11月4日下午，剛剛參加完2020觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)后，我們?cè)趶V州保利天幕廣場(chǎng)再次與保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司總經(jīng)理方長(zhǎng)斌約見(jiàn)。

這已經(jīng)是保利商業(yè)的第八個(gè)年頭，自2018年保利地產(chǎn)成為“保利發(fā)展”以來(lái)，商業(yè)公司作為集團(tuán)綜合服務(wù)序列重要一環(huán)，市場(chǎng)化運(yùn)作的色彩愈來(lái)愈濃。

像個(gè)閉關(guān)出山的少俠——按方長(zhǎng)斌的設(shè)想，2019年底保利商業(yè)開(kāi)始大幅拓展輕資產(chǎn)規(guī)模，逐步打造對(duì)外輸出能力。

變化卻不期而至，今年初爆發(fā)的新冠疫情席卷了所有線下市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)成為重災(zāi)區(qū)，尤其是春節(jié)過(guò)后一段時(shí)期幾乎所有購(gòu)物中心的客流和銷(xiāo)售額都跌入了冰點(diǎn)。

“經(jīng)營(yíng)上的影響的確很大，”他略作總結(jié)，隨即轉(zhuǎn)向另一個(gè)話題，“但公司拓展的情況比往年更好一些。”言下所指，是今年一至十一月保利商業(yè)新增簽約管理面積130萬(wàn)平方米，而截止去年底，保利發(fā)展旗下商業(yè)管理版塊的總管理面積尚且僅為268萬(wàn)平方米。

市場(chǎng)化拓展爆發(fā)式增長(zhǎng)，是企業(yè)對(duì)福禍轉(zhuǎn)化哲學(xué)的深刻實(shí)踐，以及對(duì)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的自信。方長(zhǎng)斌說(shuō)，公司今年希冀拓展面積在200萬(wàn)平方米以上，未來(lái)三年資產(chǎn)管理規(guī)模超過(guò)千萬(wàn)平方米為目標(biāo)，要做全周期的資產(chǎn)管理和服務(wù)商。

那天下午，方長(zhǎng)斌同我們聊起了保利商業(yè)心里的資管巨人。

疫情下的拓展

今年春節(jié)以來(lái)，疫情令具有豐富線下場(chǎng)景的購(gòu)物中心受到巨大沖擊，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商而言，無(wú)疑是“黑天鵝”般的經(jīng)歷，沒(méi)有任何征兆，且影響深遠(yuǎn)。

和整個(gè)行業(yè)別無(wú)二致，如何提振消費(fèi)信心，推動(dòng)消費(fèi)回升，成為疫情以來(lái)保利商業(yè)的工作重點(diǎn)。據(jù)了解，春節(jié)期間保利商業(yè)對(duì)旗下22個(gè)購(gòu)物中心入駐商戶減免部分租金，二季度采取措施分別扶持零售業(yè)、餐飲業(yè)、兒童教育及培訓(xùn)等業(yè)態(tài)，幫助商戶盡快恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。

即便如此，方長(zhǎng)斌表示，從五六月開(kāi)始一批品牌出現(xiàn)關(guān)店的情況，其中相當(dāng)一部分是現(xiàn)金流撐不住。

他對(duì)此感到無(wú)奈，接連說(shuō)疫情對(duì)實(shí)體商業(yè)是剛性影響，包括對(duì)商戶免租，商戶撤場(chǎng)，人工投入等。直至八九月，線下消費(fèi)才得以逐步恢復(fù)，一折騰下來(lái)，運(yùn)營(yíng)商即便沒(méi)傷及根本，可終究蒙受了巨大損失。

據(jù)方長(zhǎng)斌估算，前四個(gè)月大部分購(gòu)物中心收入同比下滑約70%。到9月份，整個(gè)行業(yè)恢復(fù)度約為85%-90%，以餐飲消費(fèi)恢復(fù)為快，其它諸如教育培訓(xùn)、電影院線恢復(fù)較慢。他曾預(yù)計(jì)，消費(fèi)者信心恢復(fù)需要一個(gè)更長(zhǎng)周期，節(jié)點(diǎn)會(huì)在2021年。

