一直傳聞香港昌盛集團由于陷入嚴重財務困境，已經計劃打包出售廣州中華廣場物業，估價大約33億元；合作方廣州新星實業則繼續持有原有業權，并成為潛在的接盤方。

　　拋售中華廣場

　　中華廣場是除天河城、正佳廣場外，廣州第三大購物中心。它由昌盛中國與廣州新星實業公司合作開發建設、共同經營。包括一個樓高10層的購物商場及4層車庫、北翼一幢樓高17層的A棟寫字樓以及南翼一幢樓高52層的B棟寫字樓，總建筑面積約為29萬平方米。現兩公司共擁有中華廣場超過90%的物業，其中昌盛中國持有10萬平方米，廣州新星實業持有9萬平方米。

　　1994年，廣州新星實業公司與昌盛中國地產有限公司簽訂了合作開發中華廣場合同。1995年6月，中華廣場開工建設，1999年2月首期工程結構封頂。

　　數年之后，中華廣場逐漸成為廣州市著名商圈之一，而昌盛集團也被07年內地房企赴港上市成功后所獲得的豐厚回報打動，開始啟動IPO。

　　然而原計劃于08年1月31日在香港主板掛牌交易的昌盛中國突然在1月23日宣布，不再根據原有時間表進行IPO計劃，決定推后上市。此前昌盛中國董事長鄒錫昌為了應對大環境的不利，已經將原定20多億的融資額縮水一半。

　　2008年11月15日，中華廣場的有關負責人首次對外承認，昌盛中國因上市擱淺而遭遇財務困境，出售中華廣場物業是較切實可行的融資方案之一。

　　據了解，當時業內傳聞中華廣場的轉讓價格約為20億元，折合樓面價為2萬元/平方米，而根據2007年年底昌盛中國籌備上市時所做的資產評估，中華廣場的市值約為38億元，2008年8月份，第一太平戴維斯重新估值后，做出的資產評估則是33億元。

　　該物業的拋售一度引起了不少投資者的關注，包括一些正在覓新址開店的廣州百貨業巨頭以及一些基金投資公司都對該物業表示了極大的興趣，但半年之后，該物業轉讓并未有最新的消息傳出。

　　曾有分析人士認為，昌盛中國為了該物業的轉讓設置了一些頗為“苛刻”的條件致使該物業的轉讓陷入困境，昌盛中國表示，為確保控股權轉讓事件不會影響到中華廣場本身的洼地效應，中華廣場的這宗產權變更交易不允許更改現有商業用途。

　　壓力已解？

　　然而上述這位資深的廣州投資人士對觀點地產新媒體透露，事實上，目前昌盛集團已經度過了資金壓力最為緊張的時刻，還債務壓力已經被緩解。因此，昌盛中國可能將不再急于出售中華廣場。

　　該消息并未得到昌盛中國的正面回應，但截至目前昌盛中國并未公開宣布停止出售該物業。一個明顯的現象則是：昌盛中國一直未調低該物業的出售的價格，并且一直在以不同的方式，比如把原來的容積率砍掉一半等等方式提高中華廣場的資產價值。

　　“很明顯，鄒錫昌并不想賣中華廣場了，他還是想繼續持有。但是因為有外資投行和商業銀行的債務并未有多少實質上的減輕，所以昌盛中國仍然表現出一個在積極尋找資金的姿態”，上述投行人士如此對觀點地產新媒體表示。

　　同事，該人士還透露，外資投行從今年開始已經在有意減輕對昌盛中國的“催債”壓力，“投行擔心的是，在還債壓力下，萬一昌盛集團無法成功出售中華廣場，那么昌盛中國可能面臨破產清算的風險，屆時外資投行可能什么都別想得到。”

　　事實上，昌盛集團獲取外資投行資金的方式主要是以股權融資的方式，如若破產清算，那么清算的資產可能只能被昌盛中國的中國“債主”--商業銀行拿走。“但只要讓昌盛中國繼續經營下去，至少投行還能從昌盛中國獲得一定的投資收益”。

　　債務源頭

　　而引發昌盛集團債務危機的兩筆主要債務均是與外資投行有關。這兩筆債務都在2008年年底即已經到期。

　　一筆是2007年11月19日，昌盛中國和香港蘇格蘭皇家銀行簽訂的。關于中山廣場一期二期土地使用權收購融資的貸款協議，本金為6.48億港元，利息按每年13%計算。

　　另一筆則是與高盛旗下創投基金（GSSIA）簽署的對賭協議，2006年12月18日，昌盛中國向創投基金發行2.5億美元的可贖回可轉換債券，利率為7%，雙方約定，若昌盛中國沒有在債券的年期內進行合資格首次公開發售，創投基金可要求鄒錫昌按預定的價格購買其所持全部可贖回可轉換債券。

　　該債券的年期原為一年，創投基金于2007年11月16日發出通知，把年期延長至2008年12月18日。按照協議，若昌盛中國未能在年期內償還本金，該項可轉債的利息便按每年21%計算。

　　本來，鄒錫昌是打著到香港上市融資償還債務的如意算盤，但在IPO不得不終止之后，國際資本市場的不斷惡化讓昌盛集團的上市夢想被迫完全擱淺。融資渠道被堵死的昌盛集團最終只能選擇變賣資產來籌集資金。

　　幸運的是，同樣在去年金融危機中損失慘重的投行也已經在運用一切可能的手段收回風險投資。在同樣的夾縫下，昌盛中國是否真的已與投行一道絕處逢生？目前似乎仍然未有答案。
 　　（觀點地產 武瑾瑩）