近日，網(wǎng)絡(luò)上傳出的一份成都高新區(qū)財(cái)政金融局發(fā)出的通知截圖，其中關(guān)于成都南城都匯項(xiàng)目囤地、捂盤的描述，令李嘉誠家族又一次站上輿論風(fēng)口。

所謂“囤地”，通常是指開發(fā)商為獲取暴利而對(duì)土地采取的一種有意儲(chǔ)集行為；而“捂盤”則通常是指因開發(fā)商認(rèn)為房價(jià)會(huì)漲，不售賣已開發(fā)好的樓盤的行為。一般而言，拿地后兩年不動(dòng)工，就會(huì)被視為“囤地”，若項(xiàng)目動(dòng)工多年卻拖延不推出市場，就被認(rèn)作“捂盤”。

盡管長實(shí)集團(tuán)隨后堅(jiān)決否認(rèn)囤地、捂盤，但時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，自李嘉誠進(jìn)入內(nèi)地市場以來，長實(shí)集團(tuán)旗下大多數(shù)項(xiàng)目都經(jīng)歷了超出行業(yè)平均水平的開發(fā)周期。

而外界對(duì)長實(shí)集團(tuán)的質(zhì)疑還不只是囤地和捂盤。據(jù)了解，近期，長實(shí)集團(tuán)位于上海真如板塊的項(xiàng)目“高尚領(lǐng)域”正在遭遇業(yè)主維權(quán)，多位業(yè)主在微博上表示，項(xiàng)目交房后五年無車位可用，控訴長實(shí)集團(tuán)“捂車位”。

9月23日，時(shí)代財(cái)經(jīng)實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，目前高尚領(lǐng)域的地下車庫及大部分商辦已經(jīng)建成，但全部處于空置狀態(tài)，配套的商業(yè)僅有少數(shù)商家入駐。

對(duì)于高尚領(lǐng)域的“謎之操作”，業(yè)主們心中充滿困惑。而根據(jù)李嘉誠家族常用的“低買高賣”策略，一位物業(yè)資管人士猜測，高尚領(lǐng)域大面積的空置或是為了方便長實(shí)集團(tuán)日后出售項(xiàng)目。

13年造半座“空城”

高尚領(lǐng)域位于上海普陀真如板塊，長實(shí)集團(tuán)與合作方和潤集團(tuán)于2006年年底以22億元的價(jià)格拿下項(xiàng)目地塊，項(xiàng)目總建筑面積約117萬方米，規(guī)劃有高端購物、商務(wù)辦公、星級(jí)酒店、生態(tài)居住、餐飲娛樂五大功能業(yè)態(tài)。

這是長實(shí)集團(tuán)在內(nèi)地投資最大的綜合體項(xiàng)目，普陀區(qū)政府亦對(duì)該項(xiàng)目充滿期待。然而，高尚領(lǐng)域的開發(fā)過程并不順利。拿地后的前兩年，全球金融危機(jī)爆發(fā)，項(xiàng)目遲遲未能動(dòng)工，到2009年動(dòng)工之后，長實(shí)集團(tuán)又屢次因工程進(jìn)度過于緩慢而被媒體曝光，直指其變相囤地。

按照原先計(jì)劃，該項(xiàng)目將在2018年全部完工。但如今已過去13年有余，時(shí)代財(cái)經(jīng)在現(xiàn)場看到，高尚領(lǐng)域幾幢商住樓于近一兩年才陸續(xù)交付，有不少業(yè)主入住。而住宅的開發(fā)相對(duì)慢一些，僅去年一期開盤推出的10棟樓完成交付。

而商業(yè)部分，地面商業(yè)基本完成，地下商場接近收尾階段。不過，招商情況不太樂觀，空置率交稿，在商業(yè)部分的最佳區(qū)位，僅引入一家足療連鎖店“大桶大”，社區(qū)內(nèi)底商也只有少量“夫妻店”、小型商超、便利店等。

高尚領(lǐng)域地下商業(yè) 拍攝：時(shí)代財(cái)經(jīng)

商辦方面，曾被規(guī)劃為“浦西第一高樓”地標(biāo)寫字樓“真如副中心”仍在建設(shè)中，外墻部分尚未完成。有業(yè)主告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，真如副中心已建設(shè)數(shù)年，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間一拖再拖，此前長實(shí)集團(tuán)曾表示有望在2018年完工，但后來又推遲至2022年。

空置的寫字樓 拍攝：時(shí)代財(cái)經(jīng)

不同尋常的是，與其他CBD在夜晚便燈火通明不同的是，高尚領(lǐng)域的商辦區(qū)域猶如一座“空城”。業(yè)主告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，這些辦公樓自四五年前建成以后就保持著空無一人的模樣，亦未聽說開發(fā)商對(duì)外招租的消息。

更令業(yè)主們不解的是，除了主體建筑施工緩慢之外，就連地下車庫的施工也歷經(jīng)數(shù)年，即便今年有部分竣工，卻始終未對(duì)業(yè)主開放使用，直到近期物業(yè)才通知正式開放部分地下停車位。