在疫情防控及消費(fèi)提振以外，保利商業(yè)一直籌備的市場(chǎng)化拓展工作并沒(méi)有因疫情而擱置，這成為行業(yè)內(nèi)特立獨(dú)行的現(xiàn)象之一。它同樣打破了外界對(duì)央企謹(jǐn)慎保守的印象，當(dāng)市場(chǎng)因?yàn)橐咔榧铀賰?yōu)勝劣汰，在劍走偏鋒與穩(wěn)扎穩(wěn)打之間，保利商業(yè)一直努力尋求平衡點(diǎn)。

在疫情最為嚴(yán)峻的2個(gè)月內(nèi)，保利商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展中心完成了西安、煙臺(tái)購(gòu)物中心商業(yè)綜合體的合同簽署；與此同時(shí)，13個(gè)外部拓展項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)條件談判階段，對(duì)應(yīng)規(guī)模達(dá)139萬(wàn)平方米，為全年目標(biāo)達(dá)成奠定了厚實(shí)的基礎(chǔ)。

1-7月，保利商業(yè)連續(xù)簽約西安GT-Tower、成都Parkview Mall、廣州設(shè)計(jì)之都、宜賓HAI未來(lái)綜合體等項(xiàng)目，新增拓展面積60萬(wàn)平方米；而截至11月，該公司新簽管理面積達(dá)130萬(wàn)平方米，擴(kuò)張速度進(jìn)一步提高。

這種現(xiàn)象級(jí)的市拓都指向了保利商業(yè)的戰(zhàn)略變化。方長(zhǎng)斌解釋?zhuān)?018年保利地產(chǎn)更名后，非常重視旗下12個(gè)板塊的市場(chǎng)化運(yùn)作。從定位來(lái)看，在集團(tuán)“一主兩翼”戰(zhàn)略下，保利商業(yè)主要作為“商業(yè)資管擔(dān)當(dāng)”，致力于打造體系化大資管平臺(tái)。

“所以，資產(chǎn)管理的能力，和資產(chǎn)管理的規(guī)模，一定是體現(xiàn)公司話語(yǔ)權(quán)最重要的一點(diǎn)。”

以保利MALL·佛山為起點(diǎn)，保利商業(yè)已走過(guò)八年時(shí)光，并逐步發(fā)展出保利廣場(chǎng)、時(shí)光里、若比鄰三條差異化產(chǎn)品線。但方長(zhǎng)斌坦承，早期公司主要集中做的是系統(tǒng)內(nèi)部的商業(yè)項(xiàng)目，屬于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的附屬職能。

直至2015年，保利商業(yè)陸續(xù)承接外部項(xiàng)目，初期仍以項(xiàng)目租賃模式為主，此后增加品牌輸出的比重。2019年保利商業(yè)半年工作會(huì)議上，方長(zhǎng)斌還提出，十年商業(yè)進(jìn)擊，仍需擴(kuò)大規(guī)模。這番講話進(jìn)一步釋放拓展規(guī)模的決心。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度，保利商業(yè)內(nèi)外部項(xiàng)目數(shù)量比例已達(dá)到40：60，外部?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目的數(shù)量已經(jīng)超過(guò)了內(nèi)部。

“從2019年底開(kāi)始，公司大幅拓展輕資產(chǎn)規(guī)模，希望逐步形成資產(chǎn)管理的核心能力，并且能夠?qū)ν廨敵觥！狈介L(zhǎng)斌解釋?zhuān)芏嗥髽I(yè)在疫情過(guò)后，有需求引入可靠資管公司代管其資產(chǎn)，保利商業(yè)借此在華北、華東、華中、華南、西南區(qū)域公司項(xiàng)目基礎(chǔ)上，得以進(jìn)一步擴(kuò)大管理規(guī)模。

在城市選擇上，保利商業(yè)目前制定的策略是進(jìn)入一線城市及省會(huì)城市，在此基礎(chǔ)上向下一級(jí)城市輻射，但三四線市場(chǎng)的覆蓋基本以資產(chǎn)服務(wù)輸出為主。此舉既保障獲取核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)，又避免向更低能級(jí)城市拓張時(shí)引發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)。

