自從肩負起新的角色，潘子翔比以往更忙碌了。

今年3月，凱德對外披露集團業務重組計劃——將旗下投資管理平臺和旅宿業務整合為“凱德投資管理業務”；同時將集團房地產開發業務私有化。目前擔任凱德集團（中國）投資與投資組合管理首席執行官的潘子翔，也將是未來上市的凱德投資管理業務在中國的首席執行官。

肩負更大責任，留給他自由支配的時間越來越少，跑步是他至今仍堅持的運動。這也是密集工作中難得放松自我的時間。

或許是經常鍛煉的緣故，潘子翔身型瘦削，即便將踏入知天命的年紀仍活力十足，只是兩鬢隱隱約約能看到些許白發。

“以前會每天跑，現在膝蓋痛了，每個禮拜跑三次。開始跑5000米喘得要死，后來6000米、10000米、12000米、14000米。”在他年輕時，甚至曾代表新加坡青年隊參加中長跑賽事。

似乎從很早開始，潘子翔就是一個對自己有要求的人，這是成功者必備的特質之一。

低調的行動派

在此次采訪前，潘子翔雖然已經在凱德集團工作多年，并且擔任過多個重要管理職務，但卻鮮在媒體前露面。但如果從另一個側面觀察，作為負責投資業務的首席執行官，可以說，凱德近些年來在中國一系列業務大動作的背后，潘子翔都是那個最重要的核心人物。

即便工作忙碌，他看起來依舊神采飛揚，并有著沖勁和熱情，同事親切稱他為“凱德第一帥”。大學畢業后，二十出頭的潘子翔進入房地產行業，曾任新加坡建屋發展局(HDB)的執行工程師，并隨后加入盛邦置業私人有限公司（淡馬錫子公司，2011年被凱德收購）。

他從2015年便開始以投資與投資組合管理首席執行官的身份，負責集團在中國的投資業務及投資組合管理。

做投資的人向來眼光精準，工作中的潘子翔，如他手腕佩戴的機械腕表的齒輪，一卡一卡地精準，然后運作能量。

集團也給他下達了一個“嚴峻”任務——三年內要將凱德在中國的資產管理規模（AUM）翻番。

初聽這一目標，我們難以置信，甚至反復確認這一數值。要知道，這是要求短短三年內完成凱德在中國此前27年長跑的總成績。資料顯示，截至2021年3月31日，凱德在中國管理的總資產大約為2800億人民幣。

但知難而退從不是潘子翔的風格，他恰恰是一個樂于接受挑戰的人。

結果重要又不太重要，過程是他更享受的。這種盡最大努力、持最好心態的態度，也讓潘子翔在前進路上走得不那么焦躁。

“Always shoot for the moon, even if you miss it, you’ll land among the stars.”

什么意思？

“就是設目標的時候要瞄向月亮，即使飛不到月亮，你也是在群星之中。”

潘子翔眸中帶著淺淺的笑意，提及這一極具挑戰性的目標，他眼里充滿希望，甚至有點興奮。

“今年四季度我們的重組架構會正式落地，未來我們完全有能力加快推動管理資產規模的增長。”

轉身

我們直截了當地切入主題：“凱德宣布重組，這是出于什么考慮？”這無疑是凱德近些年來最重要的事情，潘子翔更將之稱為“里程碑”。

今年3月，凱德正式對外公告，與淡馬錫集團旗下全資子公司凱騰控股進行業務重組計劃，將旗下投資管理平臺和旅宿業務整合為“凱德投資管理業務”，并在新加坡證券交易所上市。

這一上市實體旗下管理資產約為1150億新加坡元（約合856.8億美元），預計成為亞洲最大、全球第三大的上市房地產投資管理公司。

余下房地產開發業務和資產將被私有化，這部分業務繼續開發和培育項目，并成為投資管理平臺的重要項目儲備來源。

潘子翔總結道，重組之后，凱德由一個具備資管能力的開發商，轉型為一個有開發能力的資管方。

“這是一種輕資產、資本效率高的打法。轉型后，我們既是一家能夠募集第三方資源去做投資管理的公司，又是一家能夠借助股東資源拿長周期項目的載體。”

