星巴克來了，百人排隊只為買一杯咖啡。H&M開業了，上百名年輕人踩破門檻只為購得一件新款靚衣。這些新品牌商家落地，足以讓一部分昆明人為之沸騰，讓某個商業地產獲得一定時間的關注及認可。我們可以說，這些項目是成功的，因為它引進了別人沒有的品牌，刺激了部分消費需求；我們也可以說，這些商業地產離成功還很遠，因為它不能保證只憑這個品牌能一直火下去。

　　單個品牌商家有多長的生命周期？昆明的商業地產如何吸引一線品牌商家的注意？和商家談判時的分寸如何拿捏……或許關注了本周地產圓桌，你能找到一些答案。

　　4月28日，星巴克在昆明試營業的第一天，早晨7點店門前排起百米長龍；5月20日，H&M在金鷹購物廣場營業，吸引上百名年輕人紛紛進店搶購，店內保安不得不每隔一段時間放行十幾人進場選購，以避免發生踩踏事件……近段時間，在昆明亮相的新品牌幾乎都引來了人潮及關注，這樣看來昆明的消費力并不低。于是，我們開始思考，昆明人喜歡消費什么？什么樣的品牌更適合昆明消費需求？

　　不管是因為獵奇還是追求新鮮感，星巴克、H&M落地昆明，的確在瞬間激發了昆明人的消費潛力，然而當一切塵埃落定，回看當初的繁華時，我們或許只能用“激情消費”來形容曾經的這一切。不是我們看待事情武斷，而是因為隨著這些品牌商家門店的增多，它們或將因為被市場逐漸熟悉之后，褪去“新鮮感”，像沃爾瑪、肯德基等前人一樣，變得不再“獨特”。

　　顯然，光靠“新鮮感”保持品牌的生命力，不是一個成功商家的做法，那么，要留住消費力，品牌商家在后續應如何經營企業品牌呢？風之玲地產咨詢公司副總經理左琦認為，與廣州、深圳等一線城市相比，昆明的物價其實并不比一線城市低，昆明存在一定的消費力。但這股消費力卻有外溢傾向，這主要是跟昆明現有商業品牌不足有關。因此，開發商需通過一系列的方式來延長商業項目的生命周期， 不斷創新經營模式獲得客戶。其次，新的商業品牌在進入一個城市的前五年都處于一個快速上升的階段，隨著同類型品牌的入駐，發展的趨勢將逐漸下滑，十年后可能會逐漸淹沒于市場，因此開發商需要不斷豐富業態配比。風之玲市場調查研究公司策劃部經理紀磊認為，開發商在商業地產運營初期可能會通過試喝、試用等方式來引導市場的消費能力和行為，之后會將精力放在營銷宣傳上，比如投放廣告來提升產品知名度吸引消費，擴大消費圈層等。

　　昆明商論

　　主持人

　　金芳芳：云信黃金樓市記者

　　嘉賓

　　左琦：風之玲地產咨詢公司副總經理

　　紀磊：風之玲市場調查研究公司策劃部經理

　　梅永豐：昆明百大集團商業管理有限公司董事、總經理

　　政策利好+區位優勢為招商贏得籌碼

　　主持人：從城市發展的進程來看，商業占據主導地位，一個好的品牌要進駐一個城市，首先會參考這個城市的總體消費力和城市的總體發展水平。從目前來看，昆明的消費力是巨大的，然而城市的總體發展水平是否已經足以吸引到大品牌商家呢？大品牌商家入駐昆明更看重的是什么因素呢？

　　左琦：去年我和星巴克的相關負責人聊天時，得到的信息是，2012年以后星巴克才會開展對昆明的拓展業務。幾乎是提前了一年的時間，就在云南確立了面向東南亞“橋頭堡”地位之時，星巴克提前進昆了，這也充分說明品牌的入駐和國家對地區的政策是息息相關的，云南現有的區位優勢有助于昆明的商業地產走出去招商。而如果商業地產項目的選址較好的話，也會加大與品牌商家談判的籌碼。

　　紀磊：好的品牌選擇在一個城市發展，會遵循城市發展的一個模式，比如在昆明，品牌商家在選址上會首先考慮主城區核心商圈，占據一個城市最繁華的區域，之后才會就市場情況而進行擴張。擴張路線可能會先考慮北市區，接著是南市區，最后是西市區、東市區，甚至是呈貢新城。

　　招商前期 做好犧牲部分利益的準備

　　主持人：既然目前昆明整個市場的大環境利于招商，商業地產也應走出去招商，但在向外招商的過程中，由于品牌商家的強勢，很可能條件談不妥就不與之合作。那么昆明的商業地產開發商在走出去招商的過程中，會面臨什么樣的問題呢？

