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撰文/高天

住宅與商業的共同開發、建設、運營是過去十多年來中國商業地產的主要發展特點，由此產生的綜合體成為主流的商業模式，包括了住宅、購物中心、寫字樓、商業街區、酒店等復合業態。

然而，隨著商業地產行業進入調整周期，“商改住”的風又吹了起來。商改住的實施，是根據當下房地產及商業市場的現狀做出的政策調整，但對大多數業主而言，意味著配套的降級。

所以關于商改住，市場上也出現了不同的聲音。        

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2024年杭州出現大批商改住

商改住指的是將寫字樓、商鋪等商業用途的房產改造為住宅或住宅功能的空間，需要經過當地政府規劃部門的審批，確保改造符合城市建設規劃、消防安全、環境保護等相關規定。

尤其在一些居住需求增長、商業地產過剩等問題突出的城市中，商改住現象明顯。

杭州繼去年臨平、蕭山市北等一批商改住后，2024年又有一波項目進行了商改住，涵蓋了城東新城、云谷、蔣村、之江、丁橋、三墩、北部新城等板塊。其中就包括了西湖區的第一高樓，直接從200米砍到了100米。

2023年5月，西湖區與浙江省建設投資集團就云辰置業項目達成合作協議，將投資105億元建設一個填補紫金港區塊高端辦公、頂級酒店、商業配套等領域空白的綜合項目，包括了7棟高層和3棟超高層建筑，其中主樓的建筑高度規劃200米。建成后，將是西湖區第一高樓。

然而僅一年，西湖區的天際線就成為泡影。5月6日，杭州市規劃和自然資源局發布了三墩單元XH010401-4等地塊的規劃調整公示，原本規劃的200米超高層寫字樓的XHO10401-17（云辰置業項目）由商業用地變成了住宅用地，建筑高度也調整為100米。同時，此次調整還新增了其他3宗宅地，面積分別為1.02萬㎡、0.83萬㎡、2.99萬㎡，此外還新增了中小學、幼兒園等教育用地。 

與此同時，還有一大批進行商改住的項目。

擁有良好城市界面的蔣村目前的二手房均價都在5萬以上，在葛洲壩龍湖中國府售罄后市場也預估會是板塊內目前最后一宗宅地供應。因而，商改住成為突破的方式。4月28日，蔣村文新單元XH030203-01地塊由原來的商業地塊變更為18班初中、文化設施用地、住宅等功能用地。

5月9日，杭州市拱墅區三塘單元XC0502-B1/B2-11地塊的用地功能進行了調整，由商業用地調整為了住宅用地。

一直以高端產業和西湖大學造勢的云谷板塊近日的一宗雙橋單元HX020203-03地塊的住宅比例新增了70%，變成了商住地塊。保守估計，將新增約800套住宅供應。

石橋的杭汽輪綜合體地塊，有兩宗商業服務地塊變成了宅地，商業用地大規模縮水。彼時2019年的規劃顯示，該地塊將利用杭汽輪集團搬遷后遺留的建筑、構筑物為依托，打造一個新舊融合、展現汽輪文化特色的集商業、商務、娛樂休閑、餐飲等為一體的新型城市綜合體。與之相鄰的永豐印象城項目地塊此前也被一分為二，北面變成了住宅功能用地。

此外，還有之江度假區地塊、雙橋的西湖大學站TOD、上城城東新城安琪兒市場地塊、北部新城北勾陽路東地塊等均進行了商改住。

杭州在5月9日發布了房地產市場新政，包括了全面取消限購、恢復購房落戶、全區打通首套算法、新房取消搖號以及優化住宅用地供應。

關于優化住宅用地供應，明確提到了對住房供應較大、去化速度較慢的區域，優化供地模式，促進供需平衡。住宅供大于需的地方，減少供應，反之供小于需的地方，則要增加供應。如何增加供應？商改住是有效方法。

