處于房地產行業“白銀時代”的當下，仍有部分房企希望實現彎道超車，選擇以“負重”姿態前行。

近日，弘陽地產發布2020年上半年業績報告，在收入同比大增146.3%的同時，其毛利率和凈利率卻雙雙出現下滑，歸屬股東凈利潤同比下降8.83%，陷入“增收不增利”的怪圈。

過去幾年，弘陽地產實現了規模的快速擴張，但擴張背后的“虛胖”也無法回避。運用非控股權益實現“狂奔”，經營活動現金流量凈額已連續多年為負，在選擇“提質增效”之后，弘陽地產也要直面自己的千億“焦慮”。

毛利率、凈利率雙下滑

2020年上半年，弘陽地產實現合約銷售金額約315.7億元，較去年同期的302.5億元增長4.4%；平均合約銷售價格為每平方米14642元，較去年同期約每平方米12889元上升13.6%。

營業收入方面，截至2020年6月30日，弘陽實現營業收入約為96.24億元，同比增長146.3%，增速較去年同期上漲了145個百分點。從具體業務表現來看，物業銷售仍是弘陽地產的支柱業務，占比高達97.7%。上半年，弘陽地產的物業銷售、商業經營分別上漲153.8%、14.2%，而酒店經營收入較去年同期下降28.7%。

盈利方面，上半年弘陽地產的毛利潤為24.34億元，同比增長115%；凈利潤為8.95億元，同比增長23.5%。值得注意的是，弘陽地產的毛利率和凈利潤率卻雙雙出現下滑，毛利率降低3.7個百分點至25.3%，凈利潤率也較去年同期減少了9.2個百分點。

銷售層面向好，弘陽地產卻陷入“增收不增利”的怪圈。今年上半年，弘陽地產歸屬股東凈利潤為6.77億元，同比下降8.83%。其在中期報告中表示，“弘陽地產董事會決議不會就截至2020年6月30日止6個月派付任何中期股息”。

對于“增收不增利”的現象，弘陽地產在接受北京商報記者采訪時表示，毛利率下滑主要是毛利率較高的產品收入確認比例較2019年同期有所下降。此外，房地產已經到了充分化競爭的時代，整個行業的毛利率都呈現了普遍收縮的狀態。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，“增收不增利”的背后是弘陽地產大規模擴張的直觀表現，銷售開支和融資成本的大幅攀升是其利潤下滑的主要原因。除此之外，最近幾年房地產市場競爭愈發激烈，拿地價格也日益走高，作為對規模仍有極大需求的房企，這方面也吞噬了弘陽地產的利潤。

合作開發背后的“虛胖”

2017年，弘陽集團董事長曾煥沙提出“2020戰略”，表示要在2020年完成千億目標。

為實現千億目標，弘陽地產并不諱言“高周轉”。早在上市之初，弘陽地產就在招股書中坦言，要求各城市開發團隊在獲取土地后85天內實現開工，180天內實現有質量的開盤。“整個地產行業，留給我們超越的時間不多了，我覺得再過3-5年，大局就基本定了。所以這個3-5年你再趕不過去，再等個5年、8年，基本上就進入存量和資產管理的時代了，那時候你再去超就很難。”弘陽集團執行總裁張良曾公開闡述彎道超車的必要性。

為備足“彈藥”，弘陽地產頻頻現身各地土拍市場，且拿地以高溢價居多。今年4月，弘陽地產經過242輪的激烈角逐，以15.52億元競得寧波一宗宅地，溢價率為43.13%；而在今年6月底，弘陽地產又以聯合體的身份競價181輪，以7.87億元摘得南通一宗宅地，溢價率高達50.19%。

“房地產本身是資金密集型行業，高溢價拿地一方面體現了弘陽地產加速擴張的‘野心’，另一方面也傳遞出危險的信號。對于中小型房企來說，一旦‘押寶’出現偏差，會面臨資金鏈斷裂的風險。”嚴躍進如是說。

截至2020年6月30日，弘陽地產的土地儲備總建筑面積約為1837.4萬平方米，其中應占權益面積約為967.78萬平方米，占比為52.67%。北京商報記者查閱年報發現，2018-2019年，弘陽地產的土地儲備總建筑面積分別為1308.44萬平方米、1693.2萬平方米，但其應占土地儲備建筑面積為723.15萬平方米、925.43萬平方米，占比分別為55.27%和54.66%。弘陽地產的規模擴張更多借助于合作開發。

受合作開發影響，擴張背后的“虛胖”也無法回避，今年上半年弘陽地產的非控股權益占比為29.52%，而在2017年這一占比還不到2%。

克而瑞統計數據顯示，弘陽地產2019年的權益銷售占比為53.4%，同屬一個陣營的還有融信中國、中駿集團、濱江集團等。梳理上述房企，共同點皆對規模擴張有強烈訴求，通過大量合作以達到銷售規模擴增的目的。

嚴躍進指出，隨著行業集中度的不斷提升，房企之間合作愈發頻繁，但這種合作也存在一些問題，例如權益銷售占比過低會面臨“增收不增利”的尷尬。

推遲的“千億目標”

馬太效應使然，弘陽地產鉚足勁頭沖刺“千億目標”，這種“高效率”亦在負債方面有所體現。

截至2020年上半年，弘陽地產的負債總額為815.39億元，較2019年上半年負債總額714.06億元同比上漲14.19%；資產負債率為80.18%，同比減少2.41個百分點；有息負債為321.3億元，其中一年內到期的債務為118.4億元，占有息負債總額的36.85%。

2020年上半年，弘陽地產的銷售及分銷開支約為3.2億元，較去年同期增加21.4%；行政開支約為5.43億元，較去年同期增加50.3%；而融資成本約為4.25億元，較去年同期大幅上漲131.3%。對于融資成本的上漲，弘陽地產方面表示，融資成本的變動主要由于報告期間內集團土地獲取及物業開發擴張導致借貸增加所致。

北京商報記者注意到，弘陽地產的經營活動現金流量凈額已連續多年為負數，其一邊溢價增儲，一邊高息發債。據記者不完全統計，去年3月4日，弘陽地產發行3億美元優先票據，票面利率11.5%；4月11日，發行3億美元優先票據，票面利率9.95%；6月25日，再次發行2.5億美元優先票據，票面利率10.5%；10月30日，發行1億美元優先票據，票面利率13%；11月7日，弘陽地產再次發行3億美元的優先票據，票面利率9.95%。

今年1月16日，弘陽地產發行3億美元優先票據，票面利率9.7%；7月21日，弘陽地產再次以“所得款項凈額用于為若干將在1年內到期的現有中長期債務再融資”為由，發行了一筆將于2023年到期的金額為1.55億美元的9.7%優先票據，該票據與1月發行的優先票據合并及構成單一類別。

“密集發債的背后是企業對資金的渴求，加杠桿沖規模此前是房企‘攀高’的一個主要手段，但目前市場環境并不好，要格外注意潛在風險。”嚴躍進稱。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓同樣表示，在目前市場狀況下，中小房企實現彎道超車幾乎再無可能，尤其是資金面較差的開發商，“急功近利”只會帶來現金流負擔。

加速狂奔過半，弘陽地產也開始選擇放慢腳步，2020年其銷售目標設定為750億元，千億目標官宣延期。對于何時完成千億目標，弘陽地產方面并未就此予以正面回應，其表示要“從內部來找增量，修煉內功來提質增效”。

規模擴張降速，在選擇“提質增效”之后，弘陽地產也要直面自己的千億“焦慮”。