被問(wèn)及目標(biāo)時(shí)，方長(zhǎng)斌回答，今年保利商業(yè)希望拓展至200萬(wàn)平方米以上，幾乎是去年底總在管面積的一倍，未來(lái)三年的目標(biāo)超過(guò)1000萬(wàn)平方米以上規(guī)模。

資管時(shí)代浪淘沙

“資產(chǎn)管理”的概念過(guò)去數(shù)年間盛行，與行業(yè)由增量轉(zhuǎn)向存量，項(xiàng)目由地產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)向商業(yè)、資本屬性有莫大關(guān)系。有數(shù)據(jù)顯示，2010年后，一線城市的核心商業(yè)地產(chǎn)逐漸由銷(xiāo)售轉(zhuǎn)為持有，2017年起全國(guó)購(gòu)物中心和百貨增量占存量比率則降至20%以下。

包括華潤(rùn)、招商、印力等商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，也逐步提出資產(chǎn)管理戰(zhàn)略及規(guī)模目標(biāo)，搶占存量商業(yè)時(shí)代下的市場(chǎng)份額。

比如印力集團(tuán)于2019年推出資產(chǎn)管理操作指引3.0版本，至今年上半年累計(jì)開(kāi)業(yè)面積836萬(wàn)平方米，另有規(guī)劃中和在建商業(yè)面積543萬(wàn)平方米。華潤(rùn)置地商業(yè)近期披露，公司持有約120個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在還在持續(xù)開(kāi)展包括輕資產(chǎn)管理在內(nèi)的對(duì)外擴(kuò)張。

“未來(lái)存量的資產(chǎn)管理是一個(gè)很大的市場(chǎng)，慢慢形成市場(chǎng)頭部企業(yè)。原有的市場(chǎng)大部分以開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，往后肯定是以資產(chǎn)管理能力為主導(dǎo)，以提供資產(chǎn)回報(bào)為優(yōu)先的市場(chǎng)。”方長(zhǎng)斌判斷，當(dāng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)的時(shí)候，能盡量爭(zhēng)取到資產(chǎn)管理規(guī)模，便是保利商業(yè)的核心目標(biāo)之一。

在早期拓展階段，保利商業(yè)曾有過(guò)與金融聯(lián)動(dòng)的探索實(shí)踐，具體通過(guò)保利資本進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)，保利商業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理，從而實(shí)現(xiàn)金融與商業(yè)聯(lián)動(dòng)的效果。如今，與保利發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同，單獨(dú)租賃，以及依靠服務(wù)輸出成為其擴(kuò)大版圖的“三板斧”。

對(duì)于當(dāng)下的存量市場(chǎng)，方長(zhǎng)斌認(rèn)為存在三個(gè)層面的發(fā)展機(jī)會(huì)。其一是城市更新過(guò)程中衍生的商業(yè)二次提升、活化機(jī)會(huì)；其二是經(jīng)營(yíng)不善、經(jīng)營(yíng)效率低下的存量商業(yè)資產(chǎn)，比如15-20年樓齡的百貨商場(chǎng)；其三是存量國(guó)有資產(chǎn)，各個(gè)層級(jí)的國(guó)有資產(chǎn)均有大量亟待盤(pán)活，比如新簽約的廣州設(shè)計(jì)之都項(xiàng)目。

面對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，他感到樂(lè)觀，商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，所有企業(yè)都會(huì)認(rèn)可，專(zhuān)業(yè)化分工是社會(huì)協(xié)同的最好方式。而保利商業(yè)只要有足夠的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力和管理平臺(tái)，相信市場(chǎng)“一定會(huì)給予足夠好的回報(bào)”。

而專(zhuān)業(yè)化能力和管理平臺(tái)的打造，是一項(xiàng)高度復(fù)雜化、系統(tǒng)化、精細(xì)化的工作，保利商業(yè)現(xiàn)階段著重從三方面切入，包括加大信息化建設(shè)，加大賦能型總部建設(shè)，以及加強(qiáng)品牌建設(shè)。