潘子翔坦言，一些周期較長的項目，往往需要醞釀6年、8年乃至更長時間，價值才能夠真正體現，這就導致上市公司可能會錯過一些跨周期的長期投資。

而凱德，恰恰是一家“看長”的企業。重組之后，在長期開發項目上，凱德不再有后顧之憂。

“在中國，至少5-10年時間內，大城市還有很多機會可以做城鎮開發、舊城改造、產業園項目，以前拿不到或者可以拿但是有點顧慮的，現在都可以合理地去拿了。”

兩個平臺之間亦不是割裂的，某種程度上，它們更類似于“左右手”進行配合，左手地產開發，右手投資管理。作為身體不可分割的一部分，兩只手是協同配合的有機整體。談到這里，潘子翔用肢體語言形象地向我們詮釋了兩個業務平臺的共生關系。

“我們變成了比較特殊的資管公司，凱德投資管理有自己的可投資源，并有一個兄弟單位一直在孵化可以在未來注入的資產。”

我們直言凱德變得太快，讓人看不懂。

“凱德是一個綜合的體系，真的不是一個開發商，也不是一個資管方，也不是基金管理者，也不是一個物業管理者。但同時又都是。”

僵化的企業從不可能成為“百年老店”，帶著做一家百年企業的態度，凱德對自己的要求是不斷隨著市場需求調整組織，打造最高效的架構。

“當初為什么和星橋騰飛合并？因為合并之后產業類別變豐富了。現在為什么重組？不是因為兩年前合并是錯誤的，而是有了‘左右手’的打法。”

“Change is the new constant.”潘子翔笑著說，每一個企業都應該認同，轉型或者轉變是新常態，一個企業如果不能一直跟著市場的情況或需求調整的話，終歸會被顛覆的。

“改變自己，永遠比改變世界容易。”在潘子翔看來，調整自己是容易的，創造市場需求是難的。所以，為了應對市場的挑戰，凱德需要在看準市場需求之后，隨時做出調整。

凱德亦寄希望于這個務實、激情、永遠充滿干勁的潘子翔，相信在他帶領下，中國業績能更上一層臺階。

目標

幾年前，我們曾問凱德，企業的高管究竟需要哪些特質？得到的回答是：“擁有自我激勵精神、優秀的專業能力，同時具備堅實的核心價值觀。”

潘子翔是符合要求的人選之一。

從當年盛邦的一把手，到凱德城鎮開發首席執行官，再到首席投資官、投資與投資管理首席執行官，潘子翔在凱德業務擴張中的重要性不言而喻。

每次和凱德管理層的交流都非常輕松愉快，他們氣質獨特，從不讓人有距離感，能夠在舉手投足間把淡定從容的氣質，渾然天成地展現出來。

這樣溫和儒雅的人，竟也有“熱血”的一面。

2003年，潘子翔開始跑中國的項目，彼時他履職于盛邦，作為團隊一員拿下的第一個項目便是成都近千畝的卓錦城住宅項目，那也是中國第一個千畝項目。

“那時候很多人不理解，為什么要拿千畝那么大的項目？”

我們原以為會聽到一個絕對理性的答案，但在審慎判斷之外，這個決定還帶著點熱血：“人生短暫，要做一些覺得很爽的事，做完之后有成就感。我做了之后，我兒子長大拿來看，中國第一個千畝項目是我父親做的。”

我們對潘子翔身上的那股沖勁兒印象深刻，幾乎每一個聊起潘子翔的人，都會提到“務實、低調”，他是一個天生的實干家。

但他同時又是一個勇往直前的領導者。從一個戰略投資家走到臺前，整個公司有更多需要他關注和投入精力的地方。在集團寄予他三年將在中國的管理資產規模翻番的目標下，必定要求團隊大幅加快前進的步伐，而他則必須是那個帶領團隊、激勵團隊的領頭羊。

