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撰文/羅秀玲

地下商業，在中國的發展已有三十余年的歷史。

地下商業的開發運營，伴隨著商業的迅猛發展一直在不斷進化。從80年代人防地下通道的零散個體地攤式經營，到90年代由民營和外資企業主導開發的人防地下商場，再到21世紀的公共交通導向發展模式(TOD)和人防智慧綜合體模式(ADIC)，短短30余年，地下商業就完成了從試水到蓬勃發展進階歷程。

隨著大眾消費習慣與需求的變化，“環境壓抑”、“低端便宜”的地下商業形象逐漸變得精致豐富，甚至別具特色。地下商業在填補城市商圈空白，促進城市商業發展方面逐漸占據重要地位。

但相較于地上商業，地下商業因空間原因受到諸多限制，開發成本高，技術難度大，招商運營難，行業技術壁壘相對較高。地下商業如何突破空間規劃、業態布局、品牌組合等多方面的限制，實現持續的運營繁榮？

帶著這些疑問，《聯商網》專訪了國內專注地下商業空間開發與運營的知名企業——北京新合作商業發展有限公司(以下簡稱“新合作發展”)的副總經理謝國光，就地下商業的開發與運營進行了深入探討。

01

時代使命

地下商業開發運營的擔當之路

在商業增量放緩、存量競爭日益白熱化的今天，專注開發與運營地下商業的新合作發展，卻在緊鑼密鼓地進行全國戰略布局，截至2020年，新合作發展投資開發商業網點近30個，開發面積近70萬㎡；同時，通過輕資產拓展，簽約儲備地下空間和軌道項目20余個，管理運營的面積已達100萬㎡，項目遍布湖南、湖北、重慶、河北、河南、貴州、云南、福建等地。

新合作發展如此看好地下商業開發運營領域，其出發點與信心底氣來自于哪里？面對記者的疑問，在地下商業開發運營領域深耕十余年的謝國光，開始對地下商業的發展前景及公司戰略目標侃侃而談。

“這要從企業背景說起，新合作發展是中國供銷集團旗下新合作商貿連鎖集團的核心企業。

新合作集團一直致力于推進中華全國供銷合作總社部署的“新網工程“建設，以整合傳統供銷網絡和增量新型供銷網絡搭建相結合的方式，構建新時代全新的商貿流通平臺。

新合作發展，是“新網工程”中增量新型供銷網絡搭建的核心力量，正快速推進智慧地下商業街、智慧物流園在全國范圍內網點建設。“

這是時代賦與的責任與使命。

而國家深入實施的新型城鎮化戰略，則帶給了新合作發展更為廣闊的地下發展空間。

“我國耕地紅線18億畝，目前既有耕地18.58億畝，隨著城鎮化進程的加快，將面臨土地資源的巨大缺口，因此，城市建設向地下要空間是必然的選擇。”謝國光說道。

而全國各地關于地下空間的專項規劃，也充分印證了謝國光的觀點。截至2020年，全國已出臺和即將出臺地下空間專項規劃的城市近200個，占全國城市總數30%，其中北京、上海地下空間開發面積均已過億平米，深圳也已超過7000萬㎡，趨勢已然形成。全國有330多個地級城市，2856個縣市級城市，保守估計，可建設商業網點3000個以上，面積超1億㎡，產值2萬億以上。

新合作發展面臨的是一個擁有數千個潛在網點，萬億級產值的市場。

此外，人防性質的加持，也給新合作發展帶來了長期的市場紅利。

“目前，發達國家人均人防面積達到5㎡，而我國人均人防面積尚不足0.6㎡，離我國人均1.5㎡的基本要求還有很大差距，人防工程的建設明顯滯后和不足。新合作發展將人防工程與地下空間建設相結合，同時兼顧地面市政設施的改造升級，通過項目商業規劃，同步完善城市功能和商業迭代升級，最終實現人防工程、市政工程、地下商業、供銷網點四位一體的綜合體搭建。

而這種項目定位，極大程度地發揮了項目的戰備效益、社會效益和經濟效益，已經得到了項目所在地政府、市民與消費者、商戶的認可與歡迎。”謝國光表示。

掌握了天時、地利、人和，新合作發展在國家戰略和城市發展中找到了先機，已然站在了新時代商業發展的風口。

02

合而不同

地下商業運營的專業之路

地下商業開發因功能限制大、開發成本高、規劃設計難等因素，極大地拉高了入行門檻。因此，雖然市場前景廣闊，但專業運營公司并不多見。

而新合作發展在地下商業運營領域走出了一條獨具特色的成功之路。

其核心產品“新合作?星悅茂”項目，開業期間日均客流達30萬以上，開業項目全部實現100%招商，出現了地下商業人流超過地面商業的“奇跡”。

之所以稱為奇跡，是因為相較于地面商業，地下商業運營更像是戴著鐐銬在跳舞，在空間規劃、業態布局、品牌組合等方面，都存在其獨有的難點。

而新合作發展能讓其運營的地下商業項目變成當地城市人氣聚集地，究竟有何“秘密武器”？

新合作?星悅茂的項目選址，結合當地人防工程，全部占據了城市最核心商圈，特別是對于縣級市場這片只有傳統老百貨的“商業荒漠”，幾乎沒有競爭對手。

“關于項目定位，差異化競爭是根本。對于縣域級消費群體而言，他們需要高大上的場景，但品牌卻需要接地氣。他們偶爾也會去體驗星巴克，但不太可能像都市白領一樣天天買。

所以，縣域市場需要的并不是像一、二線城市那樣的大綜合體，大而全并一定適合。我們要打造的新合作?星悅茂項目是沉浸式商業，消費者購物時，購買的不僅僅是商品，更是一種全方位的購物體驗。