據(jù)悉，高尚領(lǐng)域地下車位的月租金位1200元/月，而這一價(jià)格是周邊小區(qū)的3-4倍。不久前，因業(yè)主拒不接受高昂的車位定價(jià)，物業(yè)采取強(qiáng)制措施阻攔業(yè)主的車進(jìn)入社區(qū)，由此引發(fā)維權(quán)事件。雙方僵持不下，高尚領(lǐng)域地下車位只得繼續(xù)空置。

“當(dāng)初看房時(shí)銷售所說的高端商業(yè)、浦西地標(biāo)最高樓、真如城市副中心全部沒有見到，入住五年，我們面對(duì)的只有持續(xù)不斷的施工噪音和日復(fù)一日的塵土飛揚(yáng)。”談及開發(fā)商長實(shí)集團(tuán)，業(yè)主十分沮喪，在他看來，現(xiàn)在高尚領(lǐng)域存在的種種問題，都與長實(shí)集團(tuán)過于追求“低買高賣”模式不無關(guān)系。

200億大盤的尷尬

事實(shí)上，業(yè)主們對(duì)于長實(shí)集團(tuán)的質(zhì)疑不是沒有來由。近幾年來，李嘉誠家族頻頻拋售內(nèi)地資產(chǎn)，高尚領(lǐng)域亦幾度被其擺上交易臺(tái)。

最近一次傳出李嘉誠家族有意出售高尚領(lǐng)域就在本月月初。有消息表示，融創(chuàng)中國有意接手長實(shí)集團(tuán)旗下位于北京的逸翠園二期及上海高尚領(lǐng)域兩個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)總價(jià)值達(dá)500億元。

消息發(fā)酵后，長實(shí)集團(tuán)對(duì)此作出回應(yīng)，稱市場上很多人對(duì)其項(xiàng)目感興趣，不代表長實(shí)集團(tuán)需要出售相關(guān)資產(chǎn)。但這一回應(yīng)也未否認(rèn)長實(shí)集團(tuán)可能會(huì)選擇出售。

作為一名精明的商人，李嘉誠家族不著急出售上述項(xiàng)目的根本原因還是在于“有利可圖”。網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，去年6月，高尚領(lǐng)域高層住宅部分首次入市，首推均價(jià)約85000元/平方米；今年上半年，高尚領(lǐng)域再加推，報(bào)價(jià)升至約90724元/平米。而在13年前長實(shí)集團(tuán)拿地時(shí)的樓面價(jià)，僅約3055元/平方米。

顯然，眼下高尚領(lǐng)域的價(jià)值已然無法與13年前同日而語。隨著地價(jià)、房價(jià)的不斷攀升，高尚領(lǐng)域的估值也水漲船高，有消息稱，目前高尚領(lǐng)域的估值已高達(dá)約200億元。

不過，值得注意的是，前述物業(yè)資管人士認(rèn)為，高尚領(lǐng)域的高估值在某種程度上與其寫字樓空置、車庫定價(jià)高昂等策略相關(guān)。“資產(chǎn)的估值根據(jù)租金來判斷，在物業(yè)空置沒有產(chǎn)生實(shí)際數(shù)據(jù)的時(shí)候，開發(fā)商的自主定價(jià)成為重要參考值。”

從長實(shí)集團(tuán)的角度出發(fā)，高估值固然有可能創(chuàng)造更高的收益。但該物業(yè)資管人士進(jìn)而指出，特殊行情下，高估值帶來的也有可能令其陷入難以找到接盤方的尷尬局面。

“幾個(gè)因素制約了高尚領(lǐng)域的成功售出。首先，高尚領(lǐng)域出售的主要是商業(yè)、商辦資產(chǎn)，‘三道紅線’政策下，內(nèi)資房企都在強(qiáng)調(diào)降杠桿，拿出200億收購商業(yè)、商辦資產(chǎn)的可能性極小；其次，有收購實(shí)力的險(xiǎn)資、基金等，會(huì)因項(xiàng)目的歷史遺留問題退步。”

其口中所說的歷史遺留問題主要指的是高尚領(lǐng)域的股權(quán)結(jié)構(gòu)問題及法律風(fēng)險(xiǎn)。工商信息顯示，高尚領(lǐng)域的主體公司“上海長潤江和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司”（以下簡稱“上海長潤江和”）分別由雅富投資有限公司、上海長潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海江和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有，持股比例分別是60%、25%和15%，其中雅富投資有限公司為長實(shí)系公司，另外兩家為和潤集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司。

上述物業(yè)資管人士表示，通常有兩位以上股東的公司，容易在談判過程中出現(xiàn)決策不一致的情況，一旦出現(xiàn)難以調(diào)節(jié)的分歧，交易就很難進(jìn)行下去。長實(shí)集團(tuán)曾想通過收購和潤集團(tuán)持有的40%權(quán)益來實(shí)現(xiàn)100%控股，但至今未有實(shí)質(zhì)動(dòng)作。

比股權(quán)問題更加棘手的可能是高尚領(lǐng)域的法律風(fēng)險(xiǎn)。天眼查顯示，上海長潤江和共有121條法律訴訟信息，其中有81條為房屋買賣合同糾紛。除此之外，上海長潤江和還多次因違反建設(shè)工程建設(shè)程序管理規(guī)定、未申請(qǐng)開工放樣復(fù)驗(yàn)、違規(guī)排放污水等問題受到行政處罰。