2020年已經開啟下半年，目光轉向商業地產市場，又有一波即將開業的商業項目值得關注。

據聯商網零售研究中心統計，2020年上半年全國新開業的商業項目數量僅63個（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬方），受黑天鵝事件影響嚴重。

按照慣例，下半年是全國商業供應市場的活躍期，企業集中放量、知名項目扎堆開業。但受疫情影響，不確定性因素增加，有多少新的商業項目將開業，是我們極為關注的。

據聯商網零售研究中心統計，2020下半年全國計劃新開各類商業項目數量415個（單體商業建筑面積5萬平方米以上，不含專業市場、酒店及寫字樓，部分為存量改造項目），新增商業體量超4236.49萬方，平均商業體量約10.2萬方。

不過，諸如商業面積5萬方以下的上海百聯臨港購物中心、南京樂基廣場、上海ESP電競文化體驗中心等，以及福州宜家家居、寧德紅星美凱龍、蕪湖紅星美凱龍等家居商場未在統計中。

一、經濟發達開業量大

整體上看，下半年開業的商業項目中，主要集中在經濟發達、人口密集、消費潛力大、商業活躍的區域、省份和城市。

從區域分布上，較往年情況一致，經濟發達、消費力大的華東地區一如既往的強勢，計劃開業數量達到129個，遠遠高于其他六區；華南維持第二位置，計劃開業量達83個。其他華中71個、西南60個、華北40個、西北27個、東北5個。

從開業體量上看，華東以1306萬方領跑區域，比第二高的華南多了近500萬方，西南、華中、華北、西北和東北依次排序。

省份分布上，江蘇、浙江、廣東依舊是最搶眼的，尤其廣東和江蘇分別以71個、38個占據前二，四川和湖南分別以31個、29個緊隨其后，浙江這次以26個位列第五。

而在城市分布上，經濟發達、商業氛圍好、消費力強的城市依舊是開發商青睞的對象，以北上廣深四大一線城市為例，上海、北京、廣州和深圳分別計劃開出10個、17個、20個和14個商業項目，開業量均超過了10個。其他諸如杭州、南京、佛山、天津、重慶、長沙、鄭州等城市也有不俗的表現。

中型購物中心為主

下半年全國計劃開業的項目中，體量發展與行業整體趨勢一致，符合當下投運購物中心的理想規模，同時在一些經濟發達、商業起步早和成熟的城市，城市市級商業發展相對完善，開始逐步朝區域、社區型購物中心發展。

結果顯示，體量分布上，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，計劃開業210家，占比約51％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）計劃開業141家，占比約35％；15萬方以上（含15萬方）計劃開業64家，占比約15％。

具體來看，呈現項目類型多元化的格局。超20萬方的巨型購物中心有上海南翔印象城MEGA、杭州天目里、寧波華僑城歡樂海岸、龍湖南京江北天街、蘇州高鐵吾悅廣場、菏澤佳和城、廣州悅匯城、廣州粵海廣場天河城、佛山王府井紫薇港、鄂州方圓薈航宇廣場、北京愛琴海購物公園等以及其他不同面積的購物中心。

奧特萊斯也有砂之船(揚州)奧萊、衡陽杉杉奧萊、廈門砂之船(廈門)奧萊、新鄉王府井奧萊平原小鎮、成都曼購城市奧萊、東莞益田假日奧特萊斯、長沙歡樂天街·奧特萊斯、株洲攸縣中甬奧特萊斯、昆明首創奧特萊斯、岳陽友阿城市奧特萊斯等。

全國性開發企業放量

從開發商背景上看，主要集中在一些全國性知名開發商業集團，比如萬達、凱德、華潤置地、寶龍商業、愛琴海商業、龍湖集團、大悅城、新城控股、印力、華地、蘇寧置業、杉杉商業、砂之船集團、佳兆業集團等等。

從商業產品線上看，涵蓋了31個萬達廣場、31個吾悅廣場、9個寶龍廣場、9個龍湖天街、6個愛琴海購物公園等重點產品線也計劃在下半年投入市場。

存量物業優化升級

隨著部分重點城市商業地產發展漸趨成熟，不少在過往行業競爭中被淘汰的存量資產，也往往因為占據核心商圈、地鐵等優勢被其他開發商看上，歷經升級改造或者更名更換運營商之后重新回歸。

