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撰文/陳新生

頭圖/北京大興大悅春風里效果圖

聯商網消息：受到新冠肺炎疫情和宏觀經濟的傳導效應影響，2020年下半年的商業供應市場仍然具有不確定性。

盡管疫情對宏觀經濟造成沖擊，但長期來看，不斷擴張的內需仍將持續推動中國經濟穩步前行。雖然仍面臨不確定性因素，但下半年商業項目不斷放量，不少購物中心將迎來開業。

據聯商網零售研究中心統計，2020年下半年華北地區擬開業的商業項目數量51個（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬方）。新增GFA商業建筑面積440.63萬方，平均單體建筑面積8.64萬方。

按照區位劃分，華北地區范圍包括北京、天津、河北、山西和內蒙古中部。就下半年擬開業商業項目來看，北京擬開業商業項目最多，達到20家，緊隨其后的是天津、河北、山西和內蒙古。

而在區域商業項目體量上，北京下半年商業項目體量將新增223.41萬方，超過華北新增商業項目體量一半。北京、天津商業十分發達，聚集大量品牌地產開發商，河北、山西、內蒙古多以本土開發商為主，缺乏外來開發商進駐，商業地產開發程度有待提升。

京津冀領跑，晉蒙隨后

聯商網零售研究中心統計數據顯示，從開業數量上來看，北京、天津、河北計劃開業商業項目數量領跑，北京計劃新開20家，天津計劃新開10家，河北計劃新開11家。山西下半年計劃新開8家，內蒙古僅有2家計劃下半年開業。

從新增商業項目體量上看，北京下半年商業項目體量將新增223.41萬方，占到華北新增商業項目體量近一半，河北下半年商業項目體量將新增83.8萬方。緊隨其后的是天津、山西和內蒙古。

從各城市新增商業項目數量來看，新增2家以上擬開業的城市僅有北京、天津、太原、唐山、廊坊、秦皇島和邯鄲。其中，作為省會城市，太原擬新開業項目達到5家，其余地級市被河北省包攬。這些上榜城市多為直轄市、省會城市或者省內“第二城”。

北京下半年將迎來20家商業項目開業，萬達、恒大、富力、龍湖、首創等品牌地產商云集。如，就萬達來說，其在延慶、昌平、朝陽等區域的萬達廣場項目將逐一迎來開業。首創置業與龍湖集團共同打造的首創龍湖北京麗澤天街計劃于9月份開出。

天津有10家新項目開業，武清萬達廣場計劃于12月份開出。此外，寶龍、龍湖、遠洋的多個項目也將迎來開業。

河北下半年新開商業項目主要集中于石家莊、唐山、廊坊、秦皇島、邯鄲等地市。山西太原迎來商業項目集中放量，晉中、呂梁和運城也有單個項目開出。內蒙古呼和浩特和包頭有2家商業項目計劃開業。

5-10萬方商業項目居主流 占比達34%

聯商網零售研究中心數據顯示，從華北地區商業項目體量分布及占比情況，5-10萬項目占居主流 ，占比為34%。緊隨其后的是2-5萬方的小商業綜合體，這些商業體以本土開發商為主。由于缺少外來開發商進駐，不少本土開發商憑借小體量項目在地市、縣域市場立足，成為當地地頭蛇。

10-15萬項目供應有11家，15萬方以上項目有9家。超15萬方的商業項目有北京東壩萬達廣場、北京愛琴海購物公園、天津武清萬達廣場、河北燕郊弘陽廣場等，均為外來品牌開發商。

城市副中心、周邊區域商業項目不斷發展

由于城市城市商業地產發展漸趨成熟，核心商圈幾近飽和，土地供應十分有限，城市副中心或周邊區域成為發展重點。

今年下半年，北京興區、通州區、昌平區以及門頭溝區也有新增商業項目，通州為北京城市副中心，為北京新的增長極之一，而大興國際機場的開通運營帶動了當地經濟發展，也吸引了商業項目入駐，隨后交通網建設不斷完善，大興未來或將迎來商業供應高峰期。

從天津來看，天津市區空間已趨于飽和，核心商圈逐步向區域型消費轉變，加之政策扶持，新開商業多集中于城市副中心或新區，如武清區、濱海新區有佳匯摩爾廣場、生態城愛琴海購物公園等多個商業項目放量。

此外，隨著京津冀一體化協調發展，以及河北省“多核”發展策略，石家莊周邊也盤踞著不少巨型城市。數據顯示，河北省2019年GDP超3000億元的城市有唐山、石家莊、滄州、保定、邯鄲和廊坊。其中，唐山、廊坊、滄州和邯鄲均有兩個以上商業項目開業。

項目存量改造成趨勢

此前，世邦魏理仕發布的報告顯示，北京商業地產已進入存量時代，未來主城區商業新亮點將集中于存量商業的改造和更新。

統計數據顯示，北京零售型商業存量規模已達到3705.98萬平方米。2015年至2018年期間，零售商業增幅不斷萎縮，存量增長率持續下降，存量市場特征明顯。購物中心和百貨發展與零售商業整體同步，增量占存量比值已連續8年低于15%，全面進入存量時代。

今年下半年，北京有4家存量改造項目亮相。賽特·碧樂城由賽特購物中心改造而來，原購物中心于1992年12月開業，曾經是長安街的地標性建筑。今年4月，賽特購物中心正式閉店，啟動升級改造，轉型后的賽特將更名為“賽特·碧樂城”，計劃于2020年底重新亮相。

昌平樂多港奧萊因連年虧損，于2020年2月12日起正式停止營業。北京市京能集團下屬企業與萬達集團下屬商管公司達成一致，簽訂昌平樂多港萬達廣場合作協議，樂多港萬達廣場建筑面積16萬平方米，計劃2020年內開業，開業后的樂多港萬達廣場將成為昌平區最大的商業綜合體之一。

大興大悅春風里是大悅城控股第二條商業產品線大悅春風里系列落子的第一個項目，由火神廟商業中心改造而來，項目預計2020年底開業。

2020年，愛琴海集團也將在北京地區實現快速布局。位于京南的北京愛琴海購物公園是北京最大的資產存量升級項目，目前正在以“PLAY”為升級方向進行升級改造，今年以來北京“南中軸之門”燈光裝置藝術、2000㎡的超大極限公園正陸續亮相。

另外，愛琴海在北京通州正在快速籌備北京北投愛琴海購物公園，作為2020年北京城市副中心最受關注的商業項目之一，該項目預計在今年年底開業。

實際上，對存量商業進行優質化改造，已成為商業地產投資與發展最佳的選擇。全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平認為，盤活存量資產，成本相對更高，由于這些項目區位更優，商業地產要從過去重開發轉向重運營、重內容。

附：下半年華北地區擬開業商業項目盤點

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由聯商網、搜鋪網、萬商俱樂部主辦的2020中國(長三角)商業地產高峰論壇暨招商對接會將于8月21日在杭州啟幕。

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