IPO從A股搬回H股，王健林僅用了211天，動作很快。

為了這場“歸去來”席面，老王是實打實的籌備了六年之久。10月21日晚間，萬達集團旗下商業運營平臺珠海萬達商業管理集團股份有限公司向香港聯交所遞交了招股書。

在眾多翹盼的目光中，這場上市盛宴緩緩拉開，老王的朋友圈很強大。從珠海國資到騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合眾人壽、鄭裕彤家族、PAG（太盟投資集團）……22位投資者，合分21.15%股權，名單占了三頁，個個都是在圈里圈外有名的人。

其中，楊國強家族更是將家中兩員大將——碧桂園控股與碧桂園服務都派來了。碧桂園物業香港控股有限公司、碧桂園控股以旗下全資附屬公司金逸環球有限公司，各自出資32.3億元，截至最后實際可行日期各自持有珠海萬達商管1.7945%股權。碧桂園系投資達64.6億元，持股比例3.589%。

老楊為萬達商管重回臺前有力地推了一把，老王也愿意將自家的“肥水”向碧桂園服務的田里引流。

招股書披露，萬達商管與碧桂園服務已訂立戰略合作協議，將集團安保及保潔服務外包給了碧桂園服務。不過是否是全部給、具體會給到多少在管規模，招股書并未作過多說明。

分走安保和保潔

萬達商管踩上了輕資產的“風口”。資本越來越青睞更“輕”資產，風向標從地產吹向物業，再換道商管。商管作為大物管下的一個細分領域，業務范疇不可避免地有所重疊。

商業管理服務、物業管理服務，以及增值服務，構成了萬達商管營收來源的三大主營業務。而安保與保潔服務、清潔及綠化服務，以及維修及保養服務，構成了其物業管理服務。

于2018年、2019年及2020年，以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，萬達商管委托管理模式下物業管理服務所得收入分別為61.84億元、68.12億元、52.81億元，以及22.97億元、33.77億元，分別占期內總收入的56.1%、50.7%、30.7%、30.8%及31.7%。

同期，租賃運營模式下物業管理服務所得收入分別為2.77億元、6.75億元、22.24億元，以及8.80億元、11.65億元，分別占期內總收入的2.5%、5.0%、12.9%、11.8%及11.0%。

招股書披露，于往績記錄期內，萬達商管均是委聘第三方分包商為其在管商業廣場提供安保、清潔及綠化服務等，因為對萬達商管而言，“能夠降低運營成本，提高服務質量，并將更多資源用于管理及其他服務。”

為此，萬達商管意在建立及維持一個全面有效的分包商管理系統，并為之制定了分包商甄選、服務評估及定期審查以及服務質量監控及評估程序的內部政策。

于2018年、2019年及2020年，以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，萬達商管的分包成本（包括分包予分包商的服務已支付的費用）分別為16.02億元、18.95億元及22.05億元，以及8.08億元及11.07億元，分別占到了期內萬達商管總銷售成本的24.7%、21.4%、20.3%、16.9%及18.1%。

盡管萬達商管沒有再進一步披露其在安保及保潔服務外包中的成本支出，不過從其在管體量上看，這也不會是一筆小的支出。而其中將有多少是會分給碧桂園服務，目前尚未可知。

數據顯示，截至2021年6月30日，萬達商管管理380個商業廣場，在管建筑面積達5420萬平方米。此外，其有162個儲備項目。

花樣“買買買”

將時間再往前溯，不難發現的是，老王與老楊之間的合作，其實早已形成一種互補的關系。

年初，雙方就在佛山市順德區陳村站TOD綜合開發項目中牽手合作，投資超100億元。碧桂園引入萬達，實際上是引入了萬達的輕資產模式。未來項目的購物中心部分，計劃落地為三龍匯·萬達廣場。

如今，“宇宙第一物管股”的碧桂園服務與萬達商管雙劍合璧，物管行業云頂之弈的諸神之戰，碧桂園服務最強王者風范更盛。

事實上，除了現身萬達商管的投資者名單外，今年，碧桂園服務可以說是活躍在各個領域，進入環衛、中介、機場等，而投資、并購的方式也是多樣，戰投、以債圈物、招投標……碧桂園服務已憑一己之力將整個大物管行業的風云攪動。

據樂居財經不完全統計，年初至今，碧桂園服務發起的億元以上的收并購至少有4起，合計金額近200億元；在大物管行業作為基石投資者與戰略投資者參股的企業有4家，合計金額超40億元。

除了大手筆的資本投資動作，碧桂園服務在各條細分賽道的競逐中也沒有缺席。4月，碧桂園服務合計斥資200萬元，從兄弟公司碧桂園收購了貴陽宏泰等四家商管公司，填補了其在商管業務上的空白。截至今年上半年，其在商業運營服務取得了1.4億元的收入，約占總收入的1.21%。

商管之外，碧桂園服務在城市服務賽道也表現強勢。去年，其先后完成了碧桂園滿國環境科技集團有限公司與福建東飛環境集團有限公司兩家環衛公司的收并購。

截至今年上半年，其城市服務業務已覆蓋超150個城市。管理層在業績發布會上透露，上半年共中標了96個城市服務項目。期內，其城市服務收入由去年同期的3730萬元增到20.95億元，增幅高達5516.6%，占總收入的比例由去年同期的0.6%增長到18.1%。

此外，碧桂園服務在社區保險銷售業務方面也有涉足。去年4月，碧桂園服務公告，擬花費8411.3萬元收購楊惠妍姑姑楊美容間接控股的保險經紀公司文津國際。今年3月，旗下碧惠保聯手妙健康旗下妙保、眾安保險打造的定制款住院醫療保險“碧惠e生”也已正式上線。