平方米；整租服務的物業數量從原來的2個增加至如今的7個，面積增長233%至41.6萬平方米。

事實上，物業數目的減少，除了客觀原因外，也有主觀原因。2023年新一批管理層上任后，果斷進行了戰略調整，提出了“戰略聚焦”和“區域聚焦”的思路，主動放緩了擴張速度，退出了部分項目。

今年對于項目的減少，管理層在中期業績交流會上指出：“我們追求的不是一時的規模，而是穿越周期的一個生命力。”而在去年中期業績會上，管理層亦提及道：“有收款、有利潤的項目我們才做。”

2022年，星盛商業解約了南昌商聯星河COCO Park、上海博萬蘭韻星河COCO City等6個項目；2023年再解約了普寧星河COCO City等6個第三方項目；2024年，主動與廣州從化海音星河COCO City及濟寧星河iCO完成解約。

今年上半年，星盛商業也主動與珠海星河COCO Park的業務完成解約。不過令市場不解的是，該項目于去年7月23日才剛宣布簽約，服務時長10年，如今項目還未開業，便已和平分手。

截止2025年6月末，星盛商業向52個商用物業項目提供服務，總合約面積約265萬平方米，當中由獨立第三方開發或擁有的比例壓降至45.8%。

守住基本盤

結構調整階段必然伴隨陣痛，而破解當前難題的關鍵，在于運營能力的提升。“我們的戰略就是穩住基本盤，鎖好大灣區根據地，站好長三角主場站，聚焦管理半徑，提升品牌價值�！�

管理層在業績匯報中指出，目前已開業項目共27個，盡管市場環境仍在變化，星盛商業旗下項目平均出租率依舊保持在90%以上，錄得92.5%；項目同店客流同比增長4.4%，同店銷售同比增長11.4%。

而深圳，作為星盛商業的大本營，是其調整的主要核心地。

近年，為迎合持續的“港人北上”潮，福田星河COCO Park申請了福田區首個即買即退稅點；擁有山姆會員店作為主力店的龍崗星河COCO Park，開通了港客專列巴士；深圳·星河WORLD也在去年開通了國內首條產業園內的常態化無人機配送試運營航線。

今年在重點業態品牌資源上亦有新的突破。4月18日，星盛商業在深圳光明區舉辦了“新勢野·圳光明·共未來”光明星河COCO City簽約大會暨光明零碳生活節，與盒馬鮮生、寰映影城、NATA KIDS等品牌攜手啟動招商啟幕儀式。

與此同時，上半年星盛商業對深圳·星河WORLD COCO Park及廣州南沙星河COCO Park進行了永輝“胖改”。截止目前，星盛商業品牌資源庫數量已有5000+，再合作商戶數量2800+，期內開發數量250+，其內首店數量110+。

而在開業拓展中，管理層披露，今年下半年星盛將有三個新項目計劃開業，分別是深圳光明星河COCO City、深圳星河WORLD COCO Park二期、南京星河COCO City。

截止2025年中期末，大灣區收入占比已達到了74.9%，物業數目32個，其中大本營深圳占據了19個，收入占比65.5%。用管理層的話來說：“優勢進一步顯現�！�

而上海、南京在內的長三角地區，物業數目9個，收入占比15%；華中僅布局武漢1個；廈門、天津等其他區域共布局10個，收入占比10.1%。

在交流會的最后，管理層亦提及，近幾年星盛商業一直在研究資產證券化，包括公募、私募以及RWA等，在尋找合適機會�！拔覀冇X得公募REITs是市場的拐點，我們未來會在這一塊去尋找新的增長點。”

據Wind數據統計顯示，上半年底層資產為消費基礎設施的REITs平均漲幅達到35.02%。

資產證券化是實現輕資產發展不可或缺的重要手段，未來星盛商業在該道路上是否會有新的突破，還有待繼續觀察。