“擼起袖子加油干”是他很喜歡的一句話，如果不是正裝限制了他的發揮，他說不定會給我們“秀秀肌肉”。而這句話，也是他對團隊的要求和期望，鼓勵團隊去放手拼搏。

不管是2003年開始跑中國項目，還是2012年常駐成都，與潘子翔接觸過的人，都會覺得他是一個工作狂。

“他是不是一個工作狂？”

“是。”陪同采訪的凱德同事毫不猶豫地回答，大家都笑了。

“我也希望能夠和團隊一起向前，我是愿意擼起袖子肩并肩一起去干的，大家朝著一個目標往前走。”

一個企業發展的歲月長河里，不同階段的目標各不相同。接下凱德投資管理這個重擔后，潘子翔也欣然接受了“老大”李志勤定下的目標——三年內將凱德集團在中國的資產管理規模（AUM）翻番。

“這個目標很有挑戰性，但也不是不可能。”

能夠看出來，潘子翔有壓力，但總覺得那種壓力不僅僅是工作帶給他的，更多是一種對自身的高要求。也就是有了目標以后，就一定會朝著這個目標盡全力。

今年6月，凱德宣布向中國平安人壽保險出售位于上海、北京、寧波、成都、杭州的6個來福士資產組合的部分股權。該資產組合總價值467億元，一系列交易完成后，凱德在各項目中的持股比例將從交易前通過私募基金持有的30.7%-55%變更為12.6%-30%。

這個談了一年多的交易完成后，凱德將繼續負責六個項目的運營及資產管理。

消息傳出后，市場嘩然。恰逢SOHO中國計劃將資產折價出售予黑石，市場擔憂是否凱德也不再看好中國核心城市資產？

對此，潘子翔回應，也許市場上會有看不懂凱德的聲音，但其實和平安人壽達成戰略合作，符合凱德一貫的商業操作模式，釋放成熟資產價值，將所得資金用于再投資，能夠不斷擴大管理資產規模，也更符合其“輕資產、資本高效企業”的定位。

實際上，這也是凱德模式的再一次施展，即在發展基金儲備開發項目，通過私募基金進行項目前期開發、收購以及培育，再通過物業成熟產生穩定的現金流，通過集團旗下上市房地產信托或第三方實現退出，形成投融管退的完整價值閉環。

前不久，凱德旗下又一座來福士——北外灘來福士開業，而這個項目，是潘子翔在2018年拿下的，摘牌價近128億元，總投資額近200億。該交易也在當時轟動一時。

今年7月10日北外灘來福士正式開業，超高的熱度、刷屏的打卡照和積極的市場反饋，交上了一份令人滿意的答卷。

談及這一筆筆被市場熱議的交易，作為其背后的操刀人，潘子翔顯得尤為淡定。而他的這種篤定，既源于一個專業投資人對本地市場的深入洞察、敏銳的專業眼光和果斷決策，又是他清晰的長期戰略規劃的行動結果。

此外，他還主導了浦發大廈、位于上海閔行的數據中心園區、國正中心、國正中心二期、兩江春城等一系列收購，同時適時釋放成熟資產價值實現資產再循環。盡管市場紛擾、對行業未來的各種觀點不絕于耳，潘子翔始終在絲毫不亂地優化著凱德的資產組合。

于潘子翔而言，無需過多言語，行動是最有力的武器。看準目標，果斷出擊，剩下的，時間會給出答案。

未來

因為沒有時間，加上疫情在海外仍肆虐，潘子翔和家人的見面機會不多。

今年農歷新年，他回新加坡呆了一個月，但考慮到來回隔離的工作效率，他決定疫情完全穩定前，一年回新加坡一次。

“那個月我就和老婆孩子以及家人說，這個月拜拜以后，就明年才能見了。”潘子翔是一個聊起天來放松愛笑的人，而笑容也最易感染人的情緒，提起家人，他眸中笑意加深了幾分。

看得出來，潘子翔是一個好丈夫，也是一個好爸爸。只要有空，便和家人微信電話：“上個周末還問我兒子，你知道什么是NFT（Non-Fungible Token）嗎？”