　　紀磊：一個品牌確定在某個城市發展，是不受項目影響的，關鍵是看整個市場是否有需求，而項目只不過是品牌的落腳點而已，因此商業地產的開發商在招商中很可能要犧牲自身的很多利益，才能引入這些品牌。

　　左琦：不同的品牌商家要求會不一樣，昆明的商業地產要走出昆明招商，招到好的商家，就要準備好犧牲部分眼前利益。比如首先，項目本身的區位必須要好，符合品牌商家心目中的理想位置；其二，給品牌商家的租金要低，租期要長；其三，品牌商家入駐后物業管理費也不能過高；其四，很可能有些品牌商家還會要求開發商需保證每月營業額要達到多少；其五，某些品牌商家對進駐的項目在建筑設計、交通棟線、電梯配比等多方面有較高要求。

　　■商業視角

　　大商帶小商 有利于商圈發展

　　主持人：我們知道，商業地產的運營最終都是為了獲得利益，如果走出去招商，必須要付出如此多利益，那么開發商最終從哪里獲利，這是否也是阻礙昆明開發商走出去招商的一個最大原因呢？

　　紀磊：雖然在招商過程中，可能會遇上品牌商家的刁難，但犧牲眼前利益，換來的是今后商業地產整體運營的長遠利益。在招商前，商業地產開發商必須首先明確自己的商業項目定位，確定自己的主力店、次主力店以及主力品牌是什么，然后再和品牌開發商談合作。

　　左琦：短期來看，引入品牌會損失一部分利益，但這部分利益可以從別的商家彌補過來。比如先犧牲眼前利益招進主力店、次主力店和主力品牌商家，以此吸引其他品牌商家入駐，付出的代價會相對少一些，而且與這些商家談合作時，租金和成本等都可以再談，甚至是高談。因為項目的品質已經擺在那，主力店已經入駐，不愁吸引不到好的品牌商家；其次從長遠來看，昆明的商業地產一直做運營路線，最終的結果是想讓自己的資產打包上市，這才是開發商追求的極致資產運營方式；而一個大型基金公司評判一個項目是否好，不是看區域，而是看項目究竟有哪些連鎖品牌。如果以大商家帶動小商家的形式招商，利于項目的評估，對今后打包上市也奠定了一定的基礎。

　　■觀點交鋒

　　招商重“新奇”品牌 可刺激消費

　　主持人：在商業地產的運作中，招商并不是一件最難的事，最難的在于開發企業對項目前期的定位、規劃，包括業態布局、建筑規劃、選址以及開發商對項目消費群的定位等方面，如何吸引品牌商家的注意力，業內人士們有什么好法子嗎？

　　梅永豐：如果把商業地產比做一件衣服，那么招商其實只是布料的選材，而項目的定位則是衣服的裁剪、設計，雖然布料的選擇也很重要，但真正決定一件衣服是否有市場主要看其裁剪和設計。轉過來也可以輔證商業地產的開發，前期的項目定位顯得尤為關鍵，特別是在競爭如此激烈的市場，如果不找準項目的定位，不明確項目面向的消費群體，而盲目跟風來做商業地產，那么同質化的現象就會越來越嚴重，最終商業地產也會面臨沒有出路的困境。

　　左琦：從目前昆明的消費群體來看，很大一部分消費力在年輕群體，因此商業地產在招商的過程中，更多的是要考慮這部分群體的需求，了解他們的心態，比如求新、追求時尚，而引入更多時尚、新奇的品牌，來刺激這部分群體的消費。

　　昆明商家走出去 需發展資源型商業

　　主持人：目前昆明現有的品牌商家幾乎是省外甚至國外的品牌企業，昆明本土商業品牌為何難以吸引大型商業地產的眼光？本土商家應如何打造自己的品牌，如何將品牌做大做強？

　　左琦：昆明的商家更多的是家族企業，以家族化的管理模式來運營，而不是以客觀的職業經理人來運作品牌，造成商業品牌可持續發展的路線較窄。

　　紀磊：昆明的商業發展理念比較落后，品質的提升較為滯后，加上外部競爭、管理模式、資源有限等原因，難以將品牌樹立起來，很難跟知名品牌商家競爭，更談不上走出昆明吸引外省商業地產項目。如果昆明要做自己的商業品牌，那么應當與云南的資源掛鉤，比如茶文化、民族文化等云南特有的資源，商品的價值才會有所體現。
　　（云南信息報 金芳芳）