其中，數(shù)字化一直被認(rèn)為是新時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的核心屬性。近年來(lái)華潤(rùn)置地商業(yè)等公司都致力于探索管理體系化，其中數(shù)字化便是重點(diǎn)投入領(lǐng)域，通過(guò)將沉淀經(jīng)驗(yàn)作為數(shù)字化的模型鏈，實(shí)現(xiàn)真正規(guī)模化發(fā)展。

在方長(zhǎng)斌看來(lái)，疫情會(huì)倒逼行業(yè)進(jìn)一步提升管理的精細(xì)化、數(shù)字化、平臺(tái)化，保利商業(yè)年內(nèi)便做了大量系統(tǒng)管理提升工作，尋求科技賦能、降本增效。

8月5日，保利商業(yè)正式啟動(dòng)“大資管”數(shù)字化戰(zhàn)略，該公司稱(chēng)這標(biāo)志著進(jìn)一步提升資管效能，匹配日益增長(zhǎng)的發(fā)展規(guī)模。方長(zhǎng)斌對(duì)此強(qiáng)調(diào)，把管理體系和系統(tǒng)支持能力打造好，這是基礎(chǔ)的條件。

“未來(lái)幾年是大浪淘沙的時(shí)期。”他堅(jiān)信，就像盒馬、滴滴，互聯(lián)網(wǎng)及數(shù)字化等技術(shù)的應(yīng)用，只是解構(gòu)又重構(gòu)了線下業(yè)務(wù)模式，卻催生了新的市場(chǎng)。購(gòu)物中心同樣是傳統(tǒng)行業(yè)，也需要嫁接信息化建設(shè)、組織模式和創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)的能力。

“科技一定是重要的環(huán)節(jié)，但怎么用好，我覺(jué)得大家都在同一起跑線。”方長(zhǎng)斌接著說(shuō)，“這和企業(yè)規(guī)模大小沒(méi)有關(guān)系，而在于創(chuàng)新能力，和業(yè)務(wù)的再造能力。”

“創(chuàng)新”是保利系內(nèi)部對(duì)保利商業(yè)的評(píng)價(jià)語(yǔ)，從廣州保利中環(huán)廣場(chǎng)的升級(jí)改造，到為廣州保利廣場(chǎng)提供定制化的解決方案，再到探索商業(yè)與藝術(shù)的結(jié)合，莫不如是。其中僅花9個(gè)月便將琶洲閑置地改造為全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心保利廣場(chǎng)，一直是該公司改造能力的教科書(shū)級(jí)案例。

方長(zhǎng)斌對(duì)于保利的商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力顯然有把握，公司管理半徑也在快速擴(kuò)大，“投融管退”全鏈條服務(wù)逐步成型。但他現(xiàn)在最想解決的是兩個(gè)新問(wèn)題：一是更市場(chǎng)化、高效的組織變革，二是人才的培養(yǎng)，前者能決定工作的效率，后者則保證足夠好的產(chǎn)出。

他向我們坦白，保利商業(yè)目前尚未完全打造出最理想的組織模式，但又強(qiáng)調(diào)不介意做更多的組織調(diào)整與嘗試，保利發(fā)展的文化正是包容和試錯(cuò)，鼓勵(lì)創(chuàng)新，最終完成從0到1的蝶變。

采訪的最后，他重申，把從0到1這件事做好，企業(yè)才會(huì)有更好的成長(zhǎng)。而保利商業(yè)的愿景是打通從投資、融資、管理到退出的環(huán)節(jié)，做全周期的資產(chǎn)管理和服務(wù)商。

以下是觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司總經(jīng)理方長(zhǎng)斌的專(zhuān)訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年的疫情對(duì)保利商業(yè)以及商戶的影響有多大？進(jìn)入10月份，目前商場(chǎng)整體的消費(fèi)恢復(fù)情況是怎樣的？

方長(zhǎng)斌：其實(shí)疫情對(duì)我們的影響是剛性的，上半年對(duì)商戶來(lái)講也很艱難，幾個(gè)月完全沒(méi)有收入。有些業(yè)態(tài)可能稍好，像超市，疫情期間好多超市收入翻倍。

但對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)講，整個(gè)行業(yè)都還是受到很大沖擊，尤其是零售、服裝品牌受沖擊最大。從五六月份開(kāi)始，有一大批品牌關(guān)店，有些是現(xiàn)金流撐不住倒閉了。