這種非同質化代幣不可拆分，從代碼層面保證了每一枚都是獨一無二。因此，NFT能夠在區塊鏈上以獨特的方式表示實物資產及其所有權。

“他說，老爸，不知道。我說你不要再井底蛙了。”他逐步引導孩子去接觸科技、了解科技，因為他認為世界未來會被科技顛覆，必須有所認識。

潘子翔是一名天生的投資人，條理清晰，將目光放得長遠。

他給孩子們布置了一個任務——去了解，然后告訴他NFT是什么概念？是什么玩法？為什么有如此大的潛能？背后的科技是什么？基礎是什么？

潘子翔兒女雙全，女兒14歲，兒子稍大些，剛年滿16。我們直言，讓這個年紀的孩子理解區塊鏈，有些強人所難。

但我們也知道，他在逐步培養孩子對這個世界未來趨勢的認知。正如凱德，已經為未來的時代轉身。

“凱德最早期做住宅，后來做商辦，現在商辦項目繼續投，但我們也認為市場的需求已經慢慢轉變成了新基建，所以會加大新基建項目的投入。”

凱德將目光瞄準了新經濟類別的資產投資，重點涵蓋產業園區、數據中心和物流等。

未來幾年，凱德集團在中國該資產領域的規模將從2020年底的15億新元擴大到50億新元。

“這次和平安人壽合作，回籠了一些可投資源，把商辦比重降低了一些，投入到產業園區、數據中心、物流項目，但我們保留了管理權，AUM是在加大的。”

潘子翔說，從投資角度，戰略布局當然要考慮周期和時機，但更重要的是考慮當下市場的需求。

“凱德為什么和騰飛合并？因為我們看到了在中國跟印度未來以產業為導向做片區開發的趨勢。我們在中國的業務，商業比例可能降了，但是餅做大了，所以各板塊其實都是在增長的。”

凱德也算是數據中心的新手，但正在加速度布局。2018年和星橋騰飛合并后有了產業地產這方面的能力。潘子翔很高興地分享，凱德剛在今年4月收購了一個位于上海閔行區的超大規模數據中心園區，這也是凱德在中國的首個數據中心項目。

除了中國，凱德還在新加坡擁有4個數據中心，在歐洲擁有11個數據中心，是韓國兩個數據中心開發項目的基金和資產管理者，還將開發并運營集團在印度的首個數據中心園區（一期）。

他直言，數據中心讓人又愛又恨：“數據中心肯定是需要的，中國的科技特別發達，人工智能、大數據非常需要數據中心，但由于其能耗較大，這是必須要去平衡的。凱德已經在積極探索數據中心的綠色解決方案。”2020年11月，凱德集團、新加坡能源集團和勝科工業簽署合作協議，共同研究為數據中心提供綜合綠色能源解決方案。

同時他也慶幸，凱德的實力與資源能夠令其在看好一個賽道時將規模做起來。

來華多年的潘子翔，普通話已經說得很好，盡管他謙虛說只能“混口飯吃”。

他告訴我們，凱德的未來，大家拭目以待。

以下為觀點地產新媒體對凱德集團（中國）投資與投資組合管理首席執行官潘子翔先生的采訪實錄：

觀點地產新媒體：現在很多傳統房地產開發商都在叫日子不好過，您怎么看政府接連出臺的政策？

潘子翔：我覺得政府想得很透，不管是三條紅線還是雙集中供地，目的就是要把整體的情況穩定下來。

個人認為，長效機制很重要，日本為什么會連續幾十年年沒有復蘇，就是因為那時候讓市場帶動了一波猛漲。

我個人的意見，中國管控得非常到位，這些都是在調整，每隔一兩年有新的政策出來，最終還是回到那四個字——房住不炒。

如果每個人有了房子之后，拿所有的錢去炒房的話，從國家的資源或者金融的資源來看，這個會不匹配地輸入到房地產，怕的是潮退時突然問題全暴露出來。

每隔一兩年都有新的調整政策，這個是必須要的。開發商高利潤、高增長的時代過去了，增量時代過去了，放不下的就會被淘汰。

觀點地產新媒體：凱德會收并購嗎？

潘子翔：我們一直在看，不會鋪天蓋地，數量不是很大，但每個項目都會在投前充分分析，要確保我們帶來的價值是什么，可以體現的價值是什么。最重要的是，我們的管理能力能不能讓我拿到一個合理的回報。

