去年5月中旬，一則人事變動引起京城地產圈的震動。賀江川辭去了擔任13年的北辰實業董事長，調任首創集團黨委書記、董事長，李偉東接過賀江川的交接棒。

彼時，市場紛紛猜想，北辰實業或存在與首創置業合并的可能。

眼下，一年時間過去，北辰實業并沒有“如愿”并入首創集團，而是在內部給自己做起了混改“手術”。

7月5日，北辰實業(601588.SH)發布公告，全資子公司北京北辰會展集團有限公司(簡稱“北辰會展集團”)通過在北交所公開掛牌的方式實施增資擴股，引入北京首旅、首鋼建投、京東科技及GLevents四名戰略投資者。

從戰投背景來看，北京首旅、首鋼建投為北京國資委旗下企業，另外京東科技是京東集團旗下專注于以技術為產業服務的業務子集團，而GLeventsChinaLimited則成立于1996年，其背后GLevents是國際大型活動會展商。

本輪增資中，4名戰略投資者各出資5036.71萬元，共認購北辰會展集團新增注冊資本8000萬元。增資完成后，北辰會展集團注冊資本將由1.2億元增至2億元，北辰實業的持股比例由100%變更為60%，4名戰略投資者的持股比例均為10%。

引入4名戰投，讓出40%股份，北辰會展集團無疑進行了一場混改“大手術”。同時，它還更名為首都會展（集團）有限公司。

更名后，北辰會展集團的高管也發生“大換血”，孫東樊退任了北辰會展董事長，原總經理升任董事長。此外，新進股東也在北辰會展的董事行列占據位置。

為何北辰實業選中了北辰會展集團作為混改“開刀”對象？會展業務又能否扛起北辰實業業績增長的重任？

會展生意難做

據樂居財經了解到，北辰會展集團是目前北辰實業“存續”子公司里成立最早的一家，注冊于2012年7月，注冊金僅次于北京北辰地產集團有限公司，可見其在上市公司中的重要地位。

與此同時，北辰會展集團也是北辰實業會展業務中的主體公司，運營管理包括國家會議中心、北京國際會議中心在內的會展場館20個，總建筑面積近420萬平方米。

頭頂國內管理專業會展場館數量最多、面積最大會展運營企業的頭銜，北辰會展集團的財務數據卻不似那么漂亮。

截至2020年底，北辰會展集團資產總額2.21億元，凈資產1.67億元；2020年，公司實現營業收入6780.86萬元，凈利潤205.06萬元，占上市公司凈利潤（5.76億元）的0.35％。

反觀北辰實業的整體會展業績，也并不理想。自疫情發生以后，全球各類大小展會一度“停擺”，北辰會展同樣遭受沖擊。

2020年，北辰實業投資物業和酒店分部（其中包含公寓、寫字樓、會展及酒店等出租）實現營業收入17.38億元，同比下降34.66%；稅前利潤0.94億元，同比下降88.55%。 

事實上，從2018年起，會展業務在北辰實業的業績占比逐年減少，投資物業和酒店分部收入在北辰實業總營收的占比從2018年的14.72%逐年下降至2020年的9.66%。投資物業的毛利率也從2018年的61.53%降至2020年的45.14%。

雖然會展業績不如地產，但北辰實業在2020年報中，卻首次將會展業務放在地產業務前面，可見其對推動會展業務的決心。

在北京產權交易所網站上，除了北辰會展集團以外，北辰實業還將旗下2家涉及會展服務的4級子公司納入混改范圍，分別為北辰集團會展物流業務公司、北辰集團外資合作項目公司。

樂居財經獲悉，這兩家參與混改的企業不僅匿名，還未披露財務數據，僅透露是北辰會展集團旗下子公司，一家持股49%，另一家持股51%。

截至目前，北辰會展集團對外投資10家子公司。其中，北京北辰酒店管理、北京北辰會展信息服務、北京北辰信通網絡技術服務、北京北辰領航商務會展、北京北辰時代會展、北京北辰會展研究院是全資100%持有；此外，還投資了北京北辰興順會展（90%）、武漢北辰領航商務會展（60%）、釣魚臺北辰（北京）會展（51%）、南京北辰揚子江會議會展（49%）。