到三季度的后兩個(gè)月，消費(fèi)才逐步恢復(fù)，恢復(fù)最快的當(dāng)然還是餐飲之類(lèi)的消費(fèi)。兒童業(yè)態(tài)基本到6月底，甚至七八月初開(kāi)學(xué)后才恢復(fù)。還有一塊是娛樂(lè)業(yè)態(tài)，比如電影院線，在國(guó)慶前才逐步放開(kāi)到75%左右，這也是受災(zāi)最嚴(yán)重的的行業(yè)之一。地區(qū)上也有個(gè)典型特點(diǎn)，南方比北方恢復(fù)得快。

從經(jīng)營(yíng)的角度上來(lái)講，到9月份整個(gè)行業(yè)恢復(fù)也就85%到90%。我們今年經(jīng)營(yíng)影響的確很大，但是拓展的情況比往年更好一些。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：疫情過(guò)后，消費(fèi)者的購(gòu)物需求會(huì)不會(huì)發(fā)生變化？商業(yè)運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目的軟硬件設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合是否會(huì)有所調(diào)整？

方長(zhǎng)斌：商場(chǎng)的設(shè)計(jì)會(huì)有一些變化，比如開(kāi)放式的購(gòu)物中心或者街區(qū)，恢復(fù)速度比完全封閉的購(gòu)物中心快很多。零售品牌比如體育用品，以及健身運(yùn)動(dòng)類(lèi)、健康用品也會(huì)開(kāi)店快得多，在疫情過(guò)后大家對(duì)健康更關(guān)注。所以應(yīng)該是戶外、體育、健康用品，這些增長(zhǎng)的比例更高，這也是行業(yè)的調(diào)整之一。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您之前提過(guò)疫情倒逼了行業(yè)數(shù)字化的變革，是為了壓縮成本，建立更高效的體系？

方長(zhǎng)斌：這是這次疫情之后大家都會(huì)被倒逼的事情，特別是成本端一定會(huì)有很大的壓力。今年我們也對(duì)系統(tǒng)管理的提升做了大量工作，年底可能也會(huì)發(fā)布很多新的管理系統(tǒng)，重點(diǎn)是節(jié)省人員成本和遠(yuǎn)程進(jìn)度管理，各種設(shè)施設(shè)備的管理等。

以前用舊方式也可以解決這些問(wèn)題，購(gòu)物中心本身是比較傳統(tǒng)的行業(yè)，沒(méi)有太多高科技在里面。但信息化應(yīng)用、系統(tǒng)集成、遠(yuǎn)程管理、個(gè)人進(jìn)度管理，很多企業(yè)被倒逼做了這些工作，一方面是把成本降低，另一方面是把效率提高。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：保利商業(yè)前三季度新增簽約管理面積100萬(wàn)平方米，市場(chǎng)化拓展的速度非常快，公司對(duì)規(guī)模是怎么考量的？

方長(zhǎng)斌：2018年集團(tuán)從保利地產(chǎn)更名保利發(fā)展之后，非常重視12個(gè)專(zhuān)業(yè)板塊市場(chǎng)化運(yùn)作，讓它們能夠在不同賽道上去跑。

商業(yè)這一塊從定位來(lái)講，我們還是希望做專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理，所以資產(chǎn)管理的能力，和資產(chǎn)管理的規(guī)模一定是體現(xiàn)市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)最重要的一點(diǎn)。之前保利商業(yè)做的大部分都是系統(tǒng)內(nèi)部項(xiàng)目，早期附屬于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。從2015年開(kāi)始逐步接管外部項(xiàng)目，早期還是租賃項(xiàng)目為主，至2019年內(nèi)外部項(xiàng)目比例各一半，去年底起大幅拓展輕資產(chǎn)規(guī)模，現(xiàn)在外部項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)超過(guò)了內(nèi)部項(xiàng)目。