聯商網零售研究中心此前統計結果的顯示，2020年上半年存量改造的商業項目（包括超市和百貨轉型、更名重開、調整升級等模式）有8個，占比高達13%，與2019年同期相比，占比量（2019年存量改造項目占比6%）有所增加。

下半年擬開業項目中，仍然有不少是存量改造物業重新升級后開業的，比如上海廣場、上海浦東云匯天地、鹽城八佰伴、北京大悅春風里、北京昌平樂多港萬達廣場、成都曼購城市奧萊等等。

隨著中國城市規模的不斷擴大，城市更新已經成為城市發展過程中一個極為重要的階段。如何盤活存量市場是商業地產商們需要思考的問題。

特色創新以沖出重圍

存量時代，如何沖出重圍是各大開發商苦思冥想的難點，做到創新才能引流創收，比如想方設法的從建筑設計上特立獨行，以顏值取勝；又如招首店品牌、網紅品牌吸引消費者；再如各大IP、主題運營引入，提升商場的活躍度和體驗性等等。

下半年計劃開業的商業項目中，單從建筑形態上仍然以盒子式的購物中心為主，但也有諸如上海青浦東渡蛙城這樣的特色主題街區式商業，即便是購物中心模式，也在積極創新。

如以印力集團下半年重點推出的上海南翔印象城MEGA為例(8月25日開業)，34萬方的巨型商業做到了真正的“大有內涵”，項目外部打造了上海罕見的形似大阪難波公園的退臺花園，在跨樓層設置生態植物園，將森林、濕地、高山等自然景觀融入建筑和商業中，為消費者塑造一個游離于城市之上的自然綠洲。

同時，以“鶴旅南翔”為文化脈絡，設置了三個主題中庭，分別以“鶴舞”、“鶴鳴”、“鶴棲”命名，巧妙融合了城市文化屬性與商業功能特性。

重點項目解讀

因篇幅有限，僅選取10個重點購物中心進行解讀。

北京東壩萬達廣場

全國首個新一代萬達廣場

開業時間：12月24日

商業建筑面積：18.18萬方

開發商/運營商：萬達集團

項目地址：朝陽區東壩南二街附近

東壩萬達廣場是新一代萬達廣場。首先要打造一個開放的空間界面，一個向城市最大的限度開放的“城市客廳”。人們可以自由的從廣場進入中廳、進入外連廊、進入屋頂。整個建筑是一個自由的向城市開放的空間，通過這樣的設計也就成為了一個聚集能量，充滿魅力的社交中心。

其次，東壩萬達廣場在設計建造時融入了將山洞、山谷、瀑布、雨林等自然元素，試圖通過打破固有空間制造創新的商業場景。

與此同時，東壩萬達廣場還將通過萬達獨有的筑云，慧云，sMALL三大智能科技系統在設計建造、運營維護、經營管理等三大層面完成商業數字化轉型。

北京大興大悅春風里

城市更新理想生活范本

開業時間：12月25日

商業建筑面積：10.6萬方

開發商/運營商：大悅城控股

項目地址：大興區黃村鎮黃村東大街38號院

大悅春風里聚焦25-45歲的城市中產，通過生活業態志趣的蘊化與多元生活場景的交互，以家庭和社交需求為重心，演進“第一生活”的商業形態，打造城市自在理想生活范本。建筑以兩個街區、一個盒子延伸生活場景。在室外有承轉火神廟的‘櫻花大道’，拾級而上，層層疊退的‘前山’，雙首層與多元業態融合的‘微風廣場’。

項目目前已經有超200家品牌入駐，包括MUJI、星巴克、優衣庫、ZARA、金逸影城、喜茶等等，不乏區域首店、升級店、特色定制店。

上海南翔印象城MEGA

微度假新生活空間

開業時間：8月25日

商業建筑面積：34萬方

開發商/運營商：印力集團

項目地址：嘉定區南翔鎮陳翔路2299號

印象城MEGA是對“印象城”系列的超進化和再升級。而南翔印象城MEGA以健康自然的生活方式，超前的業態創新組合，全新的專業經營理念以及高效便捷的智慧商業平臺，傾力打造引領生活方式的購物中心，滿足追求幸福生活的消費者所需。其圍繞“視界大有可觀”的產品理念，匠心詮釋生態美學和生活體驗的新面貌，溝通南翔與世界，打造長三角地帶最富質感、最有溫度、最具號召力的“一日微度假勝地”。