為什么呢？我們不是拿公家的錢去投，永遠是背后投資人的錢，這就決定了我們必須有高紀律的投資評估。

不是公家的錢，投資人肯定要有一個合理的回報，要有高紀律的投前分析或者決策機制，所以我們不會胡亂拿項目。

觀點地產新媒體：為什么會和平安人壽達成合作？

潘子翔：我們在轉型。

每個企業應該都會認同，轉型或者轉變是新常態，一個企業如果不一直跟著市場的情況或需求調整的話，終歸會被顛覆的。

之前大家都認為凱德是一個開發商，其實我們之前是一個有資管能力的開發商，未來將轉變成一個有開發能力的資管方。

凱德一開始就是私募、公募合作方式，形成了一個閉環，一直以來都是用第三方資源配置自己的資源，把資產管理規模做大。

凱德CapitaLand，Land就是開發商，而Capital，是我們最快領略到，把金融市場或者資本市場的資源有效融入到房地產，這樣的模式更可持續發展。

觀點地產新媒體：今年三月重組也是轉型的考量？

潘子翔：對，其實我們沒有真正分開，是在架構上將開發業務剝離出來私有化，母公司退了后重新上市的是投資管理平臺。

這是輕資產、資本效率高的一種打法，也保留了一個凱德，One CapitaLand。成功轉型后，我們既是一個可以拿第三方資源去做投資管理的公司，又有拿土地開發做長周期項目的特殊載體。

我們可以有各種打法，一種是拿自己的資源，可以做周期比較長的建設項目，這些項目該賣的部分就賣，剩余自持，最后通過凱德投資管理平臺這個兄弟單位，將這些資產有效地裝到私募和公募的平臺。

我們變成了比較特殊的資管公司，一是有自己的可投資源，二是有一個兄弟單位一直在孵化未來項目。有兩只手，左右手進行配合。

新加坡母公司退的時候，6個上市公募平臺保留了，完全屬于投資管理平臺，所以這個閉環還是在的。

觀點地產新媒體：還是凱德自身的閉環。

潘子翔：這個閉環對我們來說很重要，凱德不是為了轉型而拋棄開發項目，一些周期比較長的項目，上市公司很難體現價值。

為什么呢？因為這些項目是要醞釀至少4、6、8、10年，價值才會上來。從上市公司的角度，可能會錯過一些跨周期的長期投資。

重組后，讓我們有機會真正在中國發力，以前拿不到或者可以拿但是有點顧慮的，現在可以合理地去拿。

正因如此，我們才有能力去孵化廣州大坦沙、中新知識城這種長期項目，同時可以繼續做投資管理。

凱德退市之后重新上市的平臺是一個輕資產平臺，但是我們又沒有喪失多年來累積的開發經驗和資源，而是變成了一個組合體。

觀點地產新媒體：凱德順應現在新經濟的趨勢，加大這方面的投資，商業管理這部分好像降了。

潘子翔：從投資角度，戰略布局當然要考慮周期和時機，但更重要的是考慮當下市場的需求。

我們為什么和星橋騰飛合并？因為看到中國跟印度未來以產業為導向做片區開發的趨勢很明顯。

商業的比例可能降了，但是餅做大了，整個資產規模做大了，每個板塊都在增長。

這次和平安人壽合作，保留管理權，但回籠了一些可投資源，把商辦比重降一點，投入到產業園區、數據中心、物流項目，我們的AUM是在加大的。

觀點地產新媒體：最近也在上海拿了一個數據中心。

潘子翔：數據中心是一個讓人又愛又恨的東西。

數據中心肯定是需要的，中國的科技特別發達，人工智能、大數據非常需要數據中心，但數據中心能耗較大，是要去平衡的。

未來這是一個方向，5G和科技是一個趨勢，我們看準這個趨勢后，就把可投資源轉向新基建，其中一個賽道就是數據中心。

我們今年4月在上海閔行拿了在中國的首個數據中心項目。此外，集團在歐洲有11個數據中心、在新加坡有4個數據中心、是韓國兩個數據中心開發項目的基金和資產管理者，還將開發并運營集團在印度的首個數據中心園區（一期）。