因此，通過將新奇設計、特色主題、前沿科技、高端場景等引進商場，強化場所與消費者之間的鏈接，延長消費者的空間停留時間，實現消費體驗的升級，進而提升消費轉化率。”謝國光對項目的定位娓娓道來，向我們描述了一幅以滿足核心消費需求為目的而打造的精美的商業場景圖。

“定位的理念是一致的，但每一個項目的最終定位卻不盡相同，因為每一個項目所在的城市不一樣，經濟基礎不一樣，消費者的社群不一樣，文化結構不一樣，實際上沒有一個項目是可以百分之百去復制的。”謝國光進一步說道，在給每一個項目定位的過程中實際上沒有一個固定的模式或規則可以套用，而是需要根據不同的市場情況去定制。“

謝國光以重慶項目與張家界項目舉例，雖然都是公司的核心產品“新合作?星悅茂”，但它們的內裝風格、業態規劃、品牌組合的差異化就非常大。

項目的呈現一定是與城市當地的風土人情、文化脈絡結合在一起的，更進一步講，新合作發展在給項目定位時，追求的不是“千城一面”，而是“一城一色”。

品牌引進方面，屈臣氏、麥當勞、肯德基、特步、安踏等大眾化品牌雖然是“熱門選手”，但“我們從不過份追求品牌，品牌引進遵循多元化、特色化和差異化原則，與地面商業互融互通，合而不同。

時尚潮牌、時尚餐飲、精品零售、扶貧專柜、生活娛樂、親子游樂酒吧、網咖、黃金珠寶等品類會根據不同消費需求靈活配比。”

通過品牌組合，新合作?星悅茂實現了商業空間價值最大化。

更為難能可貴的是，每一個新合作?星悅茂項目開業率都達到了100%，行業“招商難”這一老大難問題在新合作發展的項目中“蕩然無存”。

新合作發展在運營過程中，積累了超5000個忠實的戰略品牌，項目開到哪里，商家跟著走到那里。良好的合作關系，為保障新合作?星悅茂滿鋪開業打下了堅實基礎。

除了獨特的商品組合外，新合作發展還通過系列IP營銷來觸達消費者，使得地下商業場所變成社交場所。

據悉，新合作發展深度打造原創IP——新心，通過新心將場景、品牌、文化與消費者情感緊密鏈接，營造消費者認同的“趣味生態”。

《聯商網》注意到，在新合作發展的每一個地下商業項目中，都有“負責到底、服務到家“這8個大字，這是新合作發展一直秉承的服務理念，也是其網羅一大批忠實戰略商家和客戶的重要“武器”。

而新合作發展打造的“人防智慧商業街”更是解決了項目購物體驗、綜合坪效及品牌組合等運營難題。

通過搭建業務平臺、數據平臺及物聯網基礎平臺，一方面沉淀業務，將業務數據化；另一方面將沉淀的數據進行價值提煉，最終服務于商家與顧客，實現數據的業務化。

比如，通過智慧物聯系統管理空調、新風等設備的科學運轉，可以有效地節約成本，提高經營效益；通過消費系統和租賃系統的智能化則為品牌汰換、項目精準定位提供了數據基礎，使得地下商業項目真正實現顧客需求導向。

03

開拓創新

城市立體商業的領航之路

新合作發展通過增量新型供銷網絡搭建與“人防智慧商業綜合體”開發相結合的方式，在全國范圍內快速布局，版圖不斷擴大。

同時，新合作發展正積極謀劃打造城站一體軌道項目，“智慧停車場、教育、醫療、甚至消費者的日常生活消費需求，都能在下地鐵后的城站一體化項目和社區項目得到實現，顧客生活配套需求以及城市商場停車難等問題都可以通過向地下要空間得以解決”，謝國光描繪了未來地下商業發展的種種藍圖。

未來五年，新合作發展有著清晰的規劃：全力推進商業網點建設、商業運營、商貿物流三大業務板塊，成為國內商業運營領域的一流企業。

“到2025年，完成100個商業網點及至少15座物流產業園區建設，商業運營版塊實現500萬㎡商業面積開發，總經營管理面積達到1000萬㎡，并積極謀求資本融資上市，實現高質量快速發展，”未來，對于成為構建城市立體商業新空間、賦能城市生長的一支全新力量，新合作發展信心滿滿。