今年疫情對(duì)保利而言存在兩個(gè)方面影響，一是很多企業(yè)在疫情之后玩不下去了，希望引入可靠的管理公司來(lái)管理資產(chǎn)。我們把5個(gè)大區(qū)分開(kāi)，逐步在原有項(xiàng)目基礎(chǔ)上去輻射，擴(kuò)大管理規(guī)模。這既是業(yè)主對(duì)保利品牌和平臺(tái)的信任，也是對(duì)我們積累專(zhuān)業(yè)管理能力的認(rèn)可，希望進(jìn)一步輸出管理能力，形成比較大的管理規(guī)模。

未來(lái)存量資產(chǎn)管理是一個(gè)很大的市場(chǎng)，慢慢會(huì)形成頭部企業(yè)。原有的市場(chǎng)大部分以開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，往后肯定是以資產(chǎn)管理能力為主導(dǎo)，以提供資產(chǎn)回報(bào)為優(yōu)先的市場(chǎng)。所以我們還是希望在機(jī)會(huì)出來(lái)的時(shí)候，盡量去爭(zhēng)取資產(chǎn)管理規(guī)模，這是一個(gè)核心目標(biāo)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：保利商業(yè)有沒(méi)有未來(lái)三五年具體的規(guī)模目標(biāo)？

方長(zhǎng)斌：我們希望未來(lái)三年左右，每年至少是成倍的增長(zhǎng)，今年拓到200萬(wàn)平方米以上，這樣在建和管理的面積總計(jì)500多萬(wàn)平方米，希望未來(lái)3年超過(guò)1000萬(wàn)平方米以上。這對(duì)一個(gè)資產(chǎn)管理公司來(lái)講，管理規(guī)模基本上有一定的市場(chǎng)份額。

做到這一點(diǎn)，需要基于我們的品牌和管理基礎(chǔ)，同時(shí)也需要大力加強(qiáng)信息化管理，這也是服務(wù)的一部分。另外就是對(duì)市場(chǎng)創(chuàng)新的能力，這也是我們未來(lái)區(qū)別于其他管理公司的地方。因?yàn)槭袌?chǎng)在變，存量市場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)打法，物業(yè)條件、結(jié)構(gòu)千差萬(wàn)別，更多是解決問(wèn)題的能力和全鏈條的整合能力，對(duì)于一個(gè)企業(yè)和組織的能力要求會(huì)更高。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：保利在解決問(wèn)題方面的能力大概是怎樣的？對(duì)于定制化解決，公司這方面做到哪一步了？

方長(zhǎng)斌：我們從公司剛成立開(kāi)始就組建了一個(gè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，所有的專(zhuān)業(yè)都是齊備的，比較專(zhuān)注于商業(yè)的改造設(shè)計(jì)。前期租的大量物業(yè)，都會(huì)碰到改造問(wèn)題，特別是舊物業(yè)，我們有試過(guò)從百貨公司接過(guò)項(xiàng)目改成購(gòu)物中心業(yè)態(tài)。比如廣州琶洲的物業(yè)，原來(lái)的設(shè)計(jì)是為百貨公司定制的，我們改造成購(gòu)物中心，需要考慮如何打造設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，怎么節(jié)省成本，這么多年下來(lái)其實(shí)基本上已形成一套完整的改造方法，和內(nèi)部操作體系。

針對(duì)每個(gè)物業(yè)，從前期勘測(cè)到定位、設(shè)計(jì)，全鏈條我們都能做好。商業(yè)的特點(diǎn)不是說(shuō)哪一塊強(qiáng)就能把它做好，每個(gè)環(huán)節(jié)你都必須很好，才能一環(huán)扣一環(huán)做好。內(nèi)功的打造也不是一天兩天、招一幫人就能實(shí)現(xiàn)，需要有一定的時(shí)間的沉淀，還需要有足夠好的人員儲(chǔ)備。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：公司選擇存量物業(yè)時(shí)，每個(gè)項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn)是什么？注意到公司進(jìn)入一二線城市到同時(shí)，也進(jìn)入諸如煙臺(tái)、宜賓等城市。

方長(zhǎng)斌：我們現(xiàn)在劃了5個(gè)大區(qū)，華北還有華東、華中、華南、西南，策略首先還是進(jìn)入一線城市和省會(huì)城市，要么能夠協(xié)同地產(chǎn)，獲取到優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，然后再進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，要不然以租賃方式獲取比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的合作。