凱德一旦認定一個賽道，動作會很快。我們慶幸自己是有資源的公司，所以只要認定一個方向，就會很積極把基礎規模做起來。

因為只拿一兩個項目是沒有規模效應，從投資回報角度看是有一定難度的，一旦要做，就要把量做起來。

觀點地產新媒體：凱德一直跟著時代走。

潘子翔：因為凱德打開了資本市場，資本來源是多元化的，所以我們的架構應對市場的需求而調整。

我們不可能產出一些市場不需要的產品和服務，目標永遠是客戶為主，了解客戶并提供最優質的服務給他們。

為什么我們一直在調整自己？產品不能胡亂做，要看市場，我們可以調整自己的組織，產出一個最高效的架構。

為什么當初和星橋騰飛合并？是因為合并之后產業類別變豐富了。現在為什么重組？不是因為兩年前合并是錯誤的，而是拆開之后我們的打法不一樣，既可以拉三方資源，又可以通過股東的錢做周期比較長、需要孵化的項目。

回到最重要的一點，重組是為了可以加大投入。

我們現在有“左右手”，左手就是投資管理，募集境外的私募基金，也募集境內的私募基金，規模可以做得非常大。

右手是私有化的地產開發業務，如果有好項目，集團直接可以撥資源。

同時，我們最重要的一個優勢，是“一個凱德”，投資管理和地產開發兩個業務平臺的有機共生體系。

觀點地產新媒體：凱德危機感非常強。

潘子翔：因為世界在變，如果我們不轉型，真的會被顛覆。

科技公司已經顛覆了很多傳統的企業，讀MBA的時候，每次都是同樣的柯達故事，反復在念。但是這幾年，我們看到每一個業態都被顛覆了。

做百年老店，要有財務能力，要有管理能力，要有抗風險能力，也要有可持續發展的思維才能做到。

觀點地產新媒體：物流對標的話，會跟普洛斯有比較大的競爭？

潘子翔：這個賽道如果我們進去的話，第一個目標就是要有一個基本的規模，沒有規模就沒有生存的能力。從經濟學角度、從投資邏輯角度，我們會先設一個目標，進來后要達到這個體量。

進去這個賽道的時候，他們做得好的地方我們不能不去對標，因為他們是NO.1，他們是一號球員。

我們更會考慮物流板塊的未來，看的是科技角度跟需求角度。從科技角度，肯定會看人工智能，必須要考慮未來的打法。

我們來到這個賽道，不會做傳統的物流投資者，肯定會有一種新的思路。

觀點地產新媒體：內地現在發了9只公募REITs，凱德是不是也有考慮？

潘子翔：我們一直在關注，也希望可以是參與到C-REITs。

這是大趨勢，商業地產的量很大，很多開發商現在面臨的問題是項目該散售的散售掉了，剩下自持物業不可能留在那邊不管。

如果市場流動性不強，管理又不是特別到位的話，就變成了一個浪費的資源，這個趨勢是一定會發生的。

觀點地產新媒體：我們今天也重新認識了凱德。

潘子翔：凱德一直就是業內一個成員，我們不是單打獨斗。

既是開發商，又是資管方，又是基金管理人，我們的競爭對手很多，都是，又都不是。

觀點地產新媒體：您是怎樣的管理風格？

潘子翔：我很喜歡“擼起袖子加油干”這句話。我也希望以此激勵團隊放手拼搏。我經常說，每個人都有自己的崗位，只要把自己崗位工作做好，公司就會很好。

我可能比較多做思想工作，做策劃工作，做更多投資工作，但不代表我做的工作重要于另外一個同事，因為每個人都有自己的崗位。

我給到團隊的是：擼起袖子肩并肩一起干，我們每個人把自己的工作做好，大家往同一個目標前行。

不管是2012年常駐成都，或者是2003年開始在中國做項目。一直以來，跟我合作的人都會感覺到我的風格。