項目引進超過400余家全業態品牌，涵蓋時尚零售、餐飲場景、生活社交、娛樂文化、家庭親子、健康休閑等，超93%的租戶已簽約，超71%的租戶已進場施工，其中上海首店及品牌新概念店占比超過40%，區域首店占比超85％。如開心麻花(全國首家購物中心店)，WILL’S(嘉定首個購物中心內帶恒溫泳池的健身房)，CGV影城(西上海首個雙巨幕影院)，全明星滑冰俱樂部(西北上海首個奧林匹克賽事級別的真冰場)以及永輝Bravo超市等。

廣州悅匯城

全維度購物體驗公園

開業時間：9月底

商業建筑面積：28萬方

開發商/運營商：越秀地產

項目地址：荔灣區西灣路150-3號

總建筑面積達28萬㎡的悅匯城將是廣州西部最大、廣州第二大的單體購物中心，除有效彌補片區消費需求之外，因其交通暢達性、品牌豐富度、獨特項目特色和“全維度購物公園”定位，項目也有望成為跨區域商業生活中心。

設計上融入了荷塘月色、珠水映月等自然元素，并打造相應的主題空間，而戶外探索親水廣場、超2000㎡的沉浸式體驗中庭給消費者營造多元化的沉浸式體驗。在招商上，400多家店鋪目前已經完成超八成的出租，華南或廣州旗艦店占比高達四成，如陶陶居全國首家宴會主題店、京東7fresh全新3.0版全國首店、CGV首間激光IMAX華南旗艦店、NIKE廣州首間Sport L店等等。

天津生態城愛琴海購物公園

地中海風情的浪漫購物之都

開業時間：12月

商業建筑面積：14萬方

開發商/運營商：愛琴海集團

項目地址：濱海新區中新生態城海旭道與安明路交匯處

天津生態城愛琴海購物公園是愛琴海集團在天津繼河東項目之后又一力作，是集零售、生活、餐飲、娛樂、文化、體驗為一體綜合型購物中心。

項目定位為區域級、全客層，地中海風情，時尚，浪漫購物之都，強勢輸出愛琴海“都市假日中心”的核心品牌理念。亮點包含：全業態沉浸式購物體驗情景打造，匯集國內主流服裝服飾品牌、豐富的兒童業態、設施齊備的電影世界、甄選優質餐飲品牌集合。未來項目開業運營后，必將成為生態城旅游區的商業核心。

武漢K11藝術購物中心

自然藝術靈感融合的商業空間

開業時間：12月

商業建筑面積：8.3萬方

開發商/運營商：新世界發展

項目地址：硚口區解放大道628號

武漢K11藝術購物中心體量24萬方，包括8.3萬方的購物中心、5.6萬方的K11 ATELIER寫字樓、室外休閑慢生活街區——11th Avenue等。項目結合武漢水文化、可優化環境的綠色森林與音樂盒創意藝術，形成了風格統一、主題差異化的I館、II館。

12月將率先開業的是II館和11th Avenue。其中II館以半室內城市森林的造型，融入城市四季更迭的綠植鋪陳。11th Avenue是K11旗下首個室外休閑慢生活街區，特別的景觀設計讓人仿佛置身叢林一般。

龍湖蘇州星湖天街

一站式時尚家庭歡聚地

開業時間：10月30日

商業建筑面積：15萬方

開發商/運營商：龍湖集團

項目地址：蘇州工業園區唯觀路

龍湖蘇州星湖天街是龍湖商業為蘇州打造的第二座天街，布局蘇州工業園區北部，填補了青劍湖板塊的商業空白，將以15萬平方米超大體量、“點亮星精彩”的精準定位，為蘇州工業園區北呈現一座一站式時尚家庭歡聚地。

龍湖蘇州星湖天街在空間打造上專注場景感與沉浸式體驗，為項目周邊的年輕客群打造四大主題空間——欣賞湖光山色的親氧漫道、仰望星空的360°露天復合劇場星月劇場、沐浴陽光的Hello Mr.樹主題綠色空間及全生態親子探索中心。項目主力品牌包括永輝超市、樂體健身、愛馬騎仕、優衣庫、孩子王、華為延展店、小米之家、NIKE KICKS LOUNGE、NIKE BEACON350、adidas、三葉草、PUMA、PEACEBIRD、ONLY、VERO MODA、JACK& JONES、歌莉婭、波司登、周大福、潮宏基、萊紳通靈等。 