由此來看，南京北辰揚子江會議會展正是那家匿名的“北辰集團外資合作項目公司”。它成立于2020年8月，由北辰會展集團和南京揚子江資產運營管理有限公司分別持股49%和51%。

地王“后遺癥”

在中國房地產史上，像北辰實業這樣借兩大體育盛會“東風”享譽全國的房企并不多見。憑借著亞運村的優勢資源，北辰實業有著很好的開頭，但它卻在2020年跌出中國房企銷售百強。

在盈利能力上，2020年，北辰實業凈利潤約5.76億元，同比下降68.76%；歸屬母公司凈利潤約2.71億元，同比下降83.62%。

對于凈利潤下滑，北辰實業方面給出的解釋是：可結算面積減少且結算的高毛利率產品占比減少，以及對部分項目計提減值準備。

業內人士表示，部分房企利潤下滑跟整體拿地價過高有一定關聯，另外與開發整體成本過高、限價政策導致房屋銷售價格有所下降也有關系。

“輕資產運行”是北辰歷年來的發展指引，但除了會展業務外，它旗下還擁有地產業務。北辰實業為突破規模瓶頸，在京外開疆拓土，曾多次溢價拿地，自2008年以來，它在全國14個城市共拿“地王”超過20宗。

尤其是調控政策頻出的2015年至2017年，北辰實業是市場上鮮有逆市高價拿地的參與者，先后進入武漢、長沙等城市，所到之處均留下“地王”的印跡。據不完全統計，北辰實業在2015到2017年累計獲得35宗地塊，其中6宗為“地王”。

此前激進擴張的步伐，也使得北辰的負債率進一步上升，以及現金流進一步下降。至2017年底，北辰實業負債率83.29％，創歷史新高；同期，經營現金流跌至-16.28億元，創歷史新低。

截至2020年底，北辰實業仍有當年地王項目未消化完，如長沙北辰三角洲項目、海口北辰項目等。

除此之外，截至 2020 年底，北辰實業主要在售項目中完工項目剩余可售面積為 20.76 萬平方米，部分開發項目面臨一定去化壓力。

同期，公司2020年度計提資產減值準備總計8.95億元，其中公司需對房地產項目計提存貨跌價準備8.91億元，而后續公司存貨仍存在一定跌價風險。

2022年將是北辰實業集中償債期。在北辰實業存續的7只債券里，其中4只債券將于2022年到期。此外，公司仍有26.30億元永續債，后期該債務負擔仍較重。 

“會展王”起家故事

回溯北辰實業和北辰會展的發展史，可以說是“應亞運而起，借奧運騰飛”。

上世紀90年代，為舉辦1990年第十一屆亞運會，一個集會展、酒店、寫字樓、高檔公寓和購物、娛樂、餐飲設施于一體的現代化建筑群——亞運村在北京拔地而起。而北辰實業的大股東北辰集團的前身正是組建于1986年的第十一屆亞運會運動員村工程建設總指揮部。

亞運會結束后，亞運村中的多個物業成為北辰集團的資產，奧運會的舉辦又使北辰擁有了國家會議中心物業群。也正是從那時起，北辰會展被外界熟知，迅速躋身世界會展舞臺。

在北京奧運會結束后的10年時間里，北辰實業成長為一家以會展服務為特色的復合地產品牌。所謂復合地產，即除了地產、會務這兩大主營業務以外，北辰實業還在探索長租公寓、養老、文創產業等板塊。

2014年的APEC會議是北辰會展發展的重要節點。此前，會展業務只是北辰實業的一小部分，但自2014年APEC以來，北辰會展承擔了很多國務和政務活動。包括2016年G20杭州峰會、2018年上合組織青島峰會、2018年中非合作論壇、2019北京世界園藝博覽會、服貿會等一系列重大活動。

截至目前，北辰實業的會展資產仍主要集中在亞運村和國家會議中心。在420萬平的會展運營管理面積中，其中310萬平是公司受托管理的。