像宜賓，主要是我們進(jìn)入了成都，在這個(gè)基礎(chǔ)上再往下一級(jí)城市輻射。但是這一類(lèi)的城市基本上是以資產(chǎn)服務(wù)輸出為主去覆蓋。還是以點(diǎn)帶面，先進(jìn)入核心城市，再往下一層去擴(kuò)大管理半徑。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對(duì)于不同城市的新增項(xiàng)目，怎么快速改造并成功招商？

方長(zhǎng)斌：分兩個(gè)部分，一個(gè)是大概百分之六七十的品牌，我們是在總部層面解決。我們總部在廣州和上海設(shè)有招商中心，會(huì)負(fù)責(zé)全國(guó)性品牌的策略和發(fā)展。每個(gè)商業(yè)公司基本上都是這樣做的。剩下還有百分之三四十，就要深挖本土化的、適合當(dāng)?shù)氐钠放啤Ｎ覀兛赡苓�會(huì)將10%左右，會(huì)做一些吸引眼球的業(yè)態(tài)。

我們比較重視深挖當(dāng)?shù)匚幕チ私獬鞘械膶傩裕M(fèi)者的偏好，從文化的角度來(lái)解讀這個(gè)城市，這樣才是接地氣但又不同于以往的項(xiàng)目。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：拓展存量物業(yè)，在市場(chǎng)上主要有哪幾個(gè)領(lǐng)域的機(jī)會(huì)？

方長(zhǎng)斌：我覺(jué)得是一個(gè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程。現(xiàn)在城市更新已經(jīng)是一個(gè)很熱的話題，城市更新的本質(zhì)就是在原有的物業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行城市的再造，是城市人口的再回流，是做商業(yè)的二次提升和活化。這部分是一個(gè)很大的市場(chǎng)。

第二個(gè)市場(chǎng)就是原有的一些經(jīng)營(yíng)不善、經(jīng)營(yíng)效率很低的存量商業(yè)資產(chǎn)，比如說(shuō)15年到20年左右樓齡的百貨商場(chǎng)，大量項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善的情況，這些物業(yè)肯定不會(huì)直接拆了重建。第三部分是原有的一些國(guó)有資產(chǎn)，它有很大量的、各個(gè)層級(jí)的需要盤(pán)活的項(xiàng)目。

這也給我們機(jī)會(huì)去承接資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。經(jīng)過(guò)這么多年的市場(chǎng)發(fā)展，所有企業(yè)都會(huì)認(rèn)可，專(zhuān)業(yè)化的分工是社會(huì)協(xié)同的最好方式，這種情況之下，只要你有足夠的專(zhuān)業(yè)化能力和管理平臺(tái)，相信市場(chǎng)一定會(huì)給予你足夠好的回報(bào)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在快速發(fā)展的過(guò)程中，如何保證項(xiàng)目的打造和管理都在自己能力半徑內(nèi)？有什么標(biāo)準(zhǔn)體系去保證一致性？

方長(zhǎng)斌：這就是為什么我們今年加大信息化建設(shè)，把整個(gè)管理的體系能力和系統(tǒng)支持做好，這是基本能力，相信市場(chǎng)上能夠做得好的企業(yè)不是特別多。包括之前和金蝶合作，也是在云平臺(tái)基礎(chǔ)上搭建保利的管理系統(tǒng)。這也是未來(lái)的方向，相當(dāng)于是科技賦能商業(yè)的一種方式，希望把這部分基礎(chǔ)能力進(jìn)一步提升。

第二是加強(qiáng)內(nèi)功修煉，實(shí)際上就是總部要有更好的賦能的能力，能給各個(gè)地區(qū)輸送好的經(jīng)驗(yàn)，成體系的工作方法、資源，以及進(jìn)行外部資源導(dǎo)入。第三是加強(qiáng)品牌建設(shè)。

這幾個(gè)方面是一環(huán)扣一環(huán)的，一個(gè)是科技賦能，第二個(gè)是總部賦能，第三個(gè)是品牌賦能。最后還有人才的培養(yǎng)。傳統(tǒng)商業(yè)需要更多借鑒跨行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，比如互聯(lián)網(wǎng)、零售，借鑒零售企業(yè)對(duì)成本的管控，借鑒互聯(lián)網(wǎng)公司信息化建設(shè)、組織模式和創(chuàng)新能力。