徐州萬科·新淮中心

城市美好升級的生活聚點

開業時間：12月

商業建筑面積：10萬方

開發商/運營商：萬科集團

項目地址：云龍區南北路與和平大道交叉口

萬科新淮中心是徐州萬科為城市美好升級而打造的生活聚點，地處徐州市云龍區核心板塊，交通便利，無縫接駁正在籌建中的地鐵4號線，且與已正式通車的地鐵1號線醫科大學站僅200米距離。項目規劃有購物中心、星級度假酒店、高標準商務辦公、淮海經濟圈首個室內真雪滑雪場等核心商業業態，結合7層的商業零售空間匯集名品、餐飲、兒童、潮玩、生活服務等，將為徐州乃至淮海經濟區消費者打造集購物、娛樂、社交、休閑、度假為一體的一站式美好生活體驗。

為秉持空間場景創新，打造趣享樂活的全新生活概念，新淮中心引入淮海經濟區第一個室內真雪滑雪場-萬科啟迪喬波滑雪場，將提供全季節、全年齡段的冰雪體驗，以城市微度假空間助陣文旅商業發展。同時引進徐州首家CGV影城、華潤蘇果Mart、西西弗書店、麥當勞、UR、哈尼鹿、美樂彼、GAP、喜茶、lacoste、Ecco、三葉草、Nike KL、海瀾優選、星巴克、西貝、小菜園等知名品牌，為消費升維全矩陣業態體驗。

寧波海曙印象城

全業態新生活夢想中心

開業時間：12月

商業建筑面積：17萬方

開發商/運營商：印力集團

項目地址：海曙區中山西路與梁祝路交叉口

寧波海曙印象城位于寧波城市副中心，為寧波重點打造的“一軸三中心”之一，板塊規劃定位為“以TOD為導向的新型生活居住區，承載休閑商務、生態居住的重要功能”。項目與地鐵1號線到達梁祝站無縫接駁，天橋可直通商場二樓，是區域真正首個“雙首層”概念城市綜合體。

項目建面約17萬方，定位“新生活夢想中心”，以“地鐵+商業”構建海曙美好場景，步行廊道無縫連接地鐵1號線梁祝站；雙首層設計重新定義商業生活場景；“ONE DAY PARK”、“印象時光”、“朝花喜食”三大主題空間打造公園型CSC商業空間；創新業態融合網紅雙層旋轉木馬，營造精彩魅力生活方式。

在招商上，目前兒童游樂專家的“木馬王國”、專業青少年馬術運動培訓的“世騎家馬術中心”等寧波首店，永輝超市、博納影院、杰仕健身、喜茶、MUJI等主力店，Rock Plus、天一書房、豬崽SPAIN、lulu的泡芙、酷樂潮玩、卡爾飛車、星巴克、肯德基、必勝客、麥當勞、海底撈等都已入駐。

溫州吾悅廣場

溫州城市生活社交體驗中心

開業時間：12月25日

商業建筑面積：24萬方

開發商/運營商：新城控股

項目地址：龍灣區上江路與雁蕩西路交匯處

溫州吾悅廣場自規劃起便立足有趣、好玩、高顏值、有品位的商業定位。項目邀請了國際知名的建筑設計公司Broadway Malyan參與設計，獨特的“彩虹橋”堪稱全國性商業新地標，曲線優美、時尚獨特、燈光漫煥，必將成為都市青年邂逅浪漫的Love Bridge。項目同時也是溫州首個遞進式退臺設計的購物中心，精致的層層外擺區將是生活博主、時尚OL的休閑主場。

業態涵蓋國際快時尚、國際潮牌、高端女裝、精品超市、兒童零售旗艦店、運動體驗、環球美食等眾多業態，將時尚的“HAPPY HOUR”理念引入溫州，引領溫州商業格局提檔升級。比如1250㎡比賽級室內真冰場將填補浙南冰雪運動體驗空白，開創溫州商業新體驗。

附：2020年下半年計劃開業商業項目統計表