3月22日，凱德集團宣布與淡馬錫集團旗下全資子公司“凱騰控股”共同制定兩項業(yè)務重組計劃：將凱德集團旗下的投資管理平臺和旅宿業(yè)務整合為“凱德投資管理（CLIM）”，資產規(guī)模約為1150億新元，該公司將在新加坡證券交易所上市。

此外，將集團的房地產開發(fā)業(yè)務私有化，計劃實施完成后由凱騰控股持有，資產凈值估價約為61億新元。

這兩項計劃的公布，意味著凱德集團將私有化房地產開發(fā)業(yè)務，未來專注于資產管理這一領域，真正實現輕資產運營。

從過去到未來

早在1994年，凱德就已經進入中國市場，首個中國項目上海百騰大廈正式建成，給彼時蹣跚學步的中國房地產行業(yè)帶來了更先進的產品與理念。

1996年，凱德在中國的首個來福士動工，中間經歷了1998年引入中國首個服務公寓，2004年首個來福士——上海來福士廣場，開創(chuàng)了國內綜合體的新紀元。

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對于凱德來說，中國無疑是其全球市場的核心之一，對中國而言，凱德也是豐富房地產業(yè)多元化發(fā)展的外企之一。

經歷26年的發(fā)展，凱德集團已經在中國40多個城市布局200多個項目，管理資產總規(guī)模約2700億人民幣，占全球規(guī)模的41%。

凱德集團的巨大規(guī)模離不開曾經的輕資產轉型策略。

2001年，被傳統模式高達87%的有息負債率捆綁沉重前行的凱德下定決心，利用新加坡新推出的REITs稅收優(yōu)惠政策減輕資金壓力。通過發(fā)行REITs將基金部分股權交由養(yǎng)老基金、保險基金等機構投資者持有換來更多的資金進行周轉，待項目穩(wěn)定運營后再以REITs方式退出，形成完整的投資和退出閉環(huán)。

更少的資金換來更高效的發(fā)展，凱德從此開始了規(guī)模擴張之路，凱德旗下幾大基金涵蓋了拿地、開發(fā)、培育到退出回籠資金所有階段，形成了完美的閉環(huán)。

凱德商用中國發(fā)展基金在項目拿地、建設期即開始介入；待開發(fā)完成、收益率提高后輸送給凱德商用中國入息基金，發(fā)展基金獲取開發(fā)收益；入息基金對資產進行培育運營，等項目有了穩(wěn)定回報后，凱德商用中國信托再收購資產讓資產上市，從而實現退出。

凱德“私募基金+REITs”雙基金商業(yè)模式

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有了資金上的優(yōu)勢，只是消除了后顧之憂，真正讓凱德成為標桿企業(yè)的還是突出的管理能力。

凱德商用中國信托旗下購物中心運營管理平臺公司（CRSM）負責輕資產運營，不持有任何物業(yè)，通過收取資產管理費進行盈利，每年能從每個購物中心收取幾百萬至上千萬新幣不等的管理費用。

受益于業(yè)務的集中，CRSM可以進行統一的中后臺管理，減少了人力行政的支出，同時財務、IT的職能也集中起來，所有項目共享財務服務、用印流程、IT支持等。

管理公司還配有租賃部和市場推廣部等，負責所有項目的招商和市場推廣工作，經營數據的共享更能為新開業(yè)項目提供良好的規(guī)劃參考。

通過多達60個項目的數據參考和復盤調整，凱德能夠合理估算投資成本，減少不必要開支和對費用的細分掌控，預測未來一年的支出預算，實現資源的有效控制和效率最大化。開業(yè)后的收入指標如果達不到預測水平也能夠及時調整，達成既定目標。

數十個項目的不斷歷練，方便了凱德總結歸納成功與失敗原因，團隊的管理能力和專業(yè)能力也不斷加強。

繼續(xù)壯大在華資產

凱德深耕中國市場多年，在中國打造了廣受認可的品牌，且在商業(yè)地產運營上頗有心得。旗下凱德商用中國信托專業(yè)運營已有穩(wěn)定現金流的成熟項目，源源不斷為公眾投資人帶來可觀分紅。

據凱德中國信托2020年年報披露，現擁有11個主要省市的13個購物中心和5個商業(yè)園區(qū)，總資產達到43億新元（約210.53億人民幣），信托總收入為2.1億新元（10.28億人民幣），因為零售業(yè)受疫情影響較大，收入同比減少了11.6%。

來源：企業(yè)年報、觀點指數整理

受到疫情影響，凱德集團在中國市場的購物中心物業(yè)凈收入下滑13.2%，但息稅前利潤同比增長17%，主要由于線上線下融合發(fā)展，線上銷售突破2億元。

據凱德集團總裁兼中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓表示，中國市場多元業(yè)務已經回歸正軌，未來會繼續(xù)壯大在華資產規(guī)模，包括產業(yè)園區(qū)、數據中心及物流等，計劃未來幾年將旗下相關資產規(guī)模擴大至50億新元（約人民幣245億元）。

凱德在疫情期間已完成商業(yè)零售的線上線下整合，未來將著重完善數字化能力，為租戶和消費者提供更加智能化的解決方案。

商辦項目方面，未來TMT、醫(yī)療、教育、金融科技等領域會繼續(xù)擴張成為辦公需求主力軍，凱德也將在產業(yè)園區(qū)+辦公樓的組合基礎上提供更豐富的產品類型，滿足不同租客的需求。

私有化得失

如果不是因為市場估值被過分低估或縮水，大多數上市公司私有化的目的主要是為了更好地管理控制企業(yè)，以謀求長遠發(fā)展。

與凱德相似的亞騰資產2007年在新加坡交易所上市，2017年宣布私有化退市。

亞騰資產退市之后，可以專注企業(yè)運營，做出更高效的決策幫助企業(yè)實現增長目標。同時，經驗豐富的華平投資參與，也能夠與管理層合作，實現長遠發(fā)展。另一參與私有化的股東中航信托能夠與亞騰共同開發(fā)私募基金及資產證券化業(yè)務，長期穩(wěn)定地募集資金。兩大股東的加入既解決了募資問題又幫助了企業(yè)發(fā)展，私有化帶來的好處不言而喻。

上市帶來的募資優(yōu)勢是每一家企業(yè)都希望得到的，但也會帶來一些管理上的劣勢。比如，上市后要求企業(yè)公開透明，資金的使用也需要向投資者交代，必須保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展、財務健康，有時甚至會約束管理層進行決策，讓企業(yè)陷入一成不變的發(fā)展模式中。

凱德集團首席執(zhí)行官李志勤表示：“由于存在較長的培育期，房地產開發(fā)業(yè)務的價值在公開市場未能得到充分體現。將這部分業(yè)務私有化，讓凱德能夠更好地把握房地產開發(fā)周期，優(yōu)化不同資產類別和市場的回報�！�

這充分表明了上市對凱德的開發(fā)業(yè)務幫助并不大，融資對其來說并不是首要任務。凱德自有的私募基金在開發(fā)培育這個板塊已經駕輕就熟，私有化反而能讓企業(yè)股東更好地把控、推進開發(fā)進程，提高開發(fā)帶來的收益。

輕資產方面，凱德的投資管理業(yè)務規(guī)模亞洲領先，旗下共管理6只房地產投資信托基金和商業(yè)信托，在資產與基金管理方面具有成熟經驗。

2020年財報顯示，從REITs和基金管理業(yè)務共錄得3.06億新元的費用收入，年復合增長率約為15%。