早期商業(yè)公司局限在物業(yè)管理，把物業(yè)管好就行了，后來(lái)開(kāi)始有營(yíng)運(yùn)概念，再往下到體系、業(yè)務(wù)模式的再構(gòu)，對(duì)人的要求就又不一樣了。所以我覺(jué)得未來(lái)幾年都是大浪淘沙。購(gòu)物中心其實(shí)還沒(méi)有出現(xiàn)很好的解決方案，有企業(yè)嘗試過(guò)互聯(lián)網(wǎng)+，但沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。科技一定是重要一環(huán)，但怎么用好，我覺(jué)得大家都在同一起跑線，和企業(yè)規(guī)模沒(méi)有太大關(guān)系，在于企業(yè)的創(chuàng)新能力和業(yè)務(wù)再造。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在這么大的戰(zhàn)略目標(biāo)下，保利商業(yè)對(duì)資金的需求會(huì)增加嗎？

方長(zhǎng)斌：輕資產(chǎn)一定是更省錢(qián)一點(diǎn)，因?yàn)橥度氩⒉皇翘蟆Ｗ畲蟮耐度脒�是對(duì)人的投入，因?yàn)樾枰敫玫娜瞬牛瑑?nèi)部需要更大的成本不斷培訓(xùn)。

從另外一個(gè)角度來(lái)講，對(duì)于一個(gè)快速發(fā)展和有良好市場(chǎng)表現(xiàn)力的企業(yè)來(lái)講，資金從來(lái)不是一個(gè)最大的問(wèn)題。保利發(fā)展的財(cái)務(wù)表現(xiàn)一直比較穩(wěn)健，這次三道紅線出來(lái)，集團(tuán)是在綠線。其次，物業(yè)公司也獲得了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。我們也希望未來(lái)通過(guò)資本市場(chǎng)獲取到更好的資源。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：保利商業(yè)有沒(méi)有考慮對(duì)成熟的購(gòu)物中心做資產(chǎn)證券化？

方長(zhǎng)斌：最早我們的兄弟公司發(fā)過(guò)公寓REITs，集團(tuán)也在牽頭做這方面的嘗試和準(zhǔn)備。公募REITs一定是速度會(huì)越來(lái)越快，雖然還不知道商業(yè)這一塊的具體時(shí)間，但是也會(huì)做準(zhǔn)備。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對(duì)于您而言，目前最想解決的是什么問(wèn)題？

方長(zhǎng)斌：我最想解決的問(wèn)題，一是更加市場(chǎng)化、高效的組織變革，二是人才的培養(yǎng)。組織是決定了整個(gè)工作和業(yè)務(wù)的效率，人是保證工作上有沒(méi)有足夠好的產(chǎn)出。

對(duì)我來(lái)講我覺(jué)得這兩方面是最大的挑戰(zhàn)，因?yàn)楣芾戆霃胶鸵?guī)模快速增長(zhǎng)，怎么能夠保證一個(gè)組織高效運(yùn)轉(zhuǎn)和不斷地吸引足夠好的人才，有更好的組織機(jī)制，必然就會(huì)吸引更多優(yōu)秀的人才。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：所以還是在考慮組織機(jī)制和人才，而不是注重規(guī)模目標(biāo)？

方長(zhǎng)斌：規(guī)模是一個(gè)結(jié)果，這個(gè)事情我們也還在做，但是中間的過(guò)程管控和組織成長(zhǎng)才是很重要的。

另外，企業(yè)未來(lái)發(fā)展得有多大，不在于你今天定了一個(gè)多大的目標(biāo)。我相信成功的企業(yè)是在每個(gè)選擇的過(guò)程中做好，自然而然就取得了成功。天天在想賺幾個(gè)小目標(biāo)，不僅沒(méi)做好，還虧得很慘。

保利商業(yè)希望打通從投資、融資、管理到退出的環(huán)節(jié)，去做全周期的資產(chǎn)管理和服務(wù)。