在主城區，尤其是市中心等飽和地段，未來商改住或是一種趨勢。

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高企的空置率和商業存量

政策變化的背后是現實的反應，商業用地調轉方向變成宅地，主要還是供需發生了變化。

以寫字樓為例，根據CAIC資產數據庫監測的數據顯示，2024年第一季度空置率為13.34%，環比雖下滑，但仍然以搬遷置換為主，市場需求增量有限。且全市的甲級寫字樓市場整體平均租金3.03元/㎡/天，環比下降10.62%，反映了市場供過于求。

仲量聯行統計的2023Q4杭州甲級辦公樓空置率更是達到了25.2%，乙級辦公樓空置率為25.9%，均高于國內寫字樓空置率紅線20%。

存量商業方面。據聯商網零售研究中心不完全統計，截至2024年4月30日，杭州已開業的大大小小的商業項目近300個，其中商業建筑面積在2萬㎡以上的項目有212個，商業體量合計超1400萬㎡。

▲杭州中心

今年前4個月，杭州也僅有一個鄰里中心項目印悅里豐慶店入市，且還是存量改造升級項目。

不過，據CAIC數據，今年一季度杭州商業租賃物業的空置率環比下降1.31%至8.3%，首層租金環比下跌了0.6%至12.99元/㎡/天，顯示出租賃市場需求的增強。

當然，隨著未來杭州更多商業項目的入市，存量也會擴大，競爭愈發激烈。據聯商網零售研究中心統計，2024年杭州預計有19個商業項目會新開，預計新增商業體量164.7萬㎡，5月拱墅寶龍廣場、西投銀泰城都將開業，永旺夢樂城在杭州錢塘新區的項目在6月1日也會亮相。

更主要的是未來杭州還會涌入更多有代表性的商業體。武林中心的恒隆廣場，湖濱板塊的in77F區，錢江新城的新鴻基IFC，亞奧板塊的SKP、亞奧萬象天地，蕭山江南科技城由香港置地與仁恒聯合打造的光環夢中心，拱墅城北的申花萬象天地、嘉里建設嘉里城，未來科技城的萬象城，還有龍湖在濱江濱康路、城東豐收湖、倉前云城的天街等。

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商改住并非利空

商業對百姓而言最直接的價值是重要的配套服務，生活更為便捷；對區域功能價值增長而言，又是一個重要的產業支撐，尤其是一些標桿商業的入駐，能直接帶動板塊房產、居住、營商多方面價值的提升。

因此，大多數人對商改住的態度并不友好。實際上，對普通人來說，確實少了一個商業配套。不過從城市發展角度，商改住的核心邏輯還是供需問題。

就拿上述幾個商改住例子來說。拱墅三塘單元項目距離地鐵5號線西文街站直線約250米，與地鐵3、4號線的新天地站直線約700米。商業100米不到就有西聯廣場，1公里內還有新天地和銀泰百貨，與在建的杭州首個嘉里城商業也不到3公里。

▲ 杭州嘉里城鳥瞰效果圖

蔣村文新單元項目的1公里內有龍湖西溪天街、西溪銀泰城，3公里內有城西銀泰城、5公里內有龍湖紫荊天街。

杭汽輪綜合體地塊附近在建的就有永豐印象城，而整個石橋板塊附近還有今年會開業的杭州首個吾悅廣場，此外已經開業的有新天地、丁橋龍湖天街、丁蘭廣場、山姆會員店等，足夠滿足周邊居民消費生活所需。

拋開當前杭州商業地產市場是否存在結構性失衡問題，商業不同于住宅開發建設，更注重的是后期的運營，承接項目的運營商沒有足夠的專業度和實力，后期經營困難，最終也會“浪費資源”。當前，杭州也有不少經營困難的商業體，有的苦苦支撐，有的關門大吉，有的被其他企業接盤，有的還被掛在拍賣平臺上。

當然，如果區域內的居住環境不成熟、產業導入遲緩、缺少消費支撐，也不利于商場的經營。

換個角度想，如果減少供給，一定程度上也能降低存量商業的經營難度，降低寫